今がねらい目！マンションを売る方向で検討している人が抑えるべき4ポイント

マンションを売る方法で検討している人は今がチャンス！

現在順調にマンション価格は上昇しており中古市場も活気づいています。

アベノミクス効果で不動産業界も順調な兆しを見せており、この効果は2020年までは続くだろうという見解も。

マンションを売却するなら少しでも高値で売りたいところです。

今回はマンションの高値売却に有効なポイントについて紹介したいと思います。

1、マンション売却の流れ

マンション売却を検討している人は売却までの流れを抑えておきましょう。

ステップ１情報収集

ステップ2 査定

ステップ3 不動産業者との契約(媒介契約)

ステップ4 売却開始

ステップ5 売却完了

ステップ6 引き渡し

1、準備から引き渡しまで

マンション売却の準備から引き渡しまではステップ1から6までの流れとなります。

基本的に業者が行うことになりますが業者任せにするのではなく自分で取り組む気持ちで行うことが大事。

情報収集はインターネットで容易に集めることが可能であり、ありとあらゆる情報を集めることができるといっても過言ではありません。

査定についても自分で調査してみることをおすすめします。

査定ですがマンションであれば同じマンションの競合物件を参照したり、販売価格から判断することが可能。

ここは絶対にやっておきたいポイントでもあります。

業者に無料査定してもらうことが可能なのに、なぜ自分で調べた方が良いかというと業者の査定が正しいとは限らないことも。

特に怪しいのが高すぎる査定と低めの査定のケース。

高すぎる査定ではなかなか物件売却に至らないケースも少なくありません。

その結果物件を大幅値下げするというケースが多数あります。

一方低すぎる査定は早々に買い手がつくケースも。

しかし売主にとっては「売却価格が安い」というデメリットが潜んでいることもあるわけです。

不動産業者に入るのは仲介手数料なので安い価格で売却に至っても短期間で売却が成立した方が好都合。

また売却の契約を結ぶ上でも査定価格を高くした方が顧客が付きやすいという事情であえて相場よりも高値査定を実施するケースがあります。

媒介契約も大事な契約の1つ。

この契約は3種類の契約方法があり契約種類と報酬料金を確認する必要があります。

売却では値下げ交渉をしてくるケースも。

値下げをどうするか？なども検討しなくてはなりません。

マンションを住居として使っている場合、引っ越しのタイミングについても考える必要があります。

このように売却はいくつかやるべきことがあるのでどこのタイミングでどういうアクションがあるのか？も頭に入れておくのがベストです。

2、マンション売却の4つのポイントを抑えよう

マンション売却はポイントを抑えておくことが肝心。

ポイントを抑えることで納得の売却価格になることも少なくありません。

まずはポイントを4つ紹介したいと思います。

相場把握
不動産会社選び
PRポイントをまとめる
内覧

1、相場を把握する

マンション売却にあたり業者に査定を依頼するのが通例です。

プロの査定は販売価格を決める上でも大事なポイント。

査定ですが相場については自分でもリサーチしておきましょう。

相場の把握方法は周辺の建物の販売価格や売却価格をリサーチしてある程度割り出すことが可能。

相場は売却価格を決める上でとても大事なものです。

高すぎると買い手がつきにくく、安すぎると損をしてしまうことに。このように価格設定は重要なポイントとなります。

相場の把握は一括査定の利用も検討したいところ。

複数社の見積から価格相場がさらに把握しやすくなります。

2、不動産会社選び

不動産会社選びのポイントは下記を参考にしてみてください。

・大手か地元の業者か

・過去に似たような物件の販売実績があるか

・PR活動を積極的に行ってくれるか

・担当者の印象は良いか

・連絡のやり取りが迅速か

不動産業者と言ってもさまざまな分野の業者が存在します。

戸建ての売買に強い業者、マンションを専門に扱っている業者、賃貸を中心に扱っている業者など。

マンション売却を依頼する場合、マンションを専門に扱っている業者がおすすめです。

それ以外の分野に強い業者でも売却は可能かと思いますが、専門性が高い業者に依頼することで売却がスムーズに確実に進むことが強い傾向に。

PRの仕方や顧客の流れなども強みの分野の業者の方が安心して取引を行うことができます。

見分け方は簡単でマンションであればマンション物件の売買を多数扱っているかどうか？また過去の実績も可能なら抑えておきたいところ。

餅は餅屋という言葉ある通り、不動産業者も専門性がキーポイントとなります。

3、PRポイントをまとめる

売却にあたり売却物件のPRポイントはとても大事なポイントとなります。

