家の建て替え費用はいくらくらい必要？予算の決め方や登記・固定資産税について

＜記事の情報は、2023年9月1日時点のものです＞

「家の建て替えを検討しているけど、費用はどれくらいかかるのか？」

「建て替えをする際、どのようなお金が必要となるのか？」

など、建て替えを検討するにあたり、多くの疑問を抱えている人も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、家の建て替えにかかる費用や準備しておいた方がいいお金など、以下5つの項目について紹介しています。

【1】家の建て替え
【2】家を建て替えをする際にかかる費用
【3】家を建て替えする際に準備しておいた方がいいお金
【4】建て替えの予算の決め方
【5】家を建て替えする際に予算を抑えるためのポイント・注意点

この記事をご覧いただくことで、よりスムーズに建て替えの計画が立てられるようになるため、参考にしてください。

またここで1つ、本文に入る前に重要な質問をさせてください。

「注文住宅や建売住宅といったマイホームを購入するとき、最優先でしなければいけないことは何かわかりますか？」

土地の調達でしょうか？住宅ローンの設定でしょうか？

もちろんこれらも非常に重要ですが、さらに重要なことがあります。

それが「ハウスメーカーを徹底的に比較検討する」こと。

多くの人が、「知名度が高い」とか、「価格が安い」とかいう理由で比較検討せずにハウスメーカーを決定してしまいますが、実はこれ非常に危険。

特に多いのが、住宅展示場に足を運んだ際に、言葉巧みな営業マンに流されてその場で契約をしてしまうパターン。住宅展示場の住宅モデルはオプションがフル装備されていることが多いため、住宅展示場の家と実際に建てた家のギャップにがっかりする人も多いんです。

これだと、大金を払ったて建てた家が大きな損になってしまいます。

そうならないためにも、事前にハウスメーカーを徹底的に比較検討することが大事になってきます。

しかしながら、「全国に無数にあるハウスメーカーに1つずつ連絡をするわけにもいかないし、そもそもたくさん比較するなんて無理！」と思ってしまう人もいるのではないでしょうか？

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それではここから本文に入っていきますよ。

【1】家の建て替え

「家の建て替えをする」とはどういったことなのでしょうか。

ここでは、家の建て替えに関する基本的内容について見ていきましょう。

家の建て替えとは

建て替えとは、現在ある家を解体して、新たに家を建てることです。

「家が古くなり老朽化が激しいため」「家族構成やライフスタイルが現在の間取り・仕様に合わない」「地震に強くエコな住宅にしたい」などの理由で建て替えを検討する人は少なくありません。

同じ場所で建て替えする方が安い

現在家が建っている場所と同じところで建て替えをする場合は、コストを抑えることができます。

なぜなら、新たに土地を取得する費用がかからないためです。

同じ場所で建て替えをする際は、主に「解体費用」と「建て替えの建築費用等」だけで済みます。

現在家が建っている場所の土地を持っている場合は、その土地をもう1度活用しましょう。

別の土地に建て替えをするとコスト高

現在家が建っている場所と違うところで、新たに建て替えをする場合はコスト負担が大きくなってしまいます。

なぜなら、現在の家の「解体費用」や「建て替えの建築費用等」に加えて、「土地代」がかかるためです。

立地によっては非常に高い土地取得費用がかかりますし、地盤の状態によっては地盤改良費用も別途必要になります。

現在住んでいる土地ではなく、別の土地に建て替えをする場合は、余計にコストがかかることを理解しておきましょう。

お金に余裕がある場合はいいですし、どうしても現在の場所を離れたい場合は仕方がありませんが、現在住んでいる土地で建て替えをした方がお得です。

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【2】家を建て替えをする際にかかる費用

家の建て替えを検討する際に、最も気になるのが費用面ではないでしょうか。

ここでは、建て替えの際にかかる主な4つの費用について紹介しています。

まずは、主な費用として、どのようなものがあるか把握をしてきましょう。

1.解体費用
2.建築費用
3.外構工事費用等
4.諸経費

それでは、1つ目の解体費用から解説していきます。

1.解体費用

家の建て替えをする際は、解体費用がかかります。

解体費用とは、現在建っている家を壊すための費用のことです。

新たに別の土地に家を建て、現在住んでいる家はそのまま残しておく場合はかかりませんが、現在の家を壊す場合は必ず解体費用が必要になります。

解体費用は、家の種類（工法）によって相場が異なります。以下は1坪あたりの解体費用相場です。

・木造　2万円〜6万円
・鉄骨造　3万円〜6万円
・鉄筋コンクリート造　4万円〜7万円

仮に30坪の家だとしたら、木造は60万円〜180万円、鉄骨造は90万円〜180万円、鉄筋コンクリート造は120万円〜210万円の解体費用を考えておかなければなりません。

業者によって費用が異なるため、少しでも安いところに依頼をするようにしましょう。

2.建築費用

建て替えは、新たに家を建てますので、建築費用がかかります。

建築費用は、家の広さや間取り、仕様、設備、業者などによって異なるため、1,500万円程度で済むこともあれば、3,000万円程度かかる場合もあります。

参考までに、住宅金融支援機構の「2017年度フラット35利用者調査」の都道府県別の注文住宅（既に土地を持っている場合）の平均建築費用は以下のとおりです。

・北海道：3,219.9万円
・千葉県：3,377.2万円
・東京都：3,936.4万円
・神奈川県：3,699.3万円
・愛知県：3,580.6万円
・大阪府：3,529.3万円
・福岡県：3,304万円
・沖縄県：3,428.3万円
・全国平均：約3,356万円

