住宅ローンの金利推移〜計算方法や今後の流れと10の住宅ローンを徹底比較

＜記事の情報は、2023年9月1日時点のものです＞

住宅ローンの検討をはじめると、どの住宅ローン商品も魅力的に感じてしまい、選ぶことが難しいですよね。

また、本当に今が金利的に有利な状況なのかもなかなか判断できないものです。

そこで今回は、住宅ローンの金利推移や計算方法、手続きの流れやおすすめの住宅ローン商品など、以下5項目について紹介しています。

【1】住宅ローンの金利推移
【2】住宅ローンの計算・シミュレーション
【3】住宅ローンを利用する際の手続きの流れ
【4】おすすめ住宅ローン「変動金利」
【5】おすすめ住宅ローン「固定金利」

この記事をご覧いただくことで、住宅ローン選びに役立つ知識を身につけることができますので、ぜひ参考にしてください。

またここで1つ、本文に入る前に重要な質問をさせてください。

「注文住宅や建売住宅といったマイホームを購入するとき、最優先でしなければいけないことは何かわかりますか？」

土地の調達でしょうか？住宅ローンの設定でしょうか？

もちろんこれらも非常に重要ですが、さらに重要なことがあります。

それが「ハウスメーカーを徹底的に比較検討する」こと。

多くの人が、「知名度が高い」とか、「価格が安い」とかいう理由で比較検討せずにハウスメーカーを決定してしまいますが、実はこれ非常に危険。

特に多いのが、住宅展示場に足を運んだ際に、言葉巧みな営業マンに流されてその場で契約をしてしまうパターン。住宅展示場の住宅モデルはオプションがフル装備されていることが多いため、住宅展示場の家と実際に建てた家のギャップにがっかりする人も多いんです。

これだと、大金を払ったて建てた家が大きな損になってしまいます。

そうならないためにも、事前にハウスメーカーを徹底的に比較検討することが大事になってきます。

しかしながら、「全国に無数にあるハウスメーカーに1つずつ連絡をするわけにもいかないし、そもそもたくさん比較するなんて無理！」と思ってしまう人もいるのではないでしょうか？

そんなあなたに編集部がぜひおすすめしたいサービスがあります。それがハウスメーカーのカタログ一括請求サービス（無料）です。

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LIFULL HOME'Sのカタログ一括請求サービスのすごいポイントは、住宅を建てたい地域を入力するだけで、その地域でおすすめのハウスメーカーのカタログを一括で取り寄せることができるところ。

またカタログ請求をする際には、知名度等にかかわらず、すべて取り寄せてみることをおすすめします。これまで存在すら知らなかったハウスメーカーが、あなたの希望に合ったマイホームを実現してくれる！といったこともありますよ。

またHOME'Sの他にも、SUUMOカタログ一括請求サービスを用することで、より多くの比較材料を集めることが可能。

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それではここから本文に入っていきますよ。

【1】住宅ローンの金利推移

住宅ローンの金利は、昔と今ではまったく水準が異なります。

昔の住宅ローン金利はどれくらいの水準で、現在は高いのか低いのか、金利推移・状況について見ていきましょう。

昔は高金利だった

昔は現在では考えられないくらい金利が高いのがあたりまえでした。

たとえば、ここ30年間の金利を見ると、1991年の変動金利は8.5%もあります。

バブルが崩壊して金利が一気に下がり、1995年には2%程度になっています。

仮に金利8.5%の変動金利で2,000万円、返済期間35年で住宅ローンを利用すると、毎月のローン返済額は14万9,372円ですが、金利が2%になると毎月の返済額は6万6,252円となり、その差は8万3,120円もあります。

金利が1%高いだけでもローン返済額は大幅に高くなりますが、6%近い差があると同じ金額借入れをしても、返済額は2倍以上の開きが生じます。

現在の金利水準を考えると、昔はありえなくらい高金利でした。

今は歴史的な低金利時代

ゼロ金利政策がとられて以降、住宅ローンは低金利時代へと突入しています。

主要銀行の金利は、固定金利期間選択型（10年）が3.20%程度、固定金利期間選択型（3年）が2.94%程度、変動金利型が2.475%程度と、以前から信じられない低水準です。

