【固定_変動】マンション購入時の住宅ローン金利の3つの考え方

数十年にも渡り支払いを続けることになる住宅ローン。

これからの人生で楽にローン支払っていくためには、どうしたらいいか悩んだことはありませんか？

住宅ローンは、家庭によって様々な支払い方法があり、月々の返済を楽にしたい家庭もあれば、無理してでも早く返済し終わりたい家庭もいることでしょう。

しかし、マンションの購入のため住宅ローンを組む場合に、考えなければいけないことのひとつに「金利」があります。

金利とは、住宅ローンの利息のことで、支払い方法によって利息の額が変化するって知っていましたか？

この金利はわずか数％ですが、支払い方をよく考えないと、数百万の差がついてしまうこともあります。

そこで今回は、住宅ローンを組むにはどの金利がお得なのか、マンション購入時の住宅ローン金利の3つの考え方について紹介します。

1、住宅ローンを組むときに選ぶ3つの金利のメリット・デメリット

長い住宅ローンの返済を楽にするために、金利の種類を知り、自分に合った返済方法を見つけていきましょう。

住宅ローンの金利には、金利の変動がない「全期間固定金利型」や、金利の見直しがある「変動金利型」、さらには一定期間後に金利を選べる「固定金利選択型ローン」の3つの金利があります。

これらの金利には、それぞれメリットとデメリットがあり、各家庭の経済状況や希望返済方法により、メリットとデメリットがあります。

自分に合った返済方法を選択していかなければ、最終的に返済負担額が増えたり、時には支払いが困難になったりするかもしれません。

上手に住宅ローンを支払っていくために、この3つの金利の特徴をしっかりと理解しておきましょう。

1、金利の変動がない全期間固定金利型

まずは、固定金利型からみていきましょう。

固定金利には、「全期間型」と「選択型」があり、全期間固定金利型は、金利の変動がなく毎月の返済額が同じというところが大きな特徴です。

家族構成に変更があったり、教育資金で貯蓄を崩したりする可能性がある場合には、支払いが安定している全期間固定金利がおすすめです。

また、年齢とともに給与が上がる場合には全期間固定金利を選択すると、月々の返済が楽になります。

また、選択型については、下記で紹介していくので併せて参考にしてみてください。

・全期間固定金利型メリット

全期間固定金利の大きなメリットとしては、返済額がずっと一定ということです。

返済額が変わらないことで、返済計画も立てやすく、安定して住宅ローンを支払っていくことができます。

全期間固定金利は契約時の金利のまま固定されるため、ちょうど金利が下がっている時期に融資を受けると、ずっと低金利のままで支払いを続けられます。

そのため、「住宅ローンを借り入れ時期の金利が安ければ固定金利にする」というような経済情勢から金利型を選ぶのもひとつの手です。

・全期間固定金利型デメリット

全期間固定金利の大きなデメリットとしては、世の中の経済事情が変わり、金利が引き下げになったとしても、返済が終わるまで同額の金利を支払い続けることです。

変動型金利と比較すると、やや金利が高めに設定されていることも、デメリットのひとつと考えられています。

また、原則として同じ金融機関で、固定金利型から変動金利型へ支払い方法を変更すると、固定金利を変更すると、返済額が増える恐れもあります。

借り換えするときはよく考えてから申し込むようにしましょう。

2、一定期間だけ固定される金利選択型

固定金利選択型とは、一定期間だけ固定金利を支払い、それ以後は「固定型」か「変動型」か選択することができます。

選択できる期間は、3年・5年・10年と様々なプランがあります。

年数ごとに金利の額も変わり、5年や10年よりも20年や30年と長く年数を設定した方が、金利が高くなります。

家庭の経済状況によって選択方法が異なり、例えば、子供が大学卒業するまでの10年間を固定金利とするなど、お金がかかる時期は返済額を変えないでおく人もいます。

ただし、前述したように固定金利期間が長ければ長いほど金利が高くなる傾向にあるので、期間設定には注意が必要です。

・一定期間固定金利のメリット

一定期間固定金利は、固定金利型と変動金利型の両方が使用できるため、途中で繰り上げ返済をしたい方におすすめです。

どちらかと言えば、固定金利は金利が高くなるため返済期間が長期化する一方、変動金利は金利の上がり下がりに振り回されますが、返済が早く終わる場合もあります。

一定期間固定金利は、ある程度返済を終えてから変動型にする返済方法を選択する人が多い傾向です。

退職金をもらうまでは一定期間固定金利で支払い、退職金で変動型金利のローンを早めに片づけるという方法もあります。

・一定期間固定金利のデメリット

一般的に、固定期間が過ぎると金利の額が大きくなる傾向にあります。

固定期間を過ぎ、金利の見直しが行われる時期の金利が計算の目安となるため、融資時に低金利で借入をしていた場合は、その金利を継続できない場合があります。

再計算時に金利が低くなっているか高くなっているかは、その時になってみないとわかりません。

状況によっては、返済額が大きくなる可能性もあります。

固定金利型ローンを組むときは、ライフプランをしっかり考えてから、申し込むことをおすすめします。

3、定期的に金利が見直される変動金利型

変動金利型は、経済情勢に合わせて年に2回程度、金利の見直しを行う返済方法です。

金利を見直すことにより、返済額も変更になるため、5年に1回返済額が変わります。

このとき、金利が引き下げになれば返済額が少なくなり、金利が引き上げになれば返済額が増えるという仕組みです。

そのため、変動金利型を選択する人は、貯蓄があり生活に余裕がある人が多い傾向です。

ただし、変動型に差が出るとはいっても、倍以上の変動があると支払いが困難になってしまうため、一般的に変動の上限は125％が限度となっています。

ちなみに、下限額には制限がありません。金利が下がる分に関しては、返済が楽になっていくというシステムです。

・変動金利型メリット

変動金利型は、見直し時期によっては金利が引き下げになることで、返済額が大幅に減る可能性もあるというメリットがあります。

また、固定金利型よりも金利が低いため、金利引き下げ時には返済がだいぶ楽になり、もしも、低金利のまま変動がなければ、負担が軽減されたまま返済を続けることが可能です。

