マンション買い替えは「売却」と「購入」どっちを先にすべき？

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長年住んだマンションの買い替えを検討しているとします。

新しいマンションを先に購入するか、今住んでいるマンションを先に売却するか、どっちが先のほうがメリットは大きくなるでしょうか。

どちらにも一長一短があるので、家族構成やローンの有無によっても結論は変化するのです。

どっちが先になるか、この大きな課題を解説します。

売り先行と買い先行

以前住んでいたマンションを売却し、その売却資金を元手に新しいマンションを購入することを「売り先行」といいます。

逆に「買い先行」は新しいマンションを先に購入し、引っ越しも済ませてから以前住んでいたマンションを売却することです。

ふたつの方法にはそれぞれメリットとデメリットがあります。

売り先行の3つのメリット

売り先行のメリットは次の3つです。

1. 資金計画が立てやすい
2. 売り急ぎがない
3. 心理的余裕がある

それぞれ説明していきます。

1、資金計画が立てやすい

売り先行のメリットは資金計画が立てやすいことです。

今住んでいるマンションを売却済みなので資金は潤沢になっています。

今手元にある資金と金融機関からの融資を使っていくらのマンションを購入できるかがはっきりと計算できるのです。

もし仮に今住んでいるマンションが希望通りの金額で売却できていない場合でも大丈夫。

その分、新しいマンションの予算を引き下げたり、中古マンションを検討したりと柔軟な対応が可能です。

2、売り急ぎがない

今住んでいるマンションを先に売却するならば、そのマンションに時間をかけて売却することも可能です。

新しいマンションに早く引っ越ししたい気持ちは十分にわかります。

ですが、ここは腰をおちつけてじっくり行きましょう。

急いで売ると足元を見られてしまい、安く買いたたかれてしまいます。

売り急がないことで安売りを回避することができ、適正な価格での売却が可能になるのです。

3、心理的な余裕も

今住んでいるマンションが売却できないと購入資金が足りない場合、先に新しいマンションを購入してしまうと、その金銭的な不安は大きいものです。

売り先行であれば先に以前住んでいたマンションを売却して資金は確保しています。

予算内でマンションを探せば、購入資金が足らなくなることはありません。

この心理的な余裕は大きなものになります。

売り先行の2つのデメリット

売り先行のデメリットは次の2つが考えられます。

1. 仮住まいが必要になる
2. スケジュールが立てにくい

それぞれ説明します。

1、仮住まいが必要になる

今住んでいるマンションを先に売却してしまうと、どうしても一時的な仮住まいの期間が発生します。

この期間を両親の実家などでやり過ごすことができれば理想的です。

しかし、そのように恵まれた条件はなかなかありません。

賃貸マンションへの一時的な入居とはいえ、敷金や仲介手数料などの費用がどうしてもかかるのです。

賃貸物件の中には、建て替えの際などの一時的な仮住まいに対応した短期対応型の物件もあります。

また、マンスリーマンションも利用可能です。

こうした物件は少々割高なものもありますが、利用を検討してみましょう。

2、スケジュールが立てにくい

今住んでいるマンションが売れないと次の段階に進むことができません。

自分だけでなく、家族には進学や就職といったイベントがあるものです。

どうしてもほしいマンションがある、新年度までに引越をしたい、といった事情を反映することができなくなります。

スケジュールを立てにくいのは売り先行のデメリットのひとつです。

買い先行の4つのメリット

買い先行のメリットは以下の4つです。

1. 心理的満足度が高い
2. 生活の予定を立てやすい
3. 内覧や即入居希望の購入者にも対応できる
4. 人気物件にも申込みが可能

売り先行のデメリットの裏返しのものもあります。それぞれの解説です。

1、心理的満足度が高い

人間は欲しいものを手に入れると満足するもの。

先に自分たちの希望するマンションを購入できれば、その満足感は大きなものです。

すぐに新しいマンションでの生活を始めることもできます。

不動産は大きな買いものです。その心理的な満足感は他のものに比べても大きくなります。

2、生活の予定を立てやすい

転勤が決まっていたり、子どもを新学期から新しい学校に通わせたりと、自分たちの生活のリズムを大事にする場合は買い先行にメリットがあります。

仕事や学校の都合があると、今住んでいるマンションが売却されてからではタイミングを逸してしまいかねません。

自分たちの生活を優先できるのも買い先行のメリットなのです。

3、内覧や即入居希望の購入者にも対応できる

新しいマンションを購入し、そこで新しい生活を始めていれば、以前住んでいたマンションは空き家の状態になります。

生活をしている物件だと、内覧をするにも時間を調整したり、遠慮がちにしか見ることができなかったりと購入希望者からすると気を使うものです。

新しいマンションに引っ越しをしていれば、購入希望者が即入居を希望していても対応することが可能になります。

購入希望者の要望に沿いやすいことが買い先行のメリットです。

4、人気物件にも申込みが可能

購入を検討している物件が人気物件の場合、すぐに申し込みをしなければ間に合わない場合もあります。

慎重を期すことはもちろんですが、スピードも重視される場合があるのです。

買い先行であれば、人気物件の申し込みにも対応可能になります。

買い先行の4つのデメリット

買い先行のデメリットは以下の4つのポイントです。

1. ダブルローンになる可能性
2. 購入資金を先に用意する必要がある
3. 資金計画が狂う可能性がある
4. 心理的な余裕がない

それぞれについて説明します。

1、ダブルローンになる可能性

今住んでいるマンションにローンが残っていると、二重のローンになる可能性があります。

