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＜記事の情報は、2023年9月1日時点のものです＞
住宅の購入というと、一生に一度の買い物。
できるだけ妥協せず、良い家を見つけたいものです。もしも現在購入予定の家に何かしらの問題がある場合、キャンセルして別の家を探したくなることでしょう。
たとえ問題がなくても、より価格が安く、希望に合致した住宅が別のハウスメーカーで販売されているのであれば、そちらに乗り換えたくなるものです。
ただ、契約である以上、違約金の心配があります。果たして何のペナルティもなくハウスメーカーの契約はキャンセルすることができるのでしょうか？
今回はハウスメーカーより住宅を購入する場合、「契約をキャンセルする際の注意点」や「契約後も違約金が発生しないケース」などを解説します。
またここで1つ、本文に入る前に重要な質問をさせてください。
「注文住宅や建売住宅といったマイホームを購入するとき、最優先でしなければいけないことは何かわかりますか？」
土地の調達でしょうか？住宅ローンの設定でしょうか？
もちろんこれらも非常に重要ですが、さらに重要なことがあります。
それが「ハウスメーカーを徹底的に比較検討する」こと。
多くの人が、「知名度が高い」とか、「価格が安い」とかいう理由で比較検討せずにハウスメーカーを決定してしまいますが、実はこれ非常に危険。
特に多いのが、住宅展示場に足を運んだ際に、言葉巧みな営業マンに流されてその場で契約をしてしまうパターン。住宅展示場の住宅モデルはオプションがフル装備されていることが多いため、住宅展示場の家と実際に建てた家のギャップにがっかりする人も多いんです。
これだと、大金を払ったて建てた家が大きな損になってしまいます。
そうならないためにも、事前にハウスメーカーを徹底的に比較検討することが大事になってきます。
しかしながら、「全国に無数にあるハウスメーカーに1つずつ連絡をするわけにもいかないし、そもそもたくさん比較するなんて無理！」と思ってしまう人もいるのではないでしょうか？
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それではここから本文に入っていきますよ。
ハウスメーカーの契約はキャンセル可能
賃貸の物件と違い、住宅を購入するとなると高額の費用が発生します。家を買うということは、今後その家が建つ場所を拠点に生活を送ることになりますから、賃貸物件のように軽々と引っ越しすることもできないでしょう。
それだけに、住宅の購入は本来慎重に決めないといけません。住宅購入に失敗をすると取り返しのつかない事態に陥ってしまうでしょう。
もしも仕事や経済的な事情など、どうしようもない理由が発生して住宅購入を一度断念しないといけなくなった時、果たしてハウスメーカーとの契約はキャンセルができるのでしょうか？
結論から述べてしまえば、契約はキャンセルするだけならば可能です。ただし、タイミングによってペナルティの有無が違ってくるので注意してください。
タイミング次第ではペナルティをまったく受けることなくキャンセルすることができます。他方で、タイミングが悪いと高額のペナルティが発生するリスクがあります。
ここで言うペナルティというと、違約金や損害賠償金などがあります。
違約金が発生するか否かは、契約をしたか否かに依存します。
契約を締結する前に、本当にこのハウスメーカーで良いのか、慎重に検討しておきましょう。
契約前のキャンセルならば違約金なし
ハウスメーカーより住宅を購入する場合、契約前であればキャンセルしても違約金は基本的に発生しません。
ハウスメーカーとの間でどこまで話が進んでいようとも、そもそも契約を締結していないのですから、キャンセル料は存在しないということです。
よく契約前でも買付証明書を提出しているのであれば契約は有効と見なし、違約金が発生するという話がありますが、買付証明書には法的拘束力はありませんので、この場合も違約金は発生しません。
全日本不動産協会のHPでは買付証明書について、下記のように記されています。
買付証明書の法的性格
買付証明書には、対象物件と売買代金が記載されることから、これをもって、売買契約が成立したのではないかと考えられることもあります。しかし、一般に、買付証明書の提出だけでは売買契約は成立していない、と考えられています。
