マンション売却の売買契約時は「住宅ローン特約」に気を付けて！

かつて購入したマンションの売却を考えているとします。

当然売主は買主とは立場が異なるので購入の時と売却の時ではやり方や考え方も変わるもの。

買主の時には保護してくれた住宅ローン特約が売主の立場になると障壁として立ちはだかる場合もあるのです。

正しい住宅ローン特約の知識と、売主ならではの対処法を身につけてマンションの売却に臨みましょう。

そもそも住宅ローン特約とは？

住宅ローンが利用できない場合にはノーペナルティで売買契約を解除する特約のことを、住宅ローン特約、または融資特約と呼びます。

不動産を購入する際は、多くの人が住宅ローンを利用するのが現状です。

もし住宅ローン特約がないと、住宅ローンを借りられない場合はどうなるでしょうか。

原則はマンション売却の売買契約時に支払った手付金を放棄して契約解除です。

住宅ローンの審査は金融機関が行うものなので、金融機関の判断次第で売買契約の成否が左右されてしまいます。

住宅ローンが利用できないために手付金を放棄していては、買主にとってはとても不利です。

このような事態にならないように、住宅ローンが利用できない場合には、住宅ローン特約を利用してノーペナルティで売買契約を解除できるようにしておきます。

通常の住宅ローンは、事前審査、売買契約、住宅ローンの本審査と承認、という順番です。

金融機関としても、本当に売買をするかわからない状態で本審査をすることはできません。

マンション売却の売買契約を結んでからの本審査にはこうした理由があるのです。

住宅ローン特約にも種類がある

住宅ローン特約には、大きく分けて解除条件型と解除権留保型というふたつのタイプがあります。

解除条件型とは、住宅ローンが借りられなければ、自動的に売買契約が解除されるタイプの特約です。

この解除条件型は住宅ローンが利用できる場合はその旨を相手方に通知します。

解除条件型のメリットは契約解除の通知をしていなかったとしても、売買契約が解除になるため買主の損害がないことです。

一方で解除権留保型は、住宅ローンが利用できない場合には売買契約を解除することを相手方に通知する必要があります。

通常は住宅ローン特約を行使する期日が決められているものです。

住宅ローン特約を根拠にしてマンション売却の売買契約を解除するには、通知が必要になります。

特約を使うことができる、いわば締め切りの日が行使の期日なのです。

買主にとっては解除条件型が有利になります。

一方で売主からすると、解除権留保型のほうにメリットを感じるでしょう。

どちらを使うかは、買主や仲介業者によって異なるので確認が必要になります。

住宅ローン特約の落とし穴とその対処法

住宅ローン特約は便利な特約で、多くの売買契約で使われる特約です。

ただし、事前によく確認しておかないと思わぬ落とし穴にはまってしまう特約でもあります。

いくつかの注意点とその対処法を見ていきましょう。

最重要なのは行使の期日！

住宅ローン特約にはその特約を使うことができる有効期限が決められています。

この期間中に金融機関が本審査を行うのです。

金融機関の混雑具合や時期などによっては、こちらの予定よりも長くかかってしまう場合もあります。

仮に売買契約から1ヶ月と期限を決めていてもオーバーもありえることです。

期日を超えてからの売買契約の解除は認められません。

それがたとえ金融機関の審査の遅れであったとしてもです。

行使の期日を超えてしまうと、住宅ローン特約は使えません。

自己都合による解除となってしまい、買主は手付金を放棄する必要が生じてしまいます。

通常は期日近くになると、優良な仲介業者であれば買主に進捗確認をしてくれるもの。

もし確認してくれなければ、仲介業者に頼んで確認してもらいましょう。

ここで行使の期日をオーバーしそうだとわかった場合は、売主としては思案のしどころです。

せっかくのマンション売却の売買契約を白紙にしたくはありません。

金融機関の審査が遅れているので1週間待ってほしい、と買主から申し入れがあった場合はどのように対応すべきでしょうか。

仲介業者と相談してあらかじめ考えておくことをおすすめします。

通知方法も決めよう

買主に住宅ローン特約による契約解除をどのように伝えるかも確認しておきましょう。

買主から売主に直接連絡するのか、仲介業者を介して連絡するのか、などの連絡方法です。

また、電話でするのか、メールやFAXなどの手段で行うのかも確認します。

通知方法によって、売主が通知を受け取るタイミングも変わってくるからです。

これらの行使の期日や通知方法については有名な話があります。

宅地建物取引士のテキストにも載っている話です。

あるとき、買主が行使の期日当日の夜に住宅ローン特約による解除を仲介業者に電話で伝えてきました。

仲介業者は遅い時間だったことあり、売主に伝えるのは次の日にしようと、その日には連絡しませんでした。

この契約では、通知方法については特に決めていなかったので電話でやり取りをしていました。

期日までに売主に通知が届かなかったため、売主は特約による解除を認めませんでした。

裁判までした結果、仲介業者が損害賠償を支払って解決しました。

仲介業者は、たとえ遅い時間であっても、連絡をすべきでした。

それを怠ったため、思わぬ落とし穴に落ちてしまいました。それだけ期日や通知方法は重要なことなのです。

提携銀行のローンのみが対象の場合も

分譲住宅や分譲マンションの場合、あるいは大手の仲介業者の場合は、業者と提携した特定の金融機関の住宅ローンのみが住宅ローン特約の対象、としている契約書もあります。

これだと提携先のA銀行の住宅ローンは特約が有効になるのです。

