生前贈与を受けた家を売る際の注意点まとめ

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親が住んでいる家を受け継ぐ場合は、相続の他に生前贈与があります。まだ親が元気なうちに土地・建物などの不動産や金銭を子供へ贈与しておくことができるのです。これを生前贈与と言います。

生前贈与として受けた家を売りたい場合は、どういった注意点があるのでしょうか。

家を売ると売却金を手にすることができますが、税金や諸費用など、支出も発生することになります。せっかく家を売却しても、多額の税金や費用が掛かってしまうのはもったいないですよね。

また、贈与税は節税することができるのでしょうか？
譲り受けた家を売る際の注意点を知り、できるだけ損失を無くしていきましょう。

生前贈与の契約書は作っておいたほうが良い

生前贈与によって譲り受けた家は、客観的に誰が見てもわかるような証拠が必要です。

そもそも生前贈与は、相続が発生する前に、予め配偶者や子供に不動産などを引き継いでおきたい場合に行うもの。贈与は一般的な契約と同じなので、口約束でも成立します。

しかし、第三者に対しては贈与契約書といった証拠となるものが必要なのです。

生前贈与はお互いの合意が必要

贈与したことを「相手が知らなかった場合」は贈与が成立しません。贈与が成立していないと、相続が発生した際には相続税として課税されてしまうことになります。

たとえば親が子供に土地を譲るために「贈与をした」と思っているだけでは生前贈与が成立しません。また、親が子の同意なくして勝手に土地を贈与した旨の契約書を作っても、生前贈与として認められないのです。

生前贈与は贈与税が掛かる

家を売りたい場合に、その家が生前贈与によって譲り受けたものであれば、贈与税が掛かることになります。贈与税は相続税よりも税率が高いので、忘れたころに多額の贈与税が課税されることも。

生前贈与のタイミングにもよりますが、譲り受けた家を売却する際には、後から贈与税が発生することを忘れてはなりません。

贈与税の税率については国税庁のウェブサイトで公開されています。
参考サイト⇒国税庁・贈与税の計算と税率（速算表）

贈与税の税率は、「一般贈与財産用」と「特例贈与財産用」に分けられており、それぞれ税率が異なります。特例贈与財産用は、祖父母や父母から、20歳以上の子や孫へ贈与があった場合に適用することが可能です。

たとえば、20歳以上の子が、不動産価格2,000万円の家を父親から生前贈与として受けた場合。

贈与財産価額2,000万円－基礎控除110万円＝1,890万円
1,890万円×税率45%－控除額265万円＝585万5千円

この場合に課税される贈与税は、585万5千円となります。贈与税は年間110万円までは基礎控除があるので、その分を差し引いた計算です。

このように、生前贈与によって譲り受けた家には贈与税が掛かってくるので、売却する際には注意しましょう。もし2,000万円で家を売ったとしても、売却時の諸費用が差し引かれ、手元に残った金額からさらに贈与税を支払わなければなりません。

夫婦間で生前贈与をした場合は特例がある

贈与税には特例が設けられています。不動産の場合は、夫婦間で生前贈与を行った際に、ある一定の要件を満たすことで配偶者控除を受けることが可能です。

この配偶者控除は最大で2,000万円もの控除額となるので、かなりメリットが大きい特例と言えるでしょう。贈与税の基礎控除である110万円と併用できるのも良いですね。

適用するための要件は以下の通りです。

夫婦の婚姻期間が20年を超えていること
贈与された財産が居住用の不動産であること（または居住用不動産を購入するための金銭）
贈与を受けてからその年の翌年3月15日までに住んでおり、その後も住み続ける予定であること

こうした要件を満たせば特例として配偶者控除を受けることができます。

参考サイト⇒国税庁・配偶者控除

相続税として処理される場合がある

前述の通り、客観的に誰が見ても生前贈与とわかる証拠がなければ贈与とは認められず、相続税として課税されてしまうことになります。贈与も契約ごとなので、家族間での贈与であってもきちんと契約書を作っておかなければなりません。

実は他にも、生前贈与をした場合でも相続税とみなされてしまうことがあります。

3年以内に贈与者が亡くなった場合

相続開始前3年以内に生前贈与として譲り受けた家は、相続財産として加えられ、相続税の課税対象となります。

つまり、生前贈与を行ってから3年以内に贈与者が亡くなったときは、贈与を受けた家は相続税の対象としてみなされることになるのです。
贈与税を払っているのに、相続税まで掛かってしまってはたまりませんよね。

もし、すでに贈与税を支払っている場合は、相続税と重複して課税されるわけではないのでご安心ください。

もし相続が発生したときは、贈与されていた家は相続財産として加算されますが、相続税は支払い済みの贈与税分から差し引いて計算することになります。

例外として生前贈与の際に配偶者控除を受けている場合は、相続開始時に、贈与されていた家を相続財産として加算することはありません。

相続時精算課税制度の利用を検討してみる

子や孫が、祖父母や父母から家の生前贈与を受けたときは、贈与税を軽減できる特例があります。

これは、親が子へ早めに不動産を引き継いでおきたい場合などに利用できる制度です。最大で2,500万円が非課税となるので、贈与時の税金負担を大幅に軽減することができますね。