大阪高判平成2.4.26では、買付証明書と売渡承諾書が取り交わされていた事案において、売買契約が成立したかどうかが、争われました。[…]
買付証明書が発行されている場合でも、現実には、その後、買付証明書を発行した者と不動産の売主とが具体的に売買の交渉をし、売買についての合意が成立して、始めて売買契約が成立するものであって、不動産の売主が買付証明書を発行した者に対して、不動産売渡の承諾を一方的にすることによって、直ちに売買契約が成立するものではない[…]として、売渡承諾書が送付されていても、本件不動産の売買契約は有効に成立しない、と判断しています。
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買付証明書はあくまで他人に売却されるリスクを減らし、優先的に交渉をするために交付する書面であり、契約書ではないのです。
同様に、売り主が売渡承諾書を交付したからといって、契約したということにはなりません。買い手がペナルティなしでキャンセルできるように、売り手も売買契約前であればキャンセルをすることができます。
契約前であれば買い手だけでなく、売り手であってもノーリスクでキャンセルは可能なのです。そのため、本当にその住宅が欲しいのであれば、しっかりと売買契約を締結するか、もしくは手付金を払わないとなりません。
ただし契約前でも手付金は没収される
契約前であればハウスメーカーであっても違約金などのペナルティは発生しません。しかし手付金を払っている場合は例外です。
そもそも「手付金」とは、住宅購入時に買い手が売り手に払うお金のことで、支払った手付金は売買代金に充当されます。そのため、手付金を払ったからといって、コストが増えるということは基本的にありません。
買い手は手付金を払うことで、本契約前の段階で優先的に購入できるようになるのです。
ただし、手付金は解約手付としての性格もあるので注意してください。
「解約手付」とは手付金の授受により、当事者に解約権を留保させるものです。解約手付として手付金の授受が行われている場合には契約成立後であっても、一方の当事者だけの意思で契約解約ができます。手付金が解約手付である場合には「売主からは手付金の倍額を返還すること」または「買主からは手付金を放棄すること」により、損害賠償を負う必要もありません。
例えば売買契約を締結する前の段階で買い手がキャンセルをする場合、手付金を放棄しないとキャンセルができません。
つまり、たとえ契約前であっても、キャンセルするのであれば支払った手付金は返ってこないということです。
反対に、売り手が手付金をもらったにも関わらずキャンセルをする場合、売り手は手付金の倍額を払わないとなりません。
売り手側からキャンセルをされると手付金の倍額が返ってくるので、買い手が得をすることになります。
いずれにしろ、手付金を払っている場合に関して言えば、たとえ契約前であってもペナルティがあるということです。手付金を払う以上、契約前であっても契約する前提で話を進めるべきでしょう。
申込証拠金は返還される
契約前であっても、既に手付金を払っている場合は、キャンセルしても手付金は返ってこないとお伝えしましたね。先に払った手付金の額だけ損をすることになります。
しかし、申込証拠金は違います。
「申込証拠金」とは、住宅を購入するという意思表示を目的にしたお金のことで、契約前に支払うお金です。
申込証拠金を支払った後に売買契約が締結されると、そのお金は売買代金に充当されるので、買う前提で申込証拠金を支払うのであれば損をすることはありません。ではキャンセルする場合はどうなのでしょうか？
申込証拠金は手付金と違って、キャンセルをする場合にはお金が返ってきます。ただし、後で言った言わないのトラブルにならないように、申込証拠金を支払った際には必ず「預かり証」を保管しておきましょう。
ちなみに、申込証拠金を支払うと、確かに他の人に住宅を取られるリスクが減ります。しかし、有効期限が過ぎてしまえば、事情は異なります。
申込証拠金には1週間ほどの有効期限が設定されているものです。この有効期限を過ぎてしまうと、他の人に買われる可能性があるので、注意してくださいね。
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契約後のキャンセルは原則違約金が発生する！
これまでの話が「契約後」となると、話は大きく変わります。
ハウスメーカーと契約をした後にキャンセルをする場合、原則として違約金が発生します。
