家を売却しても「リースバック」なら住み続けられるんです！

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住宅ローンの支払いが難しくなってきたときや、特別な事情で家を売却しなければならなくなったとき。

慣れ親しんだ家を手放してしまうのは寂しいですよね。

もし、家を売却した後もそこに住み続けられる方法があるとしたら、その方法を選びたいと思いませんか？

「リースバック」という仕組みをを利用すれば、家を売却した後も住み続けられるようになります。

今回の記事では、リースバックについて、詳しく解説していきますので、しっかりと読み込んでくださいね。

1、家を売った後も住み続けられるリースバック契約とは？

リースバックとは、いま住んでいる家を売却したあとでも賃貸として借りることで、そのまま住み続けられる仕組みです。

これは任意売却の一つの手段としてもとられ、正式にはセール・アンドリース・バックと言います。

売る・借りる・買い戻す、という意味。やむを得ない事情によって、いま住んでいる家を売らなければならなくなったときに、リースバック契約をすることで生活スタイルを変えることなく売却できるようになります。

一般的に住宅を購入するときは、金融機関が扱う住宅ローンを組んでいる場合がほとんど。

毎月のローン返済ができていれば問題ありませんが、ローンの支払いが難しくなり滞納してしまったら、金融機関からローンの一括返済を求められてしまいます。

1、住宅ローンの返済が厳しくなってきたら

たとえばボーナス払い有りで住宅ローンを組んでいたが、会社からのボーナスが出なくなった。

サラリーマンをやっているが、なかなか給料が増えず支払いが厳しい。

住宅を購入する際に夫婦の収入合算でローンを組んでいたが、どちらかが失業してしまった。

などの理由で住宅ローンの返済が困難になってしまったときは、3つの選択肢を迫られることになります。

• 市場の不動産価格で売却
• 任意売却
• 金融機関が競売に掛ける

ローンの返済が怪しくなってきたら、できるだけ早い段階で不動産業者に売却査定を依頼しましょう。

一般の不動産相場で家を売却することができます。

その売却金で住宅ローンの残債を支払うことができれば問題ありません。

しかし、もし売却金がローンの残債に足りない場合は、どうすればいいのでしょうか？

そのときは、ローン契約をしている銀行などの金融機関と協議して、任意売却をすることができます。

任意売却とは住宅ローンの返済が困難になったときに、債務者（ローン契約者）と債権者（銀行）が協議を行い、不動産仲介業者が間に入って一般の市場で売却すること。

このとき債務者と債権者は、残ったローンの支払いをどうやって返済していくのか話し合って調整します。

これらの流れをそのまま放置してしまうと、銀行は抵当権を実行し、担保として押さえていた住宅を競売にかけてしまいます。

この不動産競売は、ローンの滞納があったときに債権者（銀行）が裁判所に申立てを行うため、裁判所によって売却が実行されることに。

不動産競売の場合は、通常の不動産相場よりもかなり安い価格でしか売れないため、より損失が大きくなってしまいます。

そうならないためにも、できるだけ早めに売却へ向けて行動を移したほうが良いでしょう。

2、任意売却かリースバックか

ここまでで、「住宅ローンの支払いが厳しくなっても、そのまま放置するのは危険」ということがわかりました。

では、家を売っても売却代金がローンの残債に足りないときは、やはり任意売却をするしか選択肢がないように思えます。

親しみのある我が家を手放すのは、精神的にも負担が掛かってしまうでしょう。

近年では、この任意売却をそのまま実行するだけではなく、リースバックと組み合わせる手法が取られるようになりました。

1、住宅を売った後も住み続けられる

前述の通り、リースバックを利用すれば、家を売却したあともそのまま住み続けることができます。

任意売却の際も同じように、売却する家の買主とリースバック契約を行うことができれば良いのです。

任意売却を行うにはローン契約をした金融機関との協議が必要ですが、その際にリースバックに関して相談してみると良いでしょう。

同意が得られれば、その後は仲介をする不動産業者にもリースバックの旨を伝えます。

2、離婚をした場合でも住み続けられる

リースバックは任意売却の場合だけではなく、他のケースに利用することもできます。

たとえば夫婦で住んでいた家を、離婚によって手放さなければならなくなった場合。夫は家を出ていくので、家を売って現金に換えたい。

しかし、妻は子供の学校区が変更になることなどを考えて、その家に住み続けたい。

こういったケースにもリースバックを利用することで、双方の希望を満たすことができます。

3、リースバックは買主の承諾が前提になる

リースバックで最も重要なのは、家を購入する買主の同意です。

買主が同意しなければ、当然ながらリースバック契約はできません。

また、一般的な住宅の売買は、購入した家に住むことが目的とされています。

普通の買主であれば、買った家に住むことが前提となるでしょう。

そうなると、売主としては、その家に住み続けることができなくなってしまいます。

では、どうすれば買主はリースバックに同意してくれるのでしょうか？

たとえば、投資家が買主になるケース。不動産は、投資の対象として盛んに利用されています。

アパートやマンションを賃貸物件として第三者に貸し、家賃収入を得ることが目的です。

投資家からは「収益物件」と呼ばれ主に集合住宅の場合が多いのですが、賃貸の戸建は希少性があるので、投資対象としても需要があります。

こうした投資家にとっては、賃貸運用することが大前提となるので、借りる人が誰であろうと関係ありません。

そのため、リースバックの契約にも同意してもらいやすいでしょう。

次に、リースバックで同意を得やすいのが、不動産の直接買取りを行っている不動産業者。