上記数値は初めてのマイホーム建設のケースも多分に含まれるため、比較的高めの数値となっています。

たとえば、「子どもが大きくなり出ていったので、夫婦2人用に狭い家に建て替える」などの場合は、1,000万円台で済ませることは十分に可能です。

建築費用がどれくらいかかるか、早めに見積もりをとり確定させましょう。

3.外構工事費用等

建て替えをする際は、家本体の建設費用だけでなく、外構など本体以外の工事費用もかかります。

具体的には、門や塀、庭や駐車場、玄関アプローチなどです。

どのような材料を使い、どこまでこだわるかによって費用は大きく変わってきます。

数十万円で済む場合もあれば、100万円以上の予算がかかる場合もあります。

4.諸経費

家の建て替えをする際は、登記費用などを含む諸経費もかかります。

現在の家を解体する場合、新しく家を建てる場合、どちらのケースも登記を含む書類を作成して、該当地域の役所に届出をする必要があります。

これらの書類作成・届出は、間違ってはいけないため、プロである司法書士へ依頼をするのが一般的です。

そのため、司法書士への依頼料がかかってきます。

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【3】家を建て替えする際に準備しておいた方がいいお金

建て替えの際に考えないといけない費用は、解体費用や建築費用などだけではありません。

以下4つの費用についても考え、予算計画を立てておく必要があります。

しっかりと把握し、資金の準備をしておきましょう。

1.新しい家具・家電の購入費用
2.仮住まい費用
3.引越し費用
4.住宅ローン諸費用

それでは、一つひとつ紹介していきます。

1.新しい家具・家電の購入費用

家を建て替えするにあたり、新しい家具や家電を購入する人は多いです。

普段、新しい家具・家電の購入を検討していても、入れ替えするのを億劫に感じ、ついつい先延ばしをしてしまうもの。

テレビや冷蔵庫、洗濯機、オーブンレンジ、ダイニングテーブル、ソファ、ベッドなど、家具・家電を入れ替えるタイミングだからこそ、新しいものへ変えるチャンスです。

買い替えを検討している場合は、家具・家電の購入費用も予算として考えておきましょう。

2.仮住まい費用

現在住んでいる家を壊したあとは、新しい家が建つまでの間、仮住まいを手配する必要があります。

「実家が近いので、家が完成するまでは実家で暮らす」という人はいいですが、そうでない場合は、マンスリーマンションなど、一定期間家族で暮らす住まいの確保が必要です。

仮住まい費用は、間取りや広さ、グレードや期間によって大きく変わってきますが、50〜60万円は考えておいた方がいいでしょう。

特に工期が長くなる場合は、それなりの費用は考えておく必要があります。

3.引越し費用

現在住んでいる場所で建て替えをするにしても、一時的に仮住まいへ引っ越しをする必要があります。

また、建て替えの家が完成すれば、今度は仮住まい先から新居への引っ越しが必要です。

つまり、短期間で2度の引っ越しをおこなうことになります。

荷物の量や距離、引っ越しの時期によって費用は変わりますが、30万円程度はかかってくるでしょう。

仮住まい先が近く、荷物の量が少なければ引っ越し費用を削減できます。

4.住宅ローン諸費用

建て替えの際、住宅ローンを利用しない場合は必要ありませんが、住宅ローンを利用する際は諸費用がかかります。

特に、新しく住宅ローンを利用し、建築費用全額ローンを組む場合は、建築費用の10%程度の現金は用意しておきましょう。

仮に建築費用が2,000万円だとすると200万円です。

諸費用分も込みで借りることができる住宅ローン商品もありますが、借入額はできる限り少ないに越したことはありません。

事前に住宅ローンの諸費用を確認し、その分の資金を用意しておきましょう。

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【4】建て替えの予算の決め方

建て替えの予算はどのようにして決めるのか。

人によって重要視するものが異なるため、「●●して決めたらいい！」という明確なものはありませんが、参考指標となるものはあります。

ここでは、予算を決める際に参考となる指標について把握をしておきましょう。

どのような家を建てたいかで異なる

「どうやって予算を決めればいいのか？」と深く悩んでしまう人も多いかと思いますが、予算の決め方に正解はありません。

なぜなら、どのような建て替えをするか人によって異なるためです。

ただし、返済が大きく生活に困るような予算の家を建てることはおすすめできません。

無理のない予算の範囲に収まるようであれば問題はないでしょう。

以下は、先に紹介した住宅金融支援機構「2017年度フラット35利用者調査」の都道府県別注文住宅の平均建築費用から、坪単価と坪数に応じた建築費用を算出したものになりますので、予算決めの参考の1つにしてください。

・北海道：坪単価78万円　15坪：1,170万円　20坪：1,560万円　25坪：1,950万円
・千葉県：坪単価88万円　15坪：1,320万円　20坪：1,760万円　25坪：2,200万円
・東京都：坪単価102万円　15坪：1,530万円　20坪：2,040万円　25坪：2,550万円
・神奈川県：坪単価95万円　15坪：1,425万円　20坪：1,900万円　25坪：2,375万円
・愛知県：坪単価89万円　15坪：1,335万円　20坪：1,780万円　25坪：2,225万円
・大阪府：坪単価90万円　15坪：1,350万円　20坪：1,800万円　25坪：2,250万円
・福岡県：坪単価84万円　15坪：1,260万円　20坪：1,680万円　25坪：2,100万円
・沖縄県：坪単価88万円　15坪：1,320万円　20坪：1,760万円　25坪：2,200万円