マンションの「任意売却」と「競売」の違いを理解しましょう。

将来を見据えて計画的にマンションを購入しローンを組んでも、転職や離婚、病気など様々な理由で、やむを得ず不動産を手放さなければいけない事情もあります。

このように、マンションの住宅ローンの支払いに困ったとき、マンションを任意売却や競売にかけ、残債を清算するという方法を検討しているのではないでしょうか。

通常、ローン残債があるマンションには抵当権がついているため、売却することはできません。

しかし、任意売却や競売であれば、債権者を通じ売却することが可能です。

一見、どちらも半ば強制的にマンションを売却する方法に感じますが、実はこの2つの方法には大きな違いやメリットまたはデメリットが存在します。

そこで今回は、マンションの「任意売却」と「競売」の違いについて紹介します。

1、任意売却と競売の違いについて

まずは任意売却と競売の違いについて学んでいきましょう。

任意売却も競売も住宅ローンが残っている状態で売却できる方法ですが、売却方法や価格、売却期間がそれぞれ異なります。

住宅ローンを借りるとき、金融機関からマンションに抵当権という担保が設定されます。

任意売却は、一般的な不動産売買とほとんど変わりありません。

住宅ローンの支払いが困難になったとき、金融機関と相談し、任意売却業者や不動産会社を経由して、マンションを売却しローンの支払いに充てられます。

一方、何らかの事情で支払いが困難になると、金融機関が抵当権を実行しマンションを差し押さえます。

差し押さえにかかったマンションを売り、債権を回収する方法が「競売」です。

このように任意売却と競売は、似ているように思えても、異なる方法でローンが回収されます。

どちらの方法がいいのかを知るために、続いて任意売却と競売のメリットやデメリットについてみていきましょう。

2、任意売却のメリットとデメリット

まずは、任意売却のメリットとデメリットから解説していきます。

任意売却は住宅ローンの支払いが厳しくなった人への救済措置として、住宅支援機構から推奨されている返済方法のひとつです。

以下、住宅支援機構の任意売却をお勧めする理由を抜粋します。

任意売却をお勧めする理由

通常の不動産取引として売買されるため、一般的に競売より高値で売却できることが期待され、お客さまの負債の縮減につながります。

裁判所による手続である競売と比べると、ご自宅の引渡時期についての調整がしやすく、ご自宅退去後の生活設計が立てやすくなります。

引用：任意売却をお勧めする理由｜住宅支援機構

抵当権が残ったままのマンションを売却し、住宅ローンの債務を返済していく流れになります。

強制的に不動産を売却する競売とは違い、普通の売買契約と同じような手続きを経て、マンションを売却していくため、競売と比べるとリスクが少ない手段です。

ただし、一般の売却に比べると、価格や時期などは金融機関が介入するという特徴があります。

また、任意売却を申し込むには、債権者や保証人との合意が必要になるため、事前に金融機関に相談してみましょう。

1、住宅支援機構とは

住宅支援機構は、以前は住宅金融公庫という名称で運営されていた独立行政法人です。

住宅ローンの直接融資のほか任意売却方法など、住宅ローンの返済方法についても相談を受け付けています。

毎月の支払いが困難になったときや、返済額を減らしたいときなど、法的な手段を含めて、様々な方法を紹介してくれる機関です。

住宅支援機構は電話でも相談を受け付けており、平日は9:00～17:00までとなっています。困ったことがあったときは、ローンを滞納をし思い悩んでしまう前にぜひ相談してみてください。

2、任意売却の3つのメリット

任意売却を選択することのメリットとしては、一般の売却方法と変わりがないということ、周囲の人に返済についての事情が隠せること、競売よりも高値で売れるため返済がしやすいという3点です。

