あなたのマンションはいくらで売れる？具体的な5つの調べ方

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自分のマンションがいくらで売れるか、気になる人は多くいます。

単に知りたいだけという人もいれば、売却を考えているから正確な数字がほしい人など千差万別です。

いくらで売れるかを知る方法は多くあります。

簡単にわかるものから正確なものまでさまざまです。どれが自分のニーズに合うのか、ここで調べてみましょう。

マンションがいくらで売れるか調べるには

自分のマンションがいくらで売れるか調べるには以下のような5つの方法が考えられます。

簡単なものから手間や時間がかかるものまでいろいろです。

一般に簡単にわかるものは大まかな数字、手間のかかるものは正確な数字になります。

1. 納税通知から計算する
2. 不動産情報サイトで調べる
3. 不動産の一括査定サイトに依頼する
4. 実地の査定を依頼する
5. 不動産鑑定評価を依頼する

それぞれ詳細に見ていきます。

マンションの納税通知からもいくらで売れるかわかる

毎年4月になると市区町村から固定資産税の納税通知が送られてきます。

多くの人は税額と納期しか見ません。中には封も切らずに引き出しへしまってしまう人もいます。

しかし納税通知には、マンションがいくらで売れるかのヒントも書かれているのです。

納税通知のどこを見ればよいでしょうか。

評価額がいくらで売れるかのヒントになる

納税通知には固定資産税評価額や、単に評価額という項目があり、数字が書かれています。

この評価額は市区町村が、そのマンションを評価した金額が掲載されています。

いわば公的な評価額なのです。

いくらで売れるかはちょっとした計算が必要

ただし、この評価額は課税のために割安に設定されています。

おおむね実勢価格の7割程度とされています。

仮に2,800万円の評価額であれば、約4,000万円の実勢価格になります。

納税通知に記載されている評価額を0.7で割ると実勢価格が計算できます。

簡単に計算するのなら、1.4倍してもほぼ同じ数字になります。

評価額はあくまで目安

固定資産税は多くの所有者に同時期に送らないといけないため、評価方法も画一的に簡略化されています。

そのマンションの人気、管理の程度などは考慮されていません。

同じフロアで同じ広さの部屋は同じ価格がついています。

固定資産税の評価額から導き出した価格はあくまで目安、参考のひとつとして考えましょう。

不動産情報サイトをみていくらで売れるか調べる

ネットにはさまざまな情報があふれています。不動産も例外ではありません。

少し前までは仲介業者のような不動産プレイヤーしか知らなかった情報でも、現在は簡単に手に入れることができます。

不動産総合サイトではいくらで売れるか予想できる

SUUMOやアットホームのような不動産総合サイトは、エリアごとにどんなマンションがいくらで売りに出されているか調べることが可能です。

自分の住んでいるマンションの他の部屋がちょうど売りに出されていれば、有力な指標になります。

直接自分のマンションでなくとも、築年数や広さが似ているマンションの売り情報は貴重なデータです。

これらの情報は、売り出した場合はライバル、競合相手の情報になります。

不動産総合サイトを閲覧するだけならば無料です。

多くのサイトを回覧して情報を集めましょう。

マンション相場サイトが公開されている

マンションマーケットやマンションエンジンのようなサイトには、駅ごとのマンション相場、そのマンションの過去の売買事例などのデータが掲載されています。

運よく自分のマンションのデータが掲載されていれば貴重なデータです。

これらのサイトは不動産総合サイトよりもマンションの情報に特化しており、不動産総合サイトにはない特色があります。

この他には東京カンテイも独自のデータが評判です。

東京カンテイは、有料でマンション情報を提供するサービスを行っています。

有料の情報は値段も高く、専門的すぎて一般向けではありません。

ここでは無料の「価格天気図」をおすすめします。

これは日本全国の中古マンションの価格を天気に置き換えて一覧表にしているのです。

価格が上昇傾向なら晴れ、下落傾向なら雨、といった具合に天気で価格を表しています。

全体的な動向を把握するのに最適な指標です。

いくらで売れるかは一括査定サイトで査定

一度の入力で複数の仲介業者に査定依頼をすることができるサイトが多くなってきました。

代表的なサイトはイエウールやすまいValueです。こうしたサイトは多くの仲介業者が登録しています。

査定依頼があると、これらの登録業者に依頼が届く仕組みです。

簡単な手続きで多くの会社に依頼ができるので重宝されています。

イエウールは1,500社以上が登録して査定依頼を待っています。

依頼する仲介業者を指名することもできるのです。

すまいValueはイエウールとは反対に少数精鋭。

依頼できる業者が6社と少ない代わりに、三井不動産リアルティや東急リバブルといった超大手企業に依頼することができます。

どちらを使うか、併用するか悩みどころです。

