マンションを売る·貸す際のメリット·デメリットを徹底比較！

PR

マンションを売った方が良いのか？貸した方が良いのか？迷っているの方は多いのではないでしょうか。

売るとなれば大きな金額が入ってきますし、貸す場合も定期的な収入が見込めます。

しかし双方にはメリットだけではなく、表面的には見えないデメリットも存在するのです。

今回の記事では、そんな双方のメリット・デメリットを比較していますので、迷っている方は是非参考にしてください。

1、マンションを貸す際の3つのメリット

マンションを貸す際のメリットとは一体どう言ったものなのでしょうか？

３つ詳しく説明していきたいと思います。

1、単月の利益が出やすい

マンションの購入はローンであることが多いため、その特性を利用します。

特性とはローンの期間が長いこと、低金利であること、月々支払う金額が高くないことの3つです。

賃料ー月々のローン＝差額(利益)

になるため、単月だけで見ると黒字化しやすくなります。

例えば月々管理費込み5万円の支払いがあるとすれば、8万円で貸し出せば単純な計算で月々3万円の利益です。

そんな高い値段でマンションを貸し出せるのか、心配な方もいると思います。

しかし分譲マンションの場合、賃貸マンションと同じ間取りであったとしても、セキリュティや設備が良いこともあり、高く貸し出すことが可能です。

2、不動産を維持する上での費用は経費として認められる

自分が所有しているマンションを貸し出すことで、マンションに関する支払いが全て不動産所得上の経費として、計算することが出来ます。

今までただ支払っていたものが、経費計上できるようになれば、所得から控除され税金が安くなるのです。

・住宅ローンの金利

・管理費

・修繕積立費用

・改装費用

などを経費として計上することが可能です。

3、再び住むことも可能

貸し出すと言うことは、マンションの所有者は自分なので、再び住むことが可能です。

しかし、マンションの貸し出し時の契約によっては、いざ自分が住みたいと思った時に住めない可能性もあります。

マンションを貸す場合には、「定期借家契約」「普通借家契約」の2つがあるのですが、この2つの違いを見ていきましょう。

普通借家契約は、一度結んでしまうと借主保護が適用されます。

家賃滞納や契約時のガイドラインに当てはまらない使用方法などであれば、契約を貸主から解除することが可能です。

しかし「貸主が使用するので、家を開けてください」と言うのは、正当事由にならないので、契約を解除することは、基本的に出来ません。

戻ってくる時期や戻りたい時期が、大まかに決まっている場合は、期限を決める定期借家契約を結んでおきましょう。

定期借家契約は契約で定めた満了の期間で、更新されることなく貸家契約が終了します。

そうすれば、再び自分のタイミングでマンションに住むことが可能です。

2、マンションを貸す際の5つのデメリット

メリットばかり注視しがちですがマンションを貸すことには、考えているより多くのデメリットが存在します。

1、空室のリスクがある

マンションを貸し出す場合、空室の期間が出てしまうこともあります。

そしてマンションを貸し出すと言うことは、当然自分の住まいも探して、家賃などのコストを支払わなくてはなりません。

そうなると、自身の家賃＋ローンを両方払う必要が出てしまうのです。

1軒しかない物件を貸しに出して、空室が出てしまうと即刻の赤字は免れません。

1~2ヶ月であれば、なんとかなる金額でも、月日が経過するごとに圧迫されてしまいます。

家賃収入が0でも、支払いは続けないといけない状況に、なってしまうかもしれないことも頭に入れておきましょう。

2、リフォームやクロスの張り替えなどコストがかかる

人に貸すとなると、綺麗な状態にして渡さなくてはなりません。それは、自分がそのマンションを出て最初に貸す時だけではないのです。

賃借人が入れ替わる毎にルームクリーニングや、クロスの張り替え費用がかかります。

また賃借人に過失のない、故障修理にも対応しなくてはなりません。

なので毎年ある程度の修繕費用を実費で用意して置く必要があります。

3、新しい家を購入するのが難しくなる

住宅ローンを組んで購入した、マンションを貸し出すと言うことは、当然マンションのローンが残った状態です。

例えばマンションの貸し出し中に、自分が欲しい物件があったとしても、ローンが残った状態では、新しいローンを組むことが難しくなります。

マンションを売却するにしても、普通借家契約を交わしているマンションは、賃借人がいない状態でないと売ることが出来ません。

定期借家契約でも、契約で定めた満了の期間まで待つ必要があるのです。

そのため将来的に家を買いたい時に、買えないリスクが発生します。

4、売却する時の値段が下がる

貸し出している間も、当然年月が経ってしまうので、築年数が増えます。

築年数が増えるとマンションの価値は下落する傾向にあり、特に15年を過ぎると大幅に価値がさがってしまう可能性が高くなるのです。

