絶対に気を抜けない！マンション売却引き渡し日のポイント！

初めてのマンション売却で引き渡しが不安

引き渡しの前にしておくことが分からない

マンション売却は人生で何度も行うものではありません。

一度だけしか売却を経験しない方や、一度も経験しない方もいるでしょう。

マンション売却には、宅建業法や民法などが複雑に絡んできます。

準備不足や認識不足でトラブルになってしまうのは避けなければなりません。

特にマンション売却は金額が数百万、数千万円の世界です。

トラブルになってしまえば、そう簡単に解決できるものばかりではありません。

今回は、マンション売却契約を結んだあとの「引き渡し」について紹介していきます。

商売で最もトラブルが起きやすいのは、商品の受け渡し時や、受け渡し後です。

契約の前段階や、マンションの所有権が移る前であれば回避できたトラブルも、引き渡し日を過ぎてしまったら解決困難になってしまうことも珍しくありません。

マンションの引き渡し日で押さえておきたいポイント２つ
マンション引き渡しの前にすべき4つのこと
マンション引き渡しに関して気を付けること3つ

の3つを詳しく紹介していきますので、参考にしてみてください。

実際にマンションを引き渡したり、契約を行う事は、不動産会社の指示で動くことが多いです。

だからと言って全て不動産会社任せにしてはいけません。

何か起こったときに責任や被害を追うのは売主です。

不動産会社の人間もミスをしないわけではありません。

最低限の不動産売却についての知識を理解して行動を行っていきましょう。

1、マンションの引き渡し日で押さえておきたいポイント２つ

まずは引き渡しについての基礎知識を押さえていきます。

引き渡しはマンションの売買契約が終わっているので、何かノウハウのようなものは必要ありません。

トラブルなく安全にマンションを引き渡せることが目的となります。

引き渡し当日の流れ
引き渡しの時期で固定資産税の負担額が変わる

以上の2点を見ていきましょう。

1、引き渡し当日の流れ

マンションの権利が引き渡されるのは、原則、金銭の授受がなされた瞬間です。

引き渡しを行う場所は、買主がマンションのローンを組む銀行の応接室で行う事がほとんど。

「買主」「売主」「両社の不動産会社」「司法書士」「銀行担当者」が集まり、

売却代金の受け取り
マンションのローン返済
マンションの抵当権の抹消
マンションの所有権の移転

を行います。

具体的なステップは、

所有権移転、住宅ローンの書類を確認
銀行が買主へ融資実行手続きをおこなう
売主が買主から売却代金を受け取る
売主はマンションのローンを一括返済する手続きを行う
売主は買主へ鍵を渡す
最期は司法書士が抵当権抹消や、所有権の移転手続きを行う