ただし、実際に相続が発生したときは、贈与を受けていた家は相続財産として相続税の対象となります。

贈与税を軽減できたとしても、相続開始時には相続税として課税されるので、結果的には同じように思えるかもしれませんね。

しかし、相続が発生していなくても、親がまだ元気なうちに子へ家を引き継いでおくことができるので、そうしたメリットはあると言えるでしょう。

相続時精算課税制度に必要な要件

相続時精算課税制度を適用するには、一定の要件を満たさなければなりません。

贈与者は60歳以上の直系尊属（祖父母または父母）であること
受贈者は20歳以上の推定相続人（子または孫）であること
贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に「一定の書類」を提出すること

一定の書類とは「相続時精算課税選択届出書」のことで、受贈者の戸籍謄本などと一緒に贈与税の申告書に添付して税務署へ提出しなければなりません。

これらの要件を満たすことで、限度額2,500万円まで贈与税を軽減することができます。

暦年課税が使えなくなる

相続時精算課税制度を適用した場合は、暦年課税が使えなくなります。
暦年課税は暦年贈与とも呼ばれ、贈与税の基礎控除である110万円を利用して、1年ごとに分けて贈与していく方法です。

たとえば、父が子に家を贈与したい場合、そのまま贈与しただけでは贈与税がまるまる掛かってしまいます。

そこで、家の「共有持ち分」を110万円までの価額分ずつ小分けに贈与していくことで、基礎控除110万円までの範囲内なら無課税で贈与が可能という仕組みです。

不動産価格1,000万円分を贈与したい場合は、毎年約100万円分ずつ家の共有持ち分を贈与していくことで、10年で全てが贈与できるようになります。

かなり長期に渡って行う贈与なので、あまり現実的ではないかもしれません。しかし、前もって贈与していきたい場合には有効な方法と言えるでしょう。

不動産取得税や登録免許税が掛かる

家などの不動産を生前贈与として受けたときは、不動産取得税や登録免許税を支払わなければなりません。

土地や建物を取得したときは、固定資産税評価額の3%が不動産取得税として課税されます。（2021年3月31日までであれば、土地が宅地の場合は1.5%に軽減）

登録免許税の場合は固定資産税評価額の2%です。
生前贈与によって土地・建物を取得することになるので、こうした税金も掛かることになります。

贈与や相続の場合によって税率が異なり免税になることもあるので、詳しくは専門家に相談してみるのがおすすめです。

所有権の移転漏れに要注意

生前贈与を受けた際に、土地や建物の所有権移転登記がきちんとできているか確認しておく必要があります。

一般的には、所有権移転登記は司法書士が行うので、いま住んでいる土地や建物の登記は問題ないでしょう。

しかし、たとえば戸建であれば前面道路が私道だった場合や、離れた場所にも土地があった場合などは注意が必要です。

特に分譲地の場合は全面道路が私道になっていくことが多く、私道の持ち分がきちんと移転できていないと、家を売りたいときに売却できなくなる可能性が出てきます。

私道は、個人が道路の一部を所有して、通行のために使用する部分のこと。たいていは家の接道部分、つまり全面道路を、家から公道へ出入りするために自分の持ち分として所有しています。

しかしこの私道の部分が、所有権移転登記漏れによって自分の持ち分ではなくなってしまうと、私道の使用が無権利となってしまうのです。
家を売買する際にも、買主としては、全面道路が無権利の家を買うわけにはいきませんよね。

また、建築基準法による「接道部分が無い住宅」とみなされると、再建築不可の物件になってしまう可能性もあるのです。再建築不可の物件になると不動産としての価値が下がってしまいます。

生前贈与を行ってから年数が経過するほど私道の解決が困難になってしまうので、土地・建物・私道については、しっかりと所有権の移転登記ができているか確認しておかなければなりません。

まとめ

生前贈与は、相続する前に不動産や金銭を家族へ譲っておきたい場合に使われます。ただし、相続税よりも高い税率で贈与税が掛かることになるので注意が必要です。

生前贈与で譲り受けた家を売る際にも、売却代金かｃｖら贈与税を差し引いた額が手残りとなることを想定しておいたほうが良いでしょう。

また、贈与は一般的な契約なので、贈与契約書の作成をおすすめします。むしろ贈与契約書が無いと、贈与税の申告すらできない場合があるからです。

贈与税を軽減できる特例はありますが、一定の要件を満さなければ適用できません。

相続時精算課税制度を利用すれば、「贈与時」ではなく「相続時」に税金が発生するように引き延ばすことができます。相続税にも基礎控除があるので、それを利用すると良いですね。

生前贈与は贈与税が多額に掛かる場合があるので、譲り受けた家を売却する際には、一度、専門家に相談してみることをおすすめします。

贈与税を払ったほうが良いのか、相続税にしたほうがメリットは大きいのか、などについて適切なアドバイスがもらえるでしょう。