返済額の見直し時期に、金利が安くなっていた場合は、返済額を繰り上げたり、次回の返済額を増やしたりするために資金を準備することができます。

・変動金利型デメリット

一方、変動金利型のデメリットは、金利が引き上げになるリスクもあるという点です。

金利が上がれば返済額も上昇するため、多い場合で返済額が1.25倍に膨れ上がることも考慮しなければいけません。

時には、返済額の多くが利息に回ってしまい元本が減りにくくなる可能性も考えられます。

そのため、変動金利型を選択する場合は、夫婦それぞれ収益の柱が確立されてあるか、貯蓄があるときなど、多少の負担が増えても対応できる経済力を保持しておくことが大切です。

2、金利以外にも考えるべき3つの返済方法

マンション購入時の住宅ローンを賢く返済していくためには、これまで紹介してきた金利以外にも、返済方法をしっかりと考えていかなければいけません。

返済方法には、「元利均等返済方法」と「元金均等返済」の2通りの支払い方があります。

これらの返済方法は、主に利息の支払い方が異なるというのが大きな特徴です。

元利均等返済方法は、先に利息分を大きく支払っていき最終的に元金の支払いを多くする方法です。

一方、元金均等返済は、逆パターンで先に利息を多く支払うことで最終的に元金だけを返済していく方法になります。

この2つの返済方法は、結局どちらが得するのか、細かい特徴を紹介していきます。

元利均等返済

元利均等返済方法は、融資時から返済終了までの支払い額が、一定となる安定した支払い方法です。

住宅ローンの内訳は「利息+元金」となりますが、元利均等返済方法では先に利息分を多く支払い、元金の負担を減らす「利息＞元金」という支払い方をします。

その結果、利息分が先に減るため、元金の支払いを増やす「元金＞利息」という内訳での返済となります。

支払い額が一定のため、返済計画通りに住宅ローンを支払っていくことができますが、元金の減りが遅くなるため、収入が安定している家庭におすすめです。

元金均等返済

元金均等返済方法は、返済していく度に返済額が減少していく支払い方法です。

元金の返済額はずっと同じままで、先に利息分を多く支払っていくため、毎月の返済額の負担がどんどん減っていきます。

最終的に支払いの負担は減りますが、返済当初の支払い額が多いため、融資時に収入が高いことが求められます。

マンション購入時に、収入や貯蓄に余裕がある家庭におすすめの返済方法です。

繰り上げ返済

繰り上げ返済は、毎月の支払いとは別に元金を支払い、返済期間を短縮させる方法です。

元金を減らすことで利息が軽減され、全体的な返済額が少なくなるメリットがあります。

支払い期間を短くする期間短縮型と、毎月の支払額を減らす返済軽減型の2通りの手段が選べます。

繰り上げ返済をすることで、完済が早くなり、将来的に生活資金も増え、余裕をもった老後を過ごすことができるでしょう。

ただし、少し余裕ができたからといって、無計画に繰り上げ返済に家計を回してしまうと、後で生活が苦しくなってしまうケースも少なくありません。

借金を減らすことはいいことではありますが、急な出費があることを想定しながら繰り上げ返済を考えるようにしましょう。

3、住宅ローンを組むなら財形住宅貯蓄も考えてみよう

これまで紹介してきたように、住宅ローンを組む時には、収入や将来設計を考慮しながら、しっかりと計画を立てていくことが重要です。

家族が増えたり、子供の学費が増えたりなど、急な出費にも対応できるように、住宅ローン以外にも生活費に少し余裕を持たせた方が無難です。

現在、マンション購入を検討しているのであれば、まずは「財形貯蓄」も検討してみましょう。

財形貯蓄は会社を通して貯金をする方法で、マンションを購入する目的で、毎月の給料から天引きしてもらうことが可能です。

財形貯蓄はただお金を貯めるだけでなく、実際に住宅を購入する場合に、資金融資を受けられたり一定の金額まで利子分が非課税になったりするなど、通常の貯金よりもマンション購入に役立つ特例を受けることができます。

まとめ

マンション購入時に組む住宅ローン金利には、全期間固定金利、金利選択型、変動型の3つのタイプがあります。

全期間固定金利は毎月の返済額が変わらないため、返済計画を立てやすい支払い方です。

また、金利変動型は一定期間だけ固定金利にした後は、金利額を見直していく方法となります。

変動型は経済情勢に合わせて金利額が変わるため、返済額が増えたり減ったりする方法です。

家庭ごとの収入状況によって、どの金利型でローンを支払っていくかは違ってくるため、今後の家族計画やライフプランをしっかりと練ることが大切です。

住宅ローンは、長い年月をかけて支払っていかなければいけません。

予想外の急な出費にも対応できるよう、少し余力を持って支払いを続けていきましょう。