売却物件のポイントですが好立地や駐車場付き、内装の状態が良いなど特徴があるはず。

良いポイントは積極的にアピールしたいところです。

PRポイントですが業者任せにするのではなく自分でもプレゼンできるようまとめておきましょう。

自宅については住んでいる家主が1番知っています。

中には業者も気が付かない点もあるかもしれません。

いずれにしてもアピールできるポイントは1つたりとも逃さない気持ちでしっかりPRしたいところです。

好立地についても駅から徒歩3分などわかりやすいコメントを作りましょう。

駅近だけではなくこんな感じにまとめたらさらに魅力が増します。

・駅まで徒歩3分

・コンビニ徒歩4分

・〇×スーパー徒歩10分

・〇×公園徒歩9分

・〇×病院徒歩15分

・コインランドリー徒歩3分

ワンルームかファミリー向けかなどでも異なりますが近所の行動範囲はおおよそ決まっているもの。

生活に必要なエリアは分かりやすく記載しておくと便利です。

可能ならマップも作成したいところ。

その方がインターネット上からもぐっとイメージがわきやすくなります。

4、内覧の準備

内覧については準備が必要です。自宅の売却なら居住しながら内覧を入れるといったケースも。

ただしこの場合、次の住居が決まっていない状態だと引っ越しや賃貸費用がかかります。

通常売却の場合、引っ越し済みの状態で内覧ができるケースがほとんどです。

必ず引っ越しをしなければならないと思っている人もいるかと思いますが、これは自分の意志でどちらでも問題ありません。

例えば引っ越しをしないで土日だけ内覧の日に設定する方法もあります。

この場合、掃除はもちろん土日は家を空けるなど工夫が必要な場合も。

可能であれば引っ越し後の状態でいつでも内覧できる状態がベストです。

部屋に荷物がある状態だと部屋のイメージがしにくく、買い手がつきにくいという欠点があります。

好立地で人気の高い物件あるいはものすごい低価格で出しているケースであれば居住したままの内覧でも買い手がつくことも。

いずにしてもきれいに掃除するのは鉄則です。

内覧の前にリフォームを入れるケースも。

リフォームは自分で判断するのではなくプロに確認しましょう。

素人がやりがちなパターンは「過剰リフォーム」です。

過剰リフォームは費用がかさむもと。必要最低限の部分だけリフォームするのがベストです。

そのために多少の費用がかかってもプロに判断してもらうことが大事。

一方リフォームはしないでそのまま売った方が良いケースもあります。

特に築年数が古いマンションは買主が全面リフォームするパターンもあるのでそちらも確認しましょう。

3、マンション売却にあたって発生する費用見積

マンション売却では売却後の収入だけではなく売却前後の必要経費を把握することも大事なポイント。

どこでどのくらいの費用がかかるかあらかじめ計画表を作成しましょう。

1、必要経費を計算してみよう

必要経費はそれぞれ異なります。まずはどういう項目があるかまとめてみましょう。

リフォーム
引っ越し・賃貸費用
不用品処分費
業者への仲介料支払い
ハウスクリーニング

上記は一例です。売却の場合よほどひどい汚れでなければハウスクリーニングではなく自分たちの掃除でも十分なケースも。

これらの項目で特に高い出費となるのがリフォームと引っ越し・賃貸費用です。

ここを最小限に抑えつつ売却価格を下げない方法を検討したいところ。

リフォームの注意点

マンション売却でリフォームは重要ポイントの1つです。

リフォームについてはくれぐれも自己判断をせずプロに相談することを検討しましょう。

売却向けのリフォームで自己判断をしたケースで失敗例が後を絶ちません。

どういう失敗かというとAさんのケースでは過剰リフォームです。

売却向けならトイレや台所などの水回りで十分だったにも関わらず全体をリフォーム。

リフォームで家全体が綺麗になりましたが出費は150万円ほどに。

最小限度のリフォームの場合50万円前後だったことから100万円ほど損をしたことになります。

間取りが古い物件については全体をリノベートする例も。

このケースではリフォームを一切しないで売却した方がメリットがあります。

リフォームしても意味がないケースです。

このようにリフォームは自己判断が難しい部分なので必ずプロに相談しましょう。

最後に

マンション売却を検討している人はちょっとした工夫で価格を保たせる方法があることを覚えておきましょう。

今回は4つのポイントについて紹介させていただきました。

すぐに取り組めることとしてPRポイントをまとめるなど自分でもできることはいくつもあります。

業者任せにせずに自分でやるべきことは取り組む、そしてリフォーム判断などプロに依頼した方がいい部分はプロに依頼するなど区分けをしっかり行い積極的に行動することが大事です。

ぜひ参考にしてみてください。