3つの側面から探る！マンションの買い替えに理想の時期

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「マンションを買い替えたいけど、適切な時期はいつなのだろうか…」

「マンションの買い替えについて、理想の時期があるって本当？」

日本においては、未だ住宅は一生の買い物というイメージが根強いですが、それは必ずしも正しくありません。

意を決して購入したマンションであっても、ライフスタイルの変化により買い替えが必要となることがあります。

例えば、子供が増えて部屋が狭くなったときや、転勤により通勤場所が変化したようなときは買い替えが必要となる代表的な場合です。

しかし、環境が変わったからといってすぐさまマンションを買い換えるべきかというと、そうではありません。

マンションの買い替えには適切な時期があるのです。

そこで、今回の記事では、以下の3つの観点からマンションの適切な買い替え時期について解説します。

• 築年数
• 金銭面
• シーズン

適切な時期を知り、あなたに最も有利な形でマンションの買い替えを実現させましょう。

築年数から見る適切な時期

あなたが現在のマンションを売り、新しいマンションを購入しようとする場合、はじめに意識すべき点が現在のマンションの築年数です。

マンションの売却は築10年および築20年を一つの区切りとして行うべき

築年数と売却価格の関係について、以下のデータを見てみましょう。

出典：http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201802.pdf

このようにマンションの築年数と売却価格の間にはシビアな関係があるのです。築年数が長くなればなるほど、売却価格は下落していきます。

これは一般的な感覚からしても当然に理解できるものでしょう。

特に築20年を過ぎたマンションの価値は大きく下落します。

マンションの売却資金を次のマンションの購入資金に充てるのであれば、早い段階で売却する必要があるということです。

また中古マンションの購入者は築年数について10年を一つの区切りとして物件探しをする傾向があります。

そのため、比較的新しいマンションは築10年に達する前に、築10年を超えているマンションは築20年に達する前に売却するのがよいでしょう。

マンションのタイプについての流行をチェックしよう

築年数と関わる点として、マンションタイプの流行についても注意が必要です。

時代によって人に好まれるマンションの特徴は変化します。

以下の表は現代のマンションと20年前のマンションの違いです。

このように好まれるマンションは時代によって変化するため、売却時はあなたのマンションが時代に合ったニーズを持つものかという点にも注意が必要です。

当然ながら時代に合わない古いタイプのマンションは売れにくくなり、また売れたとしても売却価格が低くなります。

ニーズの変化の観点からもマンションの売却は20年以内に行うべきでしょう。

金銭面から見る適切な時期

マンションの買い替えを行う際は、金銭面についての配慮も当然に求められます。

特に現在のマンションのローンが残っている場合は、無理のない資金計画が必要となるでしょう。

以下では、マンションの買い替え時期について、金銭面からみていきましょう。

現在のローンが残っていても買い替えは可能

はじめに、そもそも現在のマンションのローンが残っていても買い替えができるのかという点について説明します。

結論としては、ローンが残っていても買い替え自体は可能です。

現に「買い替えローン（住み替えローン）」というタイプのローンは、買い替え時に古いマンションの残債と新しいマンションの購入資金を一つにまとめて新しいローンを組むものです。

しかし、当然ながら残債についてはなるべく少なくしてマンションの買い替えに臨むべきです。

理想としては、現在のマンションを売却したお金でローンを完済した状態で新しいマンションの購入に臨むことができる状態を目指しましょう。

買い替えローンは一見すると便利なものに思えますが、結局は複数のローンを重ねているだけであり、返済額および返済期間の負担が重くなります。

また当然に審査も厳しくなります。

売り先行型と買い先行型

マンションの買い替えには大きく以下の2つのタイプがあります。

• 売り先行型
• 買い先行型

新しいマンションを購入する前に現在のマンションを売却するのが「売り先行型」であり、新しいマンションを購入した後に現在のマンションを売却するのが「買い先行型」です。

この売り先行型と買い先行型は、あなたの力だけで完全にコントロールするのが難しい場合があります。

なぜならば、現在のマンションを売ろうとしてもすぐに売れるか否かがわからず、その中で次のマンションとして理想のものに出会う場合があるためです。

以下は売り先行型と買い先行型の特徴です。

それぞれの特徴を知り、金銭的なリスクをコントロールしつつマンションの買い替えを実現しましょう。

一般的にはローンを二重にしないという点において、多くの人にとって売り先行型の買い替えが望ましくなります。

ただし売り先行型の場合は、新居を見つけるまで仮住まいが必要となる点には注意が必要です。

理想の新居を見つけるまでに時間がかかると、仮住まいの費用が大きくかさみます。

一方で買い先行型はローンが二重になるリスクが高いためお勧めできません。

よほど資金に余裕がある場合を除いて、買い先行型でマンションの買い替えを行うことは避けるべきでしょう。

また買い先行型の場合、ローンの負担を軽くしたいために古いマンションの売却を焦ることが多くなります。

結果、相場よりも安くマンションを売却する恐れがあるのです。

しかし、買い先行型にもメリットが存在します。

最も注目すべきは、新居をじっくりと選ぶことができるという点です。

理想の新居をピンポイントで購入するためには、買い先行型が適しています。

金利について

マンションの売却時期と金銭面の関係で盲点となりやすいのが金利です。

ここ10年ほど住宅ローンの金利に目を見張るような大きな変化はありませんが、マンションの購入代金自体が大きいことから金利の小さな変化でも最終的に支払う額に無視できない差が生まれます。