例えば買い主の自己都合によって売買契約を解除する場合は、やはり違約金の発生は避けられないでしょう。
契約をキャンセルすると、工事代金の10%ほどの違約金が発生します。
たとえ契約してすぐ後という段階であっても、自己都合のキャンセルは違約金が発生します。
ただし、売り主との間で契約解除してもペナルティが発生しない期間を設定するなど、キャンセルについて合意があるのであれば、その合意に反していない限り、キャンセルしても違約金は発生しません。
このように事情によっては契約後であっても違約金が発生しないケースもあります。
ハウスメーカーで契約後も違約金が発生しない3つのケース
以下のケースは、契約後のキャンセルでも違約金などのペナルティが発生しないことがあります。
どうしても契約後にキャンセルしたい場合は、これら3つのケースに当てはまっていないかチェックしてみてくださいね。
1．ローン特約がある契約で住宅ローンの審査に落ちた
住宅を購入する場合、たとえ本人に買う意思があっても、ローンの審査で落ちてしまっては購入することができません。
このようなローンの審査落ちが原因でキャンセルをする場合は、「ローン特約」があれば違約金は発生せずに済みます。
不動産適正取引推進機構のHPでは、ローン特約について下記のように回答しています。
Q1 ローン特約とはどういうものですか？ 私はローンが一部しか借りられなかったので、 マンションの購入契約を解除するつもりですが、媒介（仲介）業者から手付金は返せないと言われて困っています。
A1 ローン特約とは、不動産を購入するに当たって、買主が売買代金を金融機関などからの融資を利用することを前提に売買契約を締結し、融資の全部または一部について承認が得られなかった場合には、その売買契約を無条件で白紙解除（解除条件）したり、契約を解除することができる（解除権の留保）との条件を約定することをいいます。この場合、手付解除や契約違反などの解除の適用はされず、支払済の手付金は買主に返還されます。
住宅ローン特約がある契約は、住宅ローンの審査で落ちてやむなく売買契約を解除することになたっとしても違約金は発生しませんし、手付金も返ってきます。
そのため、住宅ローンの審査が心配ならば、ローン特約が付いている売買契約を結ぶと良いでしょう。
2．買い替え特約をつけて契約していた
ローン特約以外にも、違約金が発生しないケースがあります。それが「買い替え特約」です。
住宅を購入する人の中には、既に住宅を所有しており、その住宅の売却益を新しい住宅の購入費に充てるという人もいるでしょう。ともなれば、住宅購入の前提条件として、現在所有している住宅は売却しなければいけませんよね。
「買い替え特約」とは、期日までに所有する住宅を売却できないようであれば、今回の住宅の売買契約は無かったものにする、要するに契約を無条件で解除するという特約のこと。
契約時に買い替え特約を設けておけば、もしも住宅を期日までに売却できなかったとしても、違約金を発生させることなく契約をキャンセルできます。
3．売り主都合でキャンセルされた
キャンセルといっても、必ずしも買い手がするとは限りません。売り手の事情によって契約がキャンセルされることがあります。
売り主都合によるキャンセルの場合、買い手に過失がないので、違約金などのペナルティは原則発生しません。
買い手に違約金が発生しないのは当然として、手付金も返還されます。この場合、手付金の倍額が返ってくるでしょう。
また、工事した住宅に欠陥や不具合があり、とても住める状態ではない場合、「瑕疵担保責任」を根拠に契約を解除することができます。
ただし、不具合といっても修繕できる程度の些細な欠陥であれば、無償での修繕の要求におさまることが多いようです。
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契約後のキャンセルで気を付けたい2つのこと
契約後にキャンセルする場合、気を付けておくべきことが2つあります。
(1) クーリングオフは原則利用できない！
クーリングオフといえば、購入してから7日以内であれば無条件でキャンセルできる制度なのですが、住宅購入でもクーリングオフはできるのでしょうか？
クーリングオフは、訪問販売などの一部の限定的なケースを除き、原則として利用できません。
業者の事務所やモデルルームなどで申し込みをしたケースや、買い手自身が自宅にハウスメーカーの担当者を呼んで申し込みをしたケースでは、住宅購入の意思があると認められ、クーリングオフはできないので注意してください。