※2019年3月時点

2018年〜2019年には金利が上昇するのでは？という声も一部ではありましたが、世界的な景気減速懸念もあり、さらに金利が下がる可能性があります。

実際、長期金利の指標でもある新発10年物国債金利は低下しており、2019年2月にはマイナス0.045%まで下がっています。

その後、わずかに戻すものの、低水準は続いています。

日銀の金融政策も続いているため、まだしばらくは低金利時代が続きそうです。

住宅ローンを利用する人からすれば、金利が低い方が有利なため、うれしいことではあります。

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【2】住宅ローンの計算・シミュレーション

ここでは、住宅ローンの計算・シミュレーションをする際の方法や金利水準による返済負担の違いについて、確認していきましょう。

住宅ローンはネット検索で計算できる

現在は、「住宅ローン　計算」「住宅ローン　シミュレーション」など、ネット検索するだけで住宅ローンの自動計算サイトやシミュレーションサイトが表示できます。

サイトに借入金額や返済期間、金利などを入力すれば、すぐに毎月返済額や総返済額を算出することが可能です。

もちろん、計算式を用いて自分で計算する方法もありますが、非常に大変です。

たとえば、毎月の返済額を算出したい場合は「借入金額×{月利（1＋月利）返済回数/（1＋月利）返済回数−1}で計算をします。

毎回、このような計算をしていたら、さまざまな金額や金利の比較に時間がかかってしまいます。

ネット上の住宅ローン計算サイトを活用し、ローン返済のシミュレーションを効率よくおこないましょう。

住宅ローンはわずかな金利差でも全然違う

住宅ローンはわずかな金利差でも、毎月返済額や年間返済額が大きく変わってきます。

たとえば、3,000万円の住宅ローンを返済期間35年、固定金利で利用する場合、以下のように金利が少し違うだけで、返済額には大きな差が生じます。

・金利3.5%：毎月返済額12万3,987円　総返済額5,207万4,257円
・金利3%   ：毎月返済額11万5,455円　総返済額4,849万768円
・金利2.5%：毎月返済額10万7,248円　総返済額4,504万4,199円
・金利2%   ：毎月返済額9万9,378円　総返済額4,173万8,968円
・金利1.5%：毎月返済額9万1,855円　総返済額3,857万9,007円
・金利1%   ：毎月返済額8万4,685円　総返済額3,556万7,804円

金利が少しでも低ければ、ローンの返済負担は小さくなります。

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【3】住宅ローンを利用する際の手続きの流れ

スムーズに住宅ローンを利用できるように、手続きを進める際の基本的流れについて把握しておきましょう。

ここでは、以下8つの流れについて紹介しています。

1.資金計画を立てる
2.情報収集
3.住宅ローンの決定
4.事前審査
5.本申し込み
6.住宅ローンの契約
7.融資実行
8.住宅ローン控除

それでは、1つ目の「資金計画を立てる」から確認をしていきましょう。

1.資金計画を立てる

まずは、住宅ローンの申し込みをするために、資金計画を立てる必要があります。

毎月返済額や年間返済額などから実現可能な予算計画を立て、いくらの物件を購入するか、住宅ローンではいくら利用するかなど、綿密な計画を立てるようにしましょう。

2.情報収集

物件の情報収集と合わせて、住宅ローンの情報収集もおこないます。

都銀や地銀、ネット銀行、住宅金融支援機構、信用金庫、ろうきんなど、さまざまな機関が住宅ローン商品を取り扱っており、それぞれで金利や特徴、借入可能額などが異なります。

最初から1社に絞るのではなく、必ず複数の金融機関・住宅ローン商品を比較するようにしましょう。そのうえで、検討候補を決めていくことが大事です。

3.住宅ローンの決定

情報収集をした後は、自分たちに合っているもの、自分たちにメリットが大きいものを絞り込み、利用する住宅ローンを決定します。

ローンのことでわからないことがあれば、不動産会社の担当者や金融機関窓口のスタッフ、ファイナンシャルプランナーなどに相談をしてみるといいでしょう。

また、「どの住宅ローン商品を選んでいいのかわからない」という場合も、遠慮なく相談をするようにしましょう。

第三者の方が冷静に判断できる場合もあります。

4.事前審査

利用したい住宅ローンや購入物件が決まったら、住宅ローンの事前審査に申し込みをします。

事前審査とは、仮審査のことで、申込者の最小限の情報をもとに審査するものです。

物件の契約をした後に審査をして落ちてしまったら大変なので、まずは仮の審査で「住宅ローンを借りられそうか」を判断します。

事前審査に申し込みする場合は、以下の書類が必要です。

・本人確認書類（運転免許証、健康保険証など）
・収入がわかるもの（源泉徴収票、確定申告書など）

事前審査は、申し込みをして1日〜1週間程度で結果がわかります。

5.本申し込み

事前審査が問題なく通過し、住宅の売買契約を結んだ後は、本申し込みへと進みます。

本申し込みは、正式な審査のことで、住宅の売買契約を締結した後に申し込みをする流れです。

本申し込みをする際には、以下のものが必要になります。

・本人確認書類（運転免許証、健康保険証など）
・収入がわかるもの（源泉徴収票、確定申告書など）
・印鑑証明書
・印鑑（印鑑証明書に使用したもの）
・購入物件の資料
・預金口座通帳　など