の6ステップ。

難しく感じてしまうかもしれませんが、不動産会社が説明や準備を行ってくれるので大丈夫です。

あらかじめ流れを理解しておき、スムーズに引き渡しを進めましょう。

2、引き渡しの時期で固定資産税の負担額が変わる

固定資産税と都市計画税は、売主と買主双方の合意により、負担額を決めることが出来ます。

固定資産税や都市計画税は、その年の1月1日時点での所有者が、1年分をまとめて納付する必要があります。

マンションを売却する場合は日割り計算を行い、どちらかに負担が偏らないようにしましょう。

例えば、4月1日に引き渡しが行われた場合、その年の1月1日から3月31日までの税金を売主が負担するようになります。

以上で問題なさそうですが、もう一つ注意しなければなりません。

役所が固定資産税を確定するのは4月以降になるということです。

1月から3月の間にマンションの売買が行われた場合は、正確な固定資産税と都市計画税が出ません。この場合は、

前年の税額を基準にして決める
4月以降まで待ち、税額が確定してから負担額を決める

という対処法を取る必要があります。

お互いが納得のいく契約をできるように、税金についても理解しておきましょう。

また、売主は早くマンションを売却することで税金の負担額を減らすことが出来ます。

2、マンション引き渡しの前にすべきこと4つ

売主が引き渡しの前にすべきことを4つにまとめました。

管理組合への連絡をする
金融機関への連絡をする
一週間前までに引っ越しを済ませる
マンションの掃除を行う

マンションの購入者が決まっていても安心してはいけません。

連絡ミスや、不手際で金銭的な損失になってしまうこともあるので注意が必要です。

1、管理組合への連絡をする

管理組合へ、マンションを売却する旨を連絡しましょう。

管理組合員の資格喪失を行っておかなければ、以下の問題点が発生してしまいます。

引き渡し後も管理費が口座から引き落とされる
引き渡し後も修繕積立金が引き落とされる

引き渡しの前に連絡をしておけば、スムーズに済む問題ですが、実際にお金が引き落とされてからだと、返金などに手間がかかってしまいます。

2、金融機関への連絡をする

マンションを売却する際は、マンションのローンが残っていることがほとんどでしょう。

ローンが残っているということは、マンションには「抵当権」が付いている状態です。

抵当権は、銀行がローンの返済不履行の際に、競売などに掛けて売却したり、第三者に貸したりすることが出来る権利です。

抵当権が付いたままだとマンションを引き渡すことは出来ません。

実際にローンを一括返済して抵当権を外すのは、引き渡し日当日ですが、事前に連絡しておかなければ、いきなり対応はしてもらえないです。

引き渡し日が確定した時点で、金融機関に連絡をして準備を進めてもらいましょう。

もし何らかの理由で連絡が出来ない場合でも、最低でも引き渡し日の一か月前までには連絡する必要があります。

3、一週間前までに引っ越しを済ませる

一週間前までになるべく引っ越しを済ませておきましょう。

売買契約から引き渡しまでの間に、買主が最終物件確認を行います。

引き渡しのギリギリまで住んでいては、最終確認ができません。

やむを得ず一週間前までに引っ越しが終わらない場合は、最低でも最終確認の前までに引っ越しが完了しておく必要があります。

4、マンションの掃除を行う

引っ越しをした後に、マンションの室内を綺麗にしておくと良いでしょう。

感謝の意味を込めてというのもありますが、後のクレーム防止という目的もあります。

売却するのは中古マンションです。

小さな傷や細かい欠損個所などがあるのは、多少は仕方ありません。

引き渡されたマンションに汚れやほこりが溜まっていたら、買主は悪い印象を持ってしまいます。

悪い印象に加えて、小さな傷などの発見が続いたら文句やクレームを言いたい気持ちになってしまいかねません。

気持ちよく新しい生活をスタートしてもらうことでクレームを未然に防ぐことが出来ます。

引っ越しを終えた後、あまりにも汚れがひどく、常識的に考えて引き渡すのが失礼なレベルの場合は、ハウスクリーニングを検討しましょう。

ハウスクリーニングは、マンションが空の状態だと、住んでいる状態より費用が安くなります。

費用の目安としては、マンションの室内全てをクリーニングしたとして、1ＬＤＫで4万～6万程度。

更に広いマンションだとしても10万円前後で収まります。

「キッチンだけ」「フローリングだけ」など部分的に頼むことも出来ますので、選択肢の一つとして覚えておくと良いでしょう。

3、マンション引き渡しに関して気を付けること3つ

次はマンションの引き渡しに関して、気を付ける事を紹介していきます。

火災保険について
引き渡しの時期について
感謝の気持ちを伝える

以上の3点です。

1、火災保険について

マンション売却を行う際に、引っ越し先が決まると火災保険を外してしまう方がいらっしゃいます。

よく考えると危険な行為です。

仮に火災保険外した状態で火災が起こってしまった場合、保険金ももらえずローンだけが残ることになります。もちろん焼けたマンションは売ることが出来ません。

火災保険の解約日は「マンションの引き渡し日」にするのが良いです。

一般的には引き渡し日の前日にする場合もあるようですが、万が一マンションの引渡し前に火災が発生してしまった場合、買主から売却代金が支払われない可能性が高いです。

ギリギリまで保険に加入した状態でマンションの引き渡しに臨みましょう。

ちなみに火災保険は年単位で加入するのが一般的です。

途中で解約を行うと、残りの火災保険料が戻ってきます。

2、引き渡し時期について

マンションの売買契約によっては、「マンションの引き渡しは、決済より1週間以内」という記載がある場合があります。このような契約を結んだ場合、売主は気を付けなければならないことが、

一週間以内であればいつでも良いわけではなく、一週間以内での双方合意の日に必ず引き渡しを行う必要がある（変更する場合は、双方の合意が必要）
引き渡し日が間に合わないことが分かっているのであれば、売買契約時に特約として「○○日までに引き渡す」などを記載する必要がある

の2点です。

トラブルにならないように確認しておきましょう。

3、感謝の気持ちを伝える

言われるまでもないと思いますが、マンション売却に携わってくれた関係者に感謝を伝えましょう。

マンションの引き渡しでマンション売却は終了になります。

マンションを購入してくれた買主
不動産会社
銀行
司法書士
役所の職員
引っ越し業者

・・・・

上げればキリがないほど多くの方の協力があったはずです。

協力してくれた方々に感謝を伝えて終えることで、あなた自身も気持ちよく新しい生活に迎えるはずです。

まとめ

今回はマンションの引き渡し日について紹介させて頂きました。

マンション売却は高く売る事を重視しすぎで、他の勉強がおろそかになってしまいがちです。

いくら高額でマンションが売却できても、クレームや賠償金、解約などの事態に陥ってしまっては意味がありません。

まずは安全な取引ができるという基盤が整えましょう。

マンションを高く売る為の勉強は、基盤を整えてからでも遅くありません。