余裕のあるローンを組むにしても、ダブルローンはつらいもの。なるべく短期間で解消すべきです。

一方で以前住んでいたマンションがいつ売却できるかも確約はできません。

不安定な状態のまま、いつ終わるともしれないダブルローンがのしかかる可能性もあります。

2、購入資金を先に用意する必要

手付金などの契約段階で支払う費用は今住んでいるマンションの売却代金をあてにできません。

こうした購入資金はマンションの売却代金抜きで用意する必要があります。

いったん住宅ローンを組んでおき、今住んでいるマンションが売却でき次第繰り上げ返済することも可能です。

今住んでいるマンションがいつ売却できるかわからないため、綱渡りのような資金計画になる場合もあります。

3、資金計画が狂う可能性もある

今住んでいるマンションが予定通りに売却できない場合、資金計画が狂ってしまう可能性もあります。

資金計画には時期と金額が肝心です。

想定した時期までに想定した金額で売却できることが必要になります。

予定通りの時期までに売却できなくても、想定の金額で売却できなくても資金計画は修正を迫られるのです。

4、綱渡りで心理的な余裕がない

今住んでいるマンションが希望通りの価格で売却できなければ資金を確保できない場合、そのプレッシャーは相当なものです。

せっかく新しいマンションに住み始めてもなかなか新しい生活を楽しむことができません。

綱渡りの状態で心理的な余裕がなくなるおそれがあります。

先行で売却しづらいことも

ここからは販売の現場で実際に体験したお話です。

無理な想定売却価格を設定したことによって、購入者の方も大変苦労したお話になります。

買い先行で新しいマンションを購入

ある家族が新築のマンションを気に入り、そのマンションを購入することになりました。

現地の販売所で販売担当者と資金計画について話し合っていましたが、今住んでいるマンションのローンがまだ残っています。

新築マンションの販売担当者に仲介業者を紹介してもらい、住んでいるマンションを売却してから新築マンションを引き渡してもらうことになりました。

売却想定価格が高すぎた

ですが、なかなか売却できません。仲介業者に聞いてみると、マンションの予定売却価格が高すぎるために買い手がつかないとのこと。

これをマンションの販売担当者に告げても、仲介業者の販売努力が足りないとの一点張りです。

結局、ずいぶん経ってからマンションの売却価格を下げて売却できました。

販売担当が無理な想定をする場合も

このケースでは新しいマンションの販売担当者が今住んでいるマンションの売却価格を高く想定しすぎたために起こりました。

販売担当者は新しいマンションの契約を取ることが仕事です。

ときには無理な想定をしてしまうこともあります。

今住んでいるマンションが売却できないのは販売担当者の責任にはなりません。

こうした無理な想定でせっかくのマンション購入計画がうまくいかないこともあるのです。

結局売却か購入どっちが先？おすすめの方法は

では、売却か購入か、どっちが先のほうがよいでしょうか。

理想形やそれぞれの家族の状況ごとのおすすめの方法を紹介します。

理想は同時進行だが

売り先行と買い先行。どちらもメリットとデメリットがあることはわかりました。

ではどっちが先のほうがスムーズに買い替えができるのでしょうか。

理想を言えば、どっちが先ではなく、同時進行がベストです。

一方で今住んでいるマンションの売却を進め、もう一方で新しいマンションの購入を進める。

うまく立ち回ることができれば、資金計画も順調に行き、仮住まいに住むこともありません。

ですが、こうした理想形はなかなか達成できません。

そこで売り先行や買い先行に向いているタイプをまとめてみましょう。

時間に余裕があれば売り先行

時間的に余裕があるならば売り先行をおすすめします。

資金面でも時間面でも計画が立てやすく、何より心理的にもゆとりができるからです。

今住んでいるマンションの住宅ローンが完済している場合も売り先行がおすすめになります。

実家にしばらく住めるなど、仮住まいが確保できる場合も売り先行が可能です。

家族の予定があれば買い先行

買い先行の場合、金銭的には少々厳しい期間が続きます。

今住んでいるマンションの住宅ローンが残っていれば、ダブルローンの可能性もあるのです。

新しいマンションの手付金も今住んでいるマンションの売却金はあてにできません。

とはいえ、子どもの学校や転勤の関係で、どうしてもある時期までに引越しを済ませておきたいケースもあります。

こうした家族の予定を優先するのであれば買い先行も選択肢です。

資金にゆとりがあれば買い先行も可能

マンション購入の頭金に相当する資金がある場合や、一時的なダブルローンにも耐えられるような資金がある場合には買い先行も可能です。

今住んでいるマンションのローンが残っていてその返済で手一杯だったり、新しいマンションの頭金資金が少なかったりと、資金にゆとりがなければ買い先行は控えたほうがよいでしょう。

実際は売り先行が多い印象

実際のマンションの販売現場ではどちらが多いでしょうか。

経験した中では売り先行のほうが多くありました。

やはりダブルローンなどの無理はなるべく避ける傾向です。

年配の方の場合、ローンが完済されている場合もあります。

人気物件なら買い先行も可

今住んでいるマンションが人気の物件で、売りに出せばすぐに売却できる可能性が高ければ、買い先行も可能です。

新築分譲価格と中古の売却価格の差が少ないマンションも確かにあります。

複数の仲介業者の意見を聴いて、早期売却が可能かどうか確認してみましょう。自分だけで判断するのは危険です。

まとめ

売り先行と買い先行。どちらにもメリットとデメリットがあることはわかりました。

マンション購入は大きな買い物です。慎重を期すなら売り先行になります。

その一方で家族の生活も不動産の買い替えに左右されたくはありません。

学校や転勤を考えると買い先行も視野に入れるべきです。

自分や家族の置かれた状況を踏まえてもっともよい方法を選びましょう。