仮審査が通っていれば、本申し込みも必ず通るわけではありませんので注意してください。

また、本申し込みの際に、団体信用生命保険に加入できるか状態かどうか確認もあります。

6.住宅ローンの契約

本申し込みの審査が通過した後は、住宅ローンの契約へと進みます。

住宅ローンの契約は「金銭消費貸借契約」のことで、購入した住宅に抵当権をつけ、金融機関と契約を締結します。

住宅ローンの契約をする際には、以下のものが必要です。

・本人確認書類（運転免許証、健康保険証など）
・売買契約書（売買契約書、変更・追加契約書、覚書など）
・返済用口座の通帳
・返済用口座の届出印
・印鑑証明書　など

住宅ローンの契約が完了すれば、あとは融資が実行されるのを待つだけです。

7.融資実行

住宅ローン契約が完了した後は、通常、物件引渡し時に融資が実行されます。

これにより、金融機関から販売会社にローン借入金額分のお金が振込みされ、住宅ローンの返済がはじまります。

8.住宅ローン控除

融資が実行されれば、住宅ローンの手続きは一旦完了となります。

しかし、手続きとは別に大事なことがあります。

それは、住宅ローン控除の申告手続きです。

住宅ローン控除とは、年末の住宅ローン残高の1%が10年間（最大400万円）所得税から控除される制度のことです。

住宅ローン控除を受けるためには、入居した翌年に確定申告が必要となります。

1度確定申告を済ませれば、翌年以降は会社の年末調整で対応が可能です。

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【4】おすすめ住宅ローン「変動金利」

ここでは、利用者からの評価も高くおすすめの変動金利型住宅ローンについて紹介します。

以下5つのローン商品を紹介していますので、自分に合うかどうか、メリットが大きいかどうか比較をしていきましょう。

1.じぶん銀行
2.住信SBIネット銀行
3.ソニー銀行
4.イオン銀行
5.au住宅ローン

それでは、1つ目の「じぶん銀行」の住宅ローン商品から解説していきます。

1.じぶん銀行

じぶん銀行は、KDDIと三菱UFJ銀行が立ち上げたネット銀行で、金利の低さと保障内容の充実が魅力です。

金利は変動金利型で0.457%（2019年3月時点）と業界トップクラスの低さとなっているため、住宅ローンの返済負担を抑えることができます。

また、5つの団体信用生命保険プランが用意されており、ガンと診断確定すると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」は、保険料負担なく加入することが可能です。

さらに、すべてのけがや病気で入院が継続180日以上となった場合には住宅ローン残高が0円となる保障内容も、2019年3月から追加されました。

契約はすべてネットで完結できるため、契約書の記入や捺印も一切不要ですし、申し込みをしてから契約まで最短10日程度で完了させることができます。

じぶん銀行の住宅ローンは、「一般団信の保険料」「がん50%保障団信の保険料」「保証料」「資金移動」「一部繰上返済手数料」「収入印紙」がすべて無料など、低コストでお得な住宅ローンを利用できます。

借入金額は500万円以上1億円以内です。

2.住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行の住宅ローンは、金利の低さと保障内容の充実度、繰上返済のしやすさが魅力です。

変動金利は0.447%（2019年3月時点）で、すべての病気やケガを保障する全疾病保障が保険料0円で加入できます。

万が一、高度障害や重度のガンと判断された場合だけでなく、病気やケガで働けないまま12ヶ月が経過した場合に住宅ローンの残高が0円になります。

ネット上ですべて完結できるため、面倒な契約書の署名や捺印が不要なため、手続きにかかる時間を短縮することが可能です。

保証料や印紙代、一部繰上返済手数料、他行口座からの資金移動手数料とすべて無料となっています。

1円から繰上返済ができるため、手軽に返していくことができます。

借入金額は500万円以上1億円以内です。

3.ソニー銀行

ソニー銀行の住宅ローンは、オリコン顧客満足度調査で8年連続（2011年〜2018年）で住宅ローンNo.1を獲得しています。

「変動セレクト住宅ローン」は、金利が0.457%（2019年3月時点、新規購入で自己資金10%以上の場合）で、ガンと診断確定した場合に住宅ローン残高100%＋100万円が保障される「ガン100%保障特約付き団信」や、「生活習慣病入院保障特約付き団信」「3大疾病保障特約付き団信」「ガン50%保障特約付き団信」などがあり、予算や状況に応じて加入する団信を選択できます。