任意売却の流れは、ローンの支払いが滞った債務者が不動産会社を指定し、任意売却の届け出書を金融機関に提出します。

任意売却と一般売却は、この初めの手続きが違うだけで、後は査定をして買い手をみつけ、契約を締結するという通常の流れと変わりありません。

そのため、周囲の人や購入者から「ここは住宅ローンの返済が厳しくなったから売るのだな」と思われずに済みます。

さらに、競売に比べると高値で売れやすい傾向にあり、住宅ローンの残債を少しでも多く減らすとこが可能です。

3、任意売却の2つのデメリット

一方、任意売却のデメリットとしては、任意売却に強い業者を選ばなければいけないこと、任意売却後もローンの支払いが残るということの3点です。

不動産会社の中でも任意売却に強い業者は、売却経験が豊富で金融機関との連携がとれている特徴があります。

業者選びを間違うと、売却期間が延び、高値で売却することができず後々の返済が苦しくなってしまう恐れがあります。

また、任意売却を選択することで、返済がなくなるわけではありません。

売却をしても支払い切れなかったローンにおいては、引き続き返済義務が残ります。

返済額については金融機関と生活状況を考慮した支払い方法を相談できるため、無理のない返済計画を立てることが大切です。

3、競売のメリットとデメリット

次にマンションを競売にかけることの、メリットとデメリットについて紹介していきます。

不動産競売とは、不動産を売ったお金でローン残債を支払っていく方法です。

任意売却と目的はほとんど変わりありませんが、異なるのは売却の手段になります。

競売の主な流れは、住宅ローンの支払いが滞ると裁判所から競売申立て通知書が送付されてきます。

その後、裁判執行官が物件を調査し、競売サイトにマンションの情報が掲載されます。

任意売却と比べると、強制的に自宅を売られることになるため、「やっぱり売らないでほしい」「勝手に家に入らないでほしい」など債務者の主張が尊重されません。

競売は主に裁判所や金融機関が主体となって手続きを行います。

入居者がいるマンションを強制的に売るためには、様々な手続が必要です。

しかし、難しい手続きのわりには、競売されたマンションは高値で売れにくい傾向があります。

そのため、競売は債権者にとっても債務者にとっても負担が大きい売却方法と考えられています。

1、競売のメリット

そんな競売にも、メリットが2つあります。

ひとつは、売却が完了するまでマンションを明け渡す必要がないこと、ふたつ目は売却手続きを全てお任せできるという点です。

マンションが競売にかけられ強制執行されても、落札されるまでは物件に住み続けることができます。

マンションを競売にかけ売却が完了するまで、半年以上かかることが一般的です。

その間に新生活を立て直しするための計画を練ったり、新しい家を探したりするこができます。

さらに、競売は不動産会社の指定や売り出し価格の希望など、債務者の意向が反映されないため、じっとしていても手続きが完了し、競売費用も金融機関が負担します。

そのため、業者を探す手間や売却活動を行う手間もありません。

2、競売のデメリット

しかし、競売には2つの大きなデメリットがあります。

周囲の人に競売をしていると知られてしまうこと、任意売却よりも安価でしか売れないという点です。

競売物件は、ＢＩＴという競売情報サイトに掲載されてしまうため、不特定多数の人に情報を知られてしまう恐れがあります。

さらに、任意売却よりも7割程度でしか売却できない傾向です。

さらに、マンションを競売にかけるため、裁判執行官が自宅に入ってくることもありますが、執行を拒否することができません。

しかし、競売の入札が始まる前までに、金融機関に相談すれば、競売での売却から任意売却に変更することも可能です。

競売よりは任意売却の方が高値で売れる可能性があるため、金融機関にとって任意売却への変更は望ましい申し出といえるでしょう。

4、任意売却のタイミング

任意売却は、一般の売却と同じような方法でマンションの売却が可能ですが、どのようなタイミングで手続きを行えばいいのでしょうか。

任意売却はローンの支払いが困難になったときの最終手段とも言えます。

家庭のやむを得ない事情とセットで考えなければいけない状況に、追い込まれている人も少なくありません。

任意売却の相談については、支払いが困難と感じた時点で、金融機関に相談しに行きましょう。

あえて支払いを滞らせてから任意売却を考えると、マンションの価値も下がり、売り時を逃してしまう恐れもあります。

特に、離婚や転勤などで急きょ家を手放さなければいけないとき、申し込むタイミングは非常に重要です。

一体どのタイミングで任意売却を進めていけばいいのか迷う人のために、手続きのタイミングについて紹介します。

1、離婚時の任意売却のタイミング

離婚が原因で任意売却を考えている場合は、手続きを円滑に進める意味でも、離婚前に任意売却を行うようにしましょう。

住宅ローンを組むとき、夫婦で共同名義に設定したり、配偶者のどちらかを保証人に設定したりしている家庭がほとんどです。

任意売却は共同名義者や保証人の同意なくしては、手続きを進めることができません。

離婚後、連絡がとりにくい状態で任意売却をすすめることは難しく、さらに話し合いが難航するとその期間中ローンの滞納が続く可能性もあり、名義人が苦しい思いをしてしまいます。

離婚前に売却を進めていることも大変ですが、できれば離婚前に夫婦で話し合う機会を設け、任意売却に向けて清算していくことが大切です。

2、転勤時の任意売却のタイミング

急な転勤が決まり、ローン残債がある状態で家を売らなければいけない状況に追い込まれることもあると思います。

転勤によりマンションを売却する場合は、転勤前に任意売却を選択するか、転勤後にマンションを売るか考えていきましょう。

転勤前に任意売却をすると、不動産会社との連携が取りやすく転勤後の生活が楽になるというメリットがあります。

ただし、転勤前の売却活動は購入予定者と内見の約束をしたり、転勤前に手続きを済ませたりと、慌ただしくなってしまう可能性があります。

また、転勤後の任意売却では、転勤前よりもゆったりとした売却活動を行える半面、物件所在地と距離が離れてしまう分、手続きをすすめにくい環境になってしまうという点があります。

どちらにしてもメリットとデメリットが出てきてしまうため、自分のタイミングで任意売却を進めてきましょう。

5、マンションを任意売却するときの管理費の滞納分について

マンションを維持したり建て替えたりするために、管理費や修繕積立金を支払ってきたと思います。

マンションの住宅ローンと同時にこのような管理費なども滞納している場合、任意売却に影響はないのか気になりますよね。

実は滞納している管理費は、マンション売却時に清算になるため安心してください。

また、管理費の未納分にも時効があり、5年以上経過すると請求できなくなります。

しかし、管理費や修繕費用はマンションを管理するためにとても大切なお金です。

意味もなく滞納してしまうと、管理組合から督促状が届いたり、競売の申立てを受けたりする恐れもあります。

任意売却を考えるときは、管理費の滞納分の清算についても忘れずに確認しておきましょう。

まとめ

マンションの「任意売却」と「競売」は、どちらもローン残債がある場合にマンションを売却できる方法ですが、売却手段が違います。

任意売却は一般売却と同じく不動産会社を経由してマンションを売るのに対し、競売は裁判所を通して強制的にマンションが売却されてしまいます。

一般的に、競売物件は訳ありという印象が強いため、任意売却の方が高く売れる傾向です。

そのため、任意売却は住宅支援機構からも推奨されています。

住宅ローンが残っている状態でマンションを売る人の多くが、離婚や転勤などの事情を抱えています。

もし、離婚時に任意売却を考えている場合は、配偶者と連絡が取りやすい離婚前がおすすめです。

一方、転勤時の任意売却は、転勤前後でメリットとデメリットがあるため、都合のいいタイミングで任意売却を選択していきましょう。