便利な反面、注意点も

不動産一括査定サイトはとても便利なサイトです。

サイトによっては査定を依頼する仲介業者も指名できますし、依頼者の入力する事項は不動産の所在地や面積などのわずかな事項です。

ただ、便利な一方でいくつかの注意点もあります。

仲介業者としては、営業のため、仕事を取るために査定を行っています。

依頼者は高い査定を出した仲介業者に売買を依頼したくなるものです。

本来の相場より高い査定額を出して仕事を取ろうとする業者もいます。

そうして仕事を請け負ったら、いろんな理由をつけて売買価格を引き下げていくのです。

結局、他社の査定額と変わらない金額で売買されることもあります。

売れるならまだしも、高い査定額のまま引き下げずに結局時間を浪費してしまう場合もあるから厄介です。

こうした仲介業者はごく一部とはいえ、依頼者としては注意が必要です。

マンションを実地調査したうえでの査定

一括査定サイトでも仲介業者に依頼してもよいのですが、マンションを実際に観てもらっての査定もあります。

机上の査定では、マンションの良さや問題点は汲み取ることができません。

実地に調査をすればそのマンションの持つ個別性、丁寧に使っているか、ボロボロなのか、などを査定額に反映することができます。

いくらで売れるか机上査定と変わることも

机上査定と実地による査定では、査定額が変わる場合もあります。

机上査定はあくまでデータだけによる査定です。正確な査定をするためには、データや所有者へのヒアリングだけでは足りません。

同じ能力、データを持った仲介業者でも机上査定と実地査定では金額が変わることがあるのです。

現地を見たかどうかで仲介業者の間では価格の説得力が変わってきます。それだけ現地を見ることは大切です。

マンションの良さを反映できることもある

共用部の掃除がしっかりされている、ゴミ出しの管理が徹底されているといった情報は実際に見ないとわかりません。

部屋の中も丁寧に使われているか、壁紙が汚れているかは実際に確認しないとわからないものです。

築年数の経過したマンションでは、大規模修繕が行われているか、エレベーターは更新時期に来ているかなどは実際に見ないとわからないこともあります。

管理がしっかりしているマンションは価格も下がりにくいものです。

実地調査ではマンションの良さ、魅力を反映させることもできます。

マンションの問題を露呈することもある

実地調査によってマンションの問題が表面化してしまうこともあります。

先ほどと逆で、共用部が掃除されていなかったり、ゴミ出しの日でもないのにゴミステーションにゴミがあったりすると印象はよくありません。

外壁にヒビがあるのもマイナス評価になります。

部屋の中もにおいがしたり、壁紙が傷んでいると査定にはマイナスです。

マンションでの査定には立ち会いが必要

マンションでの実地査定には立ち合いが必要です。

居住中のマンションであれば生活の場が見られてしまうので抵抗のある人もいます。

空室のマンションであっても鍵を渡さなければ内見はできません。

仲介業者一人に任せると、設備を破損した場合の問題が発生します。

仲介業者としても空室のマンションを一人でみるのは、あとの問題を考えると二の足を踏みます。

居住中、空室いずれでも日時を決めて立ち会うことがベストです。

平日働いている人は休みを取るか、休日に対応する必要があります。

プラスもマイナスもいつか露見するもの

マイナスの要因が査定額に反映されていなかったとしても、買主が現地を見る段階までには露呈してしまうものです。

マンションのマイナス要因はどこかの段階で判明して、それが売買価格に反映します。

逆にプラス要素は最初に反映させておかないと、あとから加算することは困難です。

マイナス要素を隠すのではなく、プラス要素を加算してもらうために実地調査には積極的に協力しましょう。

いくらで売れるかは不動産鑑定評価も使える

査定とは異なるものに不動産鑑定評価があります。

不動産鑑定士によって調査・分析され、客観的な評価が行われます。

有料で時間もかかる鑑定評価ですが、そのマンションの価値を知りたい場合は鑑定評価を行うことがおすすめです。

査定と鑑定評価の違い

どちらも査定や鑑定評価を行った人の意見です。

査定はいくらで売れるかに重点がおかれ、相場を重視した価格がつけられます。

一方で鑑定評価は相場の他にも、賃貸に出したらどうか、再度同じものを建築したらどうなるか、といった多方面から評価を行うのが特徴です。

裁判にも使える精度だが時間と費用がかかる

鑑定評価の精度や権威は高いものがあります。

裁判になったとしても証拠として十分に通用するものです。

有料で時間もかかる鑑定評価ですが、客観的な価格を知りたい場合は依頼することも一考です。

まとめ

簡単な価格水準を知りたいのであれば、納税通知やネットの情報で十分です。

売却を真剣に考えるのであれば、査定サイトによる査定や実地の調査を経た査定が必要になります。

詳細な価格を知るのであれば、立ち会いや資料の提供など、依頼者側も手間をかけなければなりません。

査定価格を知ることは売却への第一歩です。手間を惜しまず、なるべく正確な情報を入手しましょう。