任意売却の際もこの買取り業者が間に入ってくれると、その後の流れがスムーズになります。

ただし買取りの場合は、不動産業者が買取った住宅を再販売して利益を得ることが目的です。

そのため、売却金は一般の不動産相場よりも安い価格になってしまいます。

買取り業者が買主となる場合は宅建業者なので売主の瑕疵担保責任などもありません。

買取りした住宅は原則として現況引き渡しです。

後から瑕疵が見つかった場合でも売主に責任はなく、余計なリスクを負うことがありません。

任意売却とリースバックをセットで利用するときは、不動産買取りを行う業者が間に入ったほうが、よりスムーズに進められるでしょう。

4、リースバックはデメリットもある

リースバックは、売却した家にそのまま住み続けられるので利用できれば便利ですが、メリットばかりではありません。

きちんとデメリットも理解しておく必要があります。

売った家に住み続けるためには、買主と賃貸借契約をしなければなりません。

その時点で、自分の所有する住宅ではなくなります。毎月、契約で決めた家賃を払い続けなければなりません。

また、家賃の設定は、家を売却した代金の6%から10%を年間の家賃とし、そこから12ヶ月で割ったものになる場合が多いです。

住宅を1,200万円で売却した場合。

売却金1,200万円×6%～10%÷12ヶ月＝家賃6万円～10万円

家賃の設定によっては高額になる場合があります。リースバック契約を行う前に確認しておきましょう。

たとえば家賃6万円で10年間その家に住み続けた場合は、総額で720万円もの家賃を支払うことになります。もし20年間住んだ場合は1,440万円です。

もともとは自分の家なのに、他人の所有物となり、その他人に家賃を支払い続けることになります。

それが一時的なものだったり、買い戻すつもりだったりと、人によって状況は異なるでしょう。

後悔しないためにも、しっかり計算しておくことをおすすめします。

5、親が老人ホームに入居するまでの間だけリースバックを利用する

親の高齢化によって自宅での生活が難しくなることで、老人ホームへの入居を検討される方が増えています。

老人ホームは、入居一時金や月額費用が掛かり、支払いが高額になることも。

老人ホームの入居のための資金として、家を売るという選択肢もあります。

ただし、施設にもよりますが老人ホームは入居率が高く、「なかなか入れない」ということも。

でも自宅は売っておきたい。そんな場合にリースバックを利用すれば、老人ホームに入居するまでの間は自宅に住み続けることができます。

もちろん買主の同意が必要ですが、リースバックはこうした利用の仕方もあるのです。

6、最終的にはリースバックで家を買い戻す

自分が住んでいた家を売却して、賃貸借契約をしてそのまま住み続けることができるリースバックですが、「最終的には買い戻したい」という人もいます。

たとえば、将来的には買い戻すことを希望する場合。

住宅売却の際に「再販売予約権」といった権利を特約として盛り込み、売買契約をすることができます。

ただし、当然ながら買主の同意が必要ですので、買主が拒絶した場合は、買い戻しの特約をつけることはできません。

買い戻しをするときは、家を売却したときよりも高い価格になることがほとんど。

売却金の1.1倍から1.3倍、場合によってはもっと高くなることもあります。

たとえば、住宅を1,200万円でリースバックによる売却をしていた場合。

売却金1,200万円×1.1～1.3＝買い戻し価格1,320万円～1,560万円

買い戻し価格は、数百万円程度は上乗せになることが多いようです。

これは、そもそも売却したときや買い戻す際に諸費用が掛かってしまうため、その分が上乗せされています。

買主によっては、いくらか利益を上乗せして買い戻し価格を設定することもあるでしょう。

買い戻し価格は、リースバック契約を行う際に、買主と協議して予め決めておくことができます。

その契約で定めた期間内であれば、予め決めた価格を支払うことでいつでも買い戻すことが可能です。

買主の同意を得ることができたら、売買契約を締結する際に、買い戻しの価格や期間について特約をつけてもらいましょう。

そうしておかないと、数年後にせっかく資金を貯めて家を買い戻そうとしても、拒絶される可能性があります。

売買契約の内容はしっかりと確認しておきましょう。

1、買い戻しができないこともある

リースバックによる賃貸借の継続や、家を買い戻すことができるのは、売買契約の内容をちゃんと履行している場合に限ります。

家賃を滞納したり、他の賃貸物件に引っ越してしまったときは、契約の不履行となるため家を買い戻すことができません。

大切な家を買い戻したいときは、必ず契約内容に反しないように注意しましょう。

2、子供の名義で家を買い戻す！？

数年後や数十年後に家を買い戻したいときは、たとえば子供の名義で買い戻すことも可能です。

ローンの返済が困難になって家を売却したときは、まだ子供が未成年だったとしても、数年経てば成人します。

立派な社会人として働きだしたときは、その子供の名義で住宅ローンを組むことが可能に。

親が手放した家を子供が買い戻して一緒に暮らす、といったことも実現できる可能性があるのです。

まとめ

リースバックは使い方次第で、いろんなケースに適用できます。

任意売却のためだけではなく、離婚して家を売却する際や、親の老人ホームの入居待ちの間だけ利用することも。

もちろん買主の同意が必要だったり、任意売却の場合は金融機関との協議も必要です。

しかし、家を売った後でもそのまま住み続けられるのであれば、リースバックはかなり利用価値があるのではないでしょうか。

毎月支払う家賃や、買い戻すときの価格などをしっかりと確認しておけば、家を売ったあとでも安心できますね。

いま住んでいる家がいくらで売れるのかを知っておくと、その後の展開が進めやすいです。

不動産買取りを行っている業者も多いので、家賃相場なども含めて、まずは専門家に相談してみましょう。