ところが買主が見つけてきた、提携先でないB銀行は住宅ローン特約を利用することができません。

昨今は低金利の状態が続いており、金融機関の競争も激しさを増しています。

住宅ローン特約を利用できる金融機関を限定することで顧客の囲い込みをはかろうとしているのです。

その一方で、買主の家族や知り合いが勤めている金融機関で借りたり、勤務している会社の金融機関が安い金利で住宅ローンを提供していたりする場合もあります。

マンションを売却する売主にとってみれば、住宅ローンさえ借りてくれれば、金融機関はどこでもよいと思うもの。

仲介業者に働きかけて、柔軟な対応をお願いしたほうがスムーズにマンション売却ができることでしょう。

事前審査はOKでも融資実行は絶対ではない

住宅ローンを利用するには、事前に金融機関の事前審査を受け、融資を受けることができるかを確認することが一般的です。

通常、事前審査は売買契約の締結前に申し込み、事前審査に合格してからマンション売却の売買契約を締結するケースが多くあります。

売主にしてみれば、事前審査にパスすれば、本審査も大丈夫だろうと考えがちです。

ところが、事前審査はあくまでも事前審査。事前審査と本審査は別物と考えましょう。

事前審査はパスしたけれど、本審査で融資を受けられないパターンはよくあるものです。

こうした本審査時に拒絶されるケースは買主に原因がある場合もあります。

事前審査から本審査までの間に、転職、収入の減少等の条件の変動があれば、結果が事前審査と本審査で変わってくることもあります。

細かいところでは、携帯電話料金の引き落としが残高不足でできないだけでも融資審査の結果が変わってくることもあるのです。

引き落としができないことは大げさに言えば金融上の事故になります。

金融機関の審査は、売主ではコントロールできないことです。

マンション売却を目指す売主としては、事前審査だけで安心しないようにしましょう。

売買契約書にはしっかり書こう！

売買契約書や重要事項説明書には住宅ローン特約をつけることをしっかりと明記してもらいましょう。

さらに住宅ローン特約を使うことができる期日、利用する金融機関名、適用する利率、通知の方法も記載すると安全です。

利用する金融機関名は単に「金融機関等」と書かずに「○○銀行」や「××信用金庫」のように具体的な名前を書いてもらいましょう。

金融機関を特定しないとトラブルの元になります。

例えば、○○銀行に断られたから、××信用金庫に審査を申し込む。それまで引き渡しを待ってほしい、といったトラブルです。

売主としてはせっかくマンション売却の契約をした物件なので早く引き渡したくなります。

住宅ローン特約を使われてしまうとマンション売却の売買契約自体が白紙になってしまうのです。

買主からの申し出にも強くは出られない場合もあります。

このようなトラブルにならないために金融機関は特定してもらいましょう。

適用する利率も大事です。買主が想定していた利率より高い利率でしか融資を受けることができないケースもあります。

このような場合、住宅ローン特約を使って売買契約を解除できるかは難しい判断です。

予定している利率を書いてもらい、それを超えたら住宅ローン特約を使ってもらったほうがよい場合もあります。

売主としては、住宅ローン特約を使われてマンションの売却ができなくなるのは避けたいものです。

確かに、住宅ローン特約の内容をあいまいな内容にしておいて、特約を使いにくくする方法もあります。

例えば金融機関の名前を書かずに、ひとつの銀行で断られても別の信用金庫で借りるように仕向けることも方法のひとつです。

ただ、こうした方法はトラブルの元になるのでおすすめしません。

また、トラブルでマンション売却の売買契約が滞ってしまうのは、売主にとっても避けた方がよいからです。

住宅ローン特約の内容を明記してトラブルを避けた方が賢明でしょう。

もし住宅ローン特約が使われたら、潔く次の買主を探した方が結局は早くマンションを売却できるのです。

売主から見た住宅ローン特約

マンションを売却する売主からしてみると、住宅ローン特約がついた売買契約よりも現金払いやローンをすぐに組める人にマンションを売却した方が確実、と言える場合もあります。

仮に売却するマンションがとても人気のある物件だとしましょう。

売りに出せばすぐに買い手がつく、と自信があるならば、いっそのこと住宅ローン特約をつけないで契約したいことを仲介業者に申し出てもよいかもしれません。

多くの物件を売買している富裕層の中には、「住宅ローン特約をつける人には売らない」と広言している人もいます。

売主としては、ローンの心配が少ない人と契約をしたいのが人情。

住宅ローンを組むとしても、大企業に勤めている人や収入の多い人、公務員のような安定した職業の人などに目が向きます。

何人かの買主候補が現れた場合には、すでにローンの審査が済んでいる人と契約することも可能です。

住宅ローンの本審査の有効期間は金融機関によって異なります。

それでも短くても3ヵ月くらいの有効期間はあるものです。

長いと有効期間が1年の銀行もあります。こうした本審査をパスしている人も狙い目です。

まとめ

住宅ローン特約は、買主を保護するためにできた特約です。

売主は行使の期日を過ぎなければ安心できません。ともすれば売主にとって住宅ローン特約は厄介なものでした。

しかしながら、ここは考え方を変えてみましょう。

マンションの売却をスムーズに終わらせるためには必要な特約と考えて、自分になるべく有利に、はっきりとわかるように特約の内容を定めるのです。

そうすることで住宅ローン特約は売主にとっての障壁ではなく、売主にも恩恵をもたらす特約になります。

住宅ローン特約の内容をしっかり理解し、自分の味方にしましょう。