(2) 工事後のキャンセルは損害賠償金が発生する！
同じ契約後キャンセルであっても、工事前と工事後ではペナルティの重さに違いがあるので注意しましょう。
契約後といっても、工事をする前の段階であれば違約金を支払うだけで済みます。
しかし既に工事がスタートしている段階を過ぎると、人件費などの建築にかかった費用について「損害賠償金」を求められることになるでしょう。
工事後のキャンセルは非常に大きなリスクを伴います。この段階まで来たら、よほどの理由でもない限りキャンセルはしない方が賢明です。
ハウスメーカーと本契約するまでの流れと支払い
ハウスメーカーと本契約までの流れを紹介しましょう。
- モデルハウスの見学
- ハウスメーカーの決定
- 売買契約の締結
- 詳細な打ち合わせ
- 本契約の締結
ハウスメーカーで住宅を購入する場合、まずモデルハウスを見学するなどして家のイメージを固めます。
次に複数のハウスメーカーから概算見積りを出してもらい、住宅ローンの事前審査を申し込みます。
先に見学した家の仕様や営業マンとの相性を見て、依頼するハウスメーカーを決めましょう。
その後、土地の売買契約を締結します。家づくりを行うにあたって一番最初に行う契約がこの売買契約になりますので、安易に契約してしまわないように注意が必要です。
細かな打ち合わせをした後、契約に関する重要な説明を受けて、問題がなければ本契約（工事請負契約）を締結します。
売買代金の支払いは工事後
住宅の売買代金の支払いは工事が終了して以降です。工事終了までの期間に3～5回に分けて中間金などを支払うことになるので、引渡時に払う金額は売買代金の残金となります。
契約前に支払うお金は、手付金か申込証拠金くらいなもので、それ以外のお金は基本的に払いません。
違約金などのペナルティの問題が発生するのはあくまで売買契約を締結して以降。それ以前であれば手付金や申込証拠金以外に関してはペナルティに関してトラブルになることはないでしょう。
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契約時に注意すべきたった1つのこと
たとえ契約した直後であろうとも、一旦契約をした以上、キャンセルはできません。自己都合で契約を解除すれば違約金が発生するでしょう。
それだけに、『契約時には安易にサインをしない』でください。
悪質な営業マンの中には、仮契約と偽って本契約のサインを求めてくる人もいます。
そもそも住宅業界において仮契約という概念はなく、契約書にサインをした時点で契約が結ばれます。
口頭でいくらこれは仮契約だと言ったところで、サインをした以上、キャンセルはできませんし、無理に契約解除をすれば高額の違約金が発生します。
買付証明書だけならば契約書ではないので、法的効果はありません。契約前であっても違約金なしでキャンセルできます。
要は、契約書に安易にサインをしなければ良いのです。
見積もりを出してもらい、図面を描いてもらい、すべてにおいて満足しているのであれば、契約書にサインをしても問題はないでしょう。
他方で、納得しないまま契約書にサインをすると、トラブルに発展しやすくなります。後々になってから揉めないためにも、契約書にサインをする際には疑問点や不安点はないかよくチェックし、納得するまでサインをしないように注意してください。
ハウスメーカーのキャンセルのまとめ
今回はハウスメーカーより住宅を購入する場合、キャンセルできるか否かについて総合的に解説しました。
見積もりを出してもらい、図面まで描いてもらったハウスメーカーであっても、契約締結前であればキャンセルしても違約金は発生せず、リスクはありません。
しかし、一度でも契約書にサインをすると、キャンセルするにあたって高額の違約金が発生するので注意してください。
ローン特約や買い替え特約のような例外的なケースを除き、契約後のキャンセルはリスクがあります。特に既に工事が始まっているような場合は、損害賠償金が発生することで、違約金以上のペナルティを負うことがあります。
「契約前」か「契約後」かで、ペナルティの重さはまったく違うのです。
住宅購入で失敗しないようにするためにも、安易にサインせず、慎重に住宅を選びましょうね。
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