現在に至るまで民間金融機関の住宅ローンの金利は以下のように推移しています。

出典：https://www.flat35.com/loan/atoz/06.html

金利は様々な要因により変動していくため、必ずしも金利が安いという理由だけでマンションの買い替えを決めるべきではありません。

しかし、考慮すべき一つの要素として頭に入れておきましょう。

シーズンから見る適切な時期

ここではシーズンとの関係でマンションの買い替えに適切な時期を確認します。

1年の中にはマンションを売りやすいシーズンというものが存在するのです。

マンションを売りやすいシーズン

結論から述べると、マンションを売りやすいシーズンは以下のものです。

• 2～3月
• 9月

上記2つのシーズンは、どちらも新生活を開始する時期の直前期ということができます。

4月は言わずもがな入学・就職・転勤があり、それに合わせて2月および3月にマンションを購入したいと考える人が増えるのです。

また社会人の転勤は4月のみならず10月に行われることも多くなっています。

そのため9月もマンション購入のニーズが増えるシーズンです。

マンションを売りにくいシーズン

反対に、マンションを売りにくいのは以下のシーズンです。

• 1月
• 8月

1月は新年であることが関係しています。年明け早々にマンションを買い換えようと考える人は決して多くないのです。

また8月は暑さとバケーションシーズンであることが大きく関係しています。

旅行をする人も増えるため、敢えて夏休みど真ん中にマンションを購入しようと考える人は少ないのです。

マンションの買い替えに必要な期間

ここまでマンションの買い替えに適した時期について解説しました。

すべての条件が揃うことは稀ですが、それでもなるべく買い替えに適した時期を選ぶことであなたにとって有利な買い替えを実現することができます。

またスムーズに買い替えを実現するためには、事前にマンションの売却に必要となる時期について知っておく必要があります。

マンションの売却は即日で全ての手続きを終えることができるものではありません。

そのため、適切な時期を逃さないように計画的に進める必要があります。

マンションの売却に必要な3つのステップ

一般的にマンションの売却には、以下の3つの段階が存在し、それぞれ以下のような期間が必要となることが多くなっています。

• 準備期間：2か月
• 売り出し期間：3か月
• 明け渡し手続き期間：2か月

準備期間ではマンションの査定を行い、仲介を任せる不動産業者を選択します。

この際、複数の不動産業者に査定を依頼し、そのうえで適切な業者を選択しましょう。

不動産業者により査定額が変わることはもちろん、売却を得意としているマンションも異なります。

不動産業者選びについては妥協せず、あなたのマンションを早く・高く売ってくれる業者を探しましょう。

次に売り出しの期間は目安として3か月を見ておきましょう。

しかし、こればかりはあなたのマンションがどのようなものであり、あなたがいくらで売りたいと考えているかに左右されます。

中には数年間売れないマンションも存在しますが、不動産業者との仲介契約が一般的に3か月となっていることが多いため、目安として3か月を予定しておくべきです。

マンションが売れると、明け渡しの手続きに進みます。

ここでは売買契約の締結、購入代金の支払い、マンションの明け渡しなどが行われます。

長い場合は2か月ほどかかります。

マンションの売却準備は売却希望時期の7か月以上前から開始しよう

上記のようにマンションの売却には一定の期間が必要となります。

そのため適切な時期に買い替えを行おうとする場合、古いマンションの売却には7か月以上前から着手しておく必要があります。

そうすることで余裕をもってマンションを売却し、売り先行型でリスクを小さくしつつ新しいマンションの購入に臨むことができるのです。

まとめ

今回はマンションの買い替えにおける適切な時期について解説しました。以下は今回の記事のポイントです。

• 古いマンションは築10年以内、築20年以内を目途にして売却しよう
• 買い替えは売り先行型がローリスクでお勧
• マンションを売りやすいのは2月～3月、9月
• マンションの売却には少なくとも7か月が必要

マンションの買い替えは計画的に進め、古いマンションをなるべく高く・早く売ることを目指しましょう。

古いマンションの売却が遅れると、それだけローンが二重となる期間が長くなり、生活が圧迫されます。

買い替えに適したすべての条件が揃うことは稀ですが、購入希望物件との兼ね合いの中でなるべくあなたに有利になる時期を見極めて、マンションの買い替えを実現してください。