金利が低いだけでなく、保証料や繰上返済手数料、金利変更手数料、返済口座への資金移動手数料、ATM手数料（Club Sシルバーの場合月7回まで）、団体信用生命保険料などがすべて無料です。

繰上返済手数料に関しては、一部繰上返済も一括繰上返済もどちらも手数料は無料となっています。

変動金利から固定金利へ変更する際も、ネット上で完結することが可能です。

手厚いサポートが魅力のソニー銀行の住宅ローンです。

借入金額は500万円以上1億円以下となっています。

4.イオン銀行

イオン銀行の住宅ローンは、金利や保障だけでなく、さまざまな特典が人気です。

金利は0.52%（2019年3月時点）で、住宅ローンを契約すると限定特典「イオンセレクトクラブ」を受けることができます。

特典内容は、主に以下5つです。

・イオンでの買い物が毎日5%OFF
・定期預金金利優遇
・イオングループ各社からの特典
・イオンカードセレクトの特典
・ゴールドカード発行

実店舗・オンラインともにイオングループでの買い物が毎日5%OFFとなるため、普段からイオンやイオンスーパーセンター、マックスバリュ、ダイエー、まいばすけっと、おうちでイオンなどを利用している方は非常にお得です。

イオンカードセレクトの特典もつくため、毎月5のつく日はポイント2倍、各種公共料金決済で5ポイント、イオン銀行の給与振込口座指定で10ポイント、WAONのオートチャージで200円ごとに1ポイントを獲得できます。

8疾病保障付住宅ローンや2つの新ガン保障特約がついているガン保障特典付住宅ローンなどの団体信用生命保険が用意されています。

金利変更手数料や一部繰上返済手数料は無料で、繰上返済は1万円から可能です。

入金額は200万円以上1億円以内となっています。

5.au住宅ローン

au住宅ローンは、auユーザーにお得な住宅ローンです。

金利は0.457%（2019年3月時点）で、auスマホとau住宅ローンのセットで最大3万円分（毎月500円分×最大5年）au WALLETプリペイドカードにキャッシュバックがあり、auでんきとau住宅ローンのセットで1万円分WALLETポイントを受け取ることができます。

一般団信・がん50%保障団信の保険料や一部繰上返済手数料、保証料、収入印紙代などがすべて無料です。

さらに、2019年3月から全疾病（けがや病気）で継続180日以上入院した場合に住宅ローン残高が0円になる保障も追加されています。

申し込みから契約まですべてネットで完結できるため、面倒な署名等ありませんし、最短10日で契約まで完了させることが可能です。

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【5】おすすめ住宅ローン「固定金利」

変動金利型のおすすめ住宅ローンだけでなく、固定金利型のおすすめ住宅ローンについても紹介します。

1.三井住友信託銀行
2.りそな銀行
3.住信SBIネット銀行
4.イオン銀行
5.みずほ銀行

おすすめの5つのローン商品について確認していきましょう。

1.三井住友信託銀行

三井住友信託銀行の固定金利型住宅ローンは、固定プラン10年が0.65%、固定プラン30年が1.12%の金利で利用できます（2019年3月時点）。

契約者やその家族が証券口座やNISA口座、ジュニアNISA口座、住信SBIネット銀行の口座開設を申し込みすると、住宅ローンの金利が最大年0.03%引き下げられます。

また、子育てサポートサービス「ベビさぽ」により、出産後1年間は住宅ローン金利が年0.1%優遇、さらに西松屋やダスキン、パンドなどで利用できる子育て応援クーポンも受け取れます。