それに加えて貸し出ししているマンションを売却する場合、「個人が住む家」ではなく、「人に貸して家賃収入を得るための家」となります。

そうなれば買う人は、ファミリーではなくなり、不動産のプロが利回りを確認してから、購入することになるのです。

当然投資物件となると、利回りを元に不動産の価値を算出するため、売値も個人に売るより安くなってしまうので、注意が必要です。

5、管理委託料がかかる

通常管理委託にかかる手数料は、「家賃×○％」という計算が一般的です。

例えば、毎月1戸の家賃が10万円だとします。

管理会社との間で手数料は家賃の5％という取り決めが行われた場合、月々の管理手数料は5000円と言うことになるのです。

管理委託料の目安は3%から高くても10％程になります。

3、マンションを売る際の2つのメリット

マンションを貸す際のメリットとは一体どう言ったものなのでしょうか?

メリットを2つ詳しく説明していきたいと思います。

1、まとまったお金を得ることができる

分譲マンションを1戸貸し出した場合、月の利益はどう頑張っても数万円にしかなりません。

ずっと賃借人がいてくれれば良いですが、そうもいかない月があることを考えると、赤字になる可能性だってあります。

売却するとなると、おおよその売値が不動産会社に聞けば分かります。

それが分かれば、売却事にかかる仲介手数料や税金も、計算することが出来るので、手元に残るお金の計算が可能です。

大きな金額であれば、住宅ローンを一気に完済する見通しもたちます。

それがマンションを売却する時の大きなメリットです。

2、維持や管理するコストがなくなる

マンションを売ってしまえば、賃借人が入れ替わる度のルームクリーニングや、クロスの張り替え費用なども必要ありません。

その他にも

• 固定資産税と都市計画税
• 火災保険料
• 仲介手数料
• 事業所得に対する所得税と住民税
• 管理委託料（管理を委託する場合）

などが全て必要なくなるので、売ってしまえばかなり身軽になり選択肢が増えます。

例えば家を購入する場合は、もう一度ローンを組んで購入することが可能になり、購入する必要がないと判断すれば、賃貸住宅に住むことも可能です。

4、マンションを売る際の2つのデメリット

マンションを売るデメリットと言うのは思っているより多くありません。

デメリットを確認してみましょう。

1、ローンが残っていると売れないまたは持ち出しが必要

売却する時に住宅ローンが残っていて、売却利益で残りのローンを返済出来ない場合は、自己資金を充てなければなりません。

自己資金が足りない場合は、基本的にマンションを売却することが出来ないのです。

しかし今住んでいるマンションを売却して別の家を購入する場合であれば、新居の住宅ローンに残債分を上乗せして組む「住み替えローン」というものもあります。

2、希望金額で売れないこともある

マンションは買う時より、売る時の方が圧倒的に難しくなります。

いつまでに売りたいというような時間の制約や、少しでもローンの残りが少なくなるように売りたいと言った気持ちが強くなるからです。

中には高値で売り出してもすぐ制約することもありますが、需要と供給で住宅は成り立っているので、欲しい人が現れなければいつまでも売れることはありません。

そうなると結局最後は売値を下げるしかなくなるので、希望に金額では売れないと言うことが起こってしまいます。

5、マンションを貸す際に考えたいその後の3パターン

マンションを貸し出す場合のその後は、大まかに3つのパターンに分けることが出来ます。

• ずっと貸し続ける
• 貸した後で売却する
• 貸した後で自分が住む

大家として安定した収入を得る事は、考えているより難しいのです。

ずっと貸し続ける場合は、ビジネスとして取り組む姿勢が必要になります。

よほどの資産がない限り、赤字があっても良いなんて事は言ってられないのです。

また売却するにしても、貸し出す間は資産価値が下がっていくのですから、それもしっかり計算して検討が必要となります。

「10年貸し出して、その間の家賃は貰っていても、10年経った事によって1000万円近く値下がりしていた。」なんてことが起こってしまう可能性が十分にありえます。

マンションは築年数が浅い方が売れやすいのは、確かなので、いずれ売るのであれば10年後の価値まで見据えて、貸すようにしましょう。

そして何よりも避けたいのは、なんとなく貸し出してしまうことです。貸し出したその後が明確にあるのであれば、問題ありません。

しかしなんとなく貸すぐらいであれば、売ってしまって、身軽になった方が懸命です。

まとめ

この記事では、マンションを貸す、売ることのメリット・デメリットについてお伝えしてきました。

要点をまとめておくと、

となります。

売るか貸すかを迷った場合は、まずマンションを貸した後のプランがあるかを明確に確認しておきましょう。

それが明確に見えない場合は、売ってしまった方が、値下がりのリスクなども回避できます。

なので売ることを考える方が良いでしょう。マンションを貸すか、売るか迷っている場合は参考にしてください。