八大疾病保障特約がついているため、いざというときにも安心です。

一部繰上返済手数料が無料ですし、全国のゆうちょ銀行・コンビニATMから手数料無料で入金ができます。

住宅ローン利用者限定のライフプランに役立つ情報サイトも用意されています。

女性にうれしいサポートが充実した住宅ローン商品です。

借入金額は100万円以上1億円以内となっています。

2.りそな銀行

りそな銀行の住宅ローンは、10年固定金利で0.545%（2019年3月時点）です。

繰上返済は1万円以上1万円単位でいつでもパソコンから申し込みができ、手数料は無料となっています。

団体信用生命保険料も無料のため、万が一の際でも安心です。

また、団体信用生命保険は、特定状態保障特約付や3大疾病保障特約付を利用することもできます。

特定状態保障特約付であれば、病気やケガ、要介護状態による7大リスクにも備えることが可能です。

りそな銀行では、住宅ローン利用者向け専用の火災保険も用意しており、最大20%割引のお得な料金が適用されるだけでなく、補償内容も充実しています。

他にも、「マイホームマイバンクプラン」の10,000クラブポイントプレゼントなど、ローン以外のお得な特典も魅力です。

困ったことがあれば、窓口で直接相談することもできます。

3.住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行の対面専用住宅ローン「MR.住宅ローンREAL」は、ネット銀行でありながら対面で直接相談することが可能です。

固定金利10年で0.71%（2019年3月時点）となっています。

保険料無料で団体信用生命保険に加入ができるため、万が一の場合は保険金で住宅ローンの完済ができます。

また、2017年6月以降は、すべての病気やケガを保障する全疾病保障も無料で付帯されています。

仮に病気やケガで24ヶ月継続して働けなくなった場合や、ガンや脳卒中、急性心筋梗塞など8疾病で12ヶ月継続して働けなくなった場合は住宅ローン残高が0円になります。

一部繰上返済は1円からでき、手数料は何度でも無料です。

交通事故傷害補償も保険料無料で付帯されているため、万が一の交通事故への備えも充実しています。

「ネット銀行のように内容が充実していて、直接相談できる住宅ローンがいい」という人におすすめの商品です。

4.イオン銀行

イオン銀行の住宅ローンは、変動金利だけでなく固定金利でもおすすめです。

金利は、当初固定5年が0.55%、当初固定10年が0.74%（2019年3月時点）となっています。

万が一の病気に備えた疾病保障付住宅ローンの利用も可能で、ガン保障付き住宅ローンは金利0.1%上乗せ、8疾病保障プラス付住宅ローンは金利0.3%上乗せで適用できます。

8疾病保障付住宅ローンには、失業信用費用保険も入っており、手厚い保障が魅力です。

各地のイオン銀行全店で直接相談ができるため、困ったことがあっても安心です。

また、イオン銀行住宅ローン契約者限定特典（イオンセレクトクラブ）として、イオングループでの買い物が毎日5%OFFになります。

イオンスーパーセンターやマックスバリュ、まいばすけっと、ダイエー、おうちでイオン、アコレなど、実店舗・オンラインショップどちらも対象となるため大変お得です。

さらに、定期預金の金利優遇やイオングループ各社の特典、イオンカードセレクト特典、ゴールドカードの発行などもあります。

毎月5のつく日にポイント2倍、イオン銀行を給与振込口座に指定することで毎月10ポイント付与など、普段からイオングループを利用している人にとってはメリットが大きいです。

金利変更手数料や一部繰上返済手数料が無料など、コストをかけずに利用ができます。

5.みずほ銀行

みずほ銀行の住宅ローンは全期間固定20年で金利は1.165%です。

24時間いつでもインターネットで申し込みができ、事前審査から契約まで来店する必要がありませんし、面倒な契約書の記入も不要で、印紙代もかかりません。

ライフステージ応援プランとして返済額の見直しができますし、元利均等返済と元金均等返済の2つの返済方法の選択が可能です。

通常の団体信用生命保険だけでなく、8大疾病やケガによるリスクにも備えた「8大疾病補償プラス・8大疾病補償」や所定のガンと診断された場合に住宅ローン残高が0円になる「ガン団信（ガン保障特約付、リビング・ニーズ特約付団体信用生命保険）」、通常の団体信用生命保険に加入できない人でも加入できる「ワイド団信」など、保険プランも充実しています。

24時間いつでも一部繰上返済ができ、みずほマイレージクラブの特典により、みずほ銀行ATM・イオン銀行ATMの時間外手数料が無料です。

イーネット・ローソン銀行・セブン銀行のコンビニATMに関しても月4回まで無料で利用できます。

他にも、20歳未満の子どもがいる場合はライフステージ応援プランの手数料が無料になる「子育て応援サービス」、各種パートナー企業のお得な特典が受けられる「パートナーセレクト」、自分みがきに役立つサービスを提供する「みずほ MyWing」、急な出費にも対応できるみずほ銀行カードローンが金利0.5%引き下げなど、さまざまなメリットがあります。

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