マンションを売る時の内覧で大切な5つのポイントとは？

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内覧は、マンションを売る上で絶対に欠かせません。

見込み客を招くのですから、必ず良い印象を与えなくてはならないのです。今回の記事では、内覧時に必要な5つの心構えをお伝えしたいと思います。

内覧があるのにマンションが売れない場合の対処法や、効果的な値下げの方法も説明していますので、是非参考にしてください。

1、内覧に必要な5つのポイント

内覧はマンションを売るに当たって、重要となります。

マンションを購入する側になって考えてみると分かりやすいと思いますが、やはり将来的に自分の城となる物件です。

リビングや玄関、バルコニーどれも妥協したくないと言う気持ちが強くなります。

それを購入する前にチェックできる機会なので、売り手としても出来る限り好印象を与えたいのは言うまでもありません。

マンションを売る際の内覧で抑えておきたい心構えを5つ説明しますので、参考にしてください。

1、スリッパを用意する

家の中でスリッパを履いて生活する人もいます。

普段スリッパを履いて生活している人だと玄関にスリッパがなければ、家に上がっても良いのか戸惑う場合があるのです。

不動産会社の人と内覧をする場合でも、必ずスリッパが用意されているように、内覧とスリッパはセットだと言っても、過言ではありません。

マンションを売りに出すと決めて、これから内覧が数件あるのであれば、スリッパはそんなに高価なものではないので、必ず用意しておきましょう

2、内覧前には窓を開けておく

窓という窓を全て開けて、空気の入れ替えをします。

住んでいると分かりにくいですが、家にはそれぞれ匂いや、特有の雰囲気があるのです。

それを窓を開けることによって中和することができます。

もし匂いが気になるのであれば、無臭タイプの消臭剤や、香りがあまり強くないものを置いておくと良いでしょう。

窓を開けたままで内覧が可能な季節なら、開けたままでも良いですが、夏場など窓を開けたままでは内覧できない季節の場合は、クーラーを必ず着けておきます。

湿気がたまっていないかも合わせて確認しておくと良いでしょう。

空気を入れ替えてから必要であればエアコンなどをつけ、空気の乾燥が気になる季節には加湿器をつけるなど工夫をして良い印象を与えましょう。

空気清浄機をつけておくのもおすすめです。

3、男性は内覧時参加しない

内覧時にご主人や男性の方がいる場合、見込み客(内覧者)が来る間だけ外出してもらうのが良いでしょう。

接客業でも同じことが言えますが、男性は威圧感を与えてしまいます。

せっかく内覧者に来てもらっても、早々に帰ってしまったり、落ち着いて見てもらえなければ成約しません。

リラックスして、ゆっくり内覧をしてもらうためにも、内覧時は外してもらうのがベストでしょう。

４、家中の電気を全てつける

明るさは与える印象に直結するので、家中の電気昼間であっても全てつけておくのが良いです。

日当たりの良いリビングでは、「電気をつける必要が無いのでは？」と思うかもしれませんが、リビングも例外なくつけておきます。

最初は電気をつけておいて、内覧途中で電気を消しても明るいことをアピールすれば、印象は良くなります。

5、内覧者と会話する

内覧者と話すことは、マンションを売却する上でとても大事です。

例えば不動産会社が内覧時に物件を「いいマンションです」と言っても、内覧者はセールストークだと身構えてしまいます。

しかし実際に住んでいるあなたが、言うのであれば不動産会社が話すのとは、かなり違ってくるのです。

しかしいくら売主とは言えマンションを過剰に褒めすぎるのは良くありません。

自分の意見ではなく、「友人からもリビングが綺麗と言われる」や知人からなど、第三者の意見を話すようにすれば、好印象を与えることができます。

2、内覧に来る人は見込み客である

内覧に来ると言うことは、そのマンションが気になっている状態です。

その状態から、購入希望者にこの家に住みたいと思ってもらう必要があります。

マンションは見込み客にとって、金額も生活に与える影響も、非常に大きなものです。

大金をはたいて購入するのに、いたるところにホコリがたまっていたりキッチンやコンロが油で汚れていたりしたら、購入したいとは思われません。

内覧時に感じた第一印象はなかなか拭えるものではないのです。

間取が良くても部屋が広くても、室内が清潔にされていなかったり、生活感が丸出しだと部屋が成約することはありません。

3、掃除・整理整頓の優先順位

掃除と整理整頓は基本にして、これが全てと言っても過言ではありません。

家の玄関は泥だらけ、リビングもホコリだらけで散らかってるとなると、いくら掃除すれば綺麗になると言えども、住みたいと言う感情は芽生えないでしょう。

売主が住んでいる状態で内覧をする場合は、必ずアポイントがあります。

予約を確認したら、忙しくても最低限の掃除と整理整頓は怠らないようにしましょう。

全てを満遍なく出来るのならそれがベストですが、時間がない場合もあると思います。

そう言った場合は優先順位を決めて掃除と整理整頓を行います。

1.玄関

玄関は内覧者が一番最初に目にする場所であり、第一印象はその物件自体のイメージを大きく左右します。

靴を片付けておくことは勿論ですが、床の汚れや壁の汚れがあれば掃除しておきましょう。

そして玄関は靴のニオイが気になります。ニオイ対策は、靴箱用の消臭剤を置いたり、消臭効果のある重曹を置いたりと怠らないようにしましょう。

2.リビング

玄関の次に見るところは多くの場合リビングになります。

そしてリビングは、生活していく時間の中で、大部分を占める場所です。

そのリビングの印象が悪ければ、他の部分がどれだけ綺麗であろうと、マンションを購入してもらえなくなります。

3.キッチン

毎日食事を作ったり、洗い物をする立場から見ると、キッチンの良さは生活そのものを左右します。

家事のモチベーションにも影響してくるので、必ず綺麗にしておきたいポイントの1つです。

「玄関」「リビング」「キッチン」この3つの場所は、時間がないとしても最低限掃除と整理整頓をしておきましょう。

それらを掃除した後に時間がまだあるのであれば、水回りとバルコニーの掃除をおすすめします。

いらないものを処分しておけば、部屋はその分広く見えます。

使っていないものや必要ないものは捨てておきましょう。

また普段部屋に置いているもので、見えないところに収納出来るのものがあれば、押入れなどに収納しておくと効果的です。

4、内覧があるのにマンションが売れない場合

中には内覧がチラホラあるのにも関わらず、マンションが売れない場合があります。

こんな場合は、売却を依頼している不動産会社に「買わなかった原因はなんだったのか？」を聞いてみましょう。

買わなかった場合には、必ず購入に至らなかった原因があります。

その原因に違いはありますが、把握していなければ、次も同じ事が続くと思った方が良いでしょう。

それを知り改善できることは、改善して成約を目指すのです。

ほとんどの場合、不動産会社から断りの電話があった場合、そのまま切ってしまうのですが、しっかりと問い詰めていきましょう。

例えば10人内覧に来てその半数以上が「図面とイメージが違う」となれば、価格の見直しが必要になります。

「リビングが狭い」と言う意見が多い場合は、広く見えるように、家具を不自然じゃない程度に無くします。

壁紙を白に塗り替えても良いでしょう。

ただしマンションの場合、自分では改善しようがない問題点もあります。

バルコニーや共用部分に関する問題です。

この場合は価格を下げるか、そのまま買主を待つしかありません。買主を待つ選択をする場合は、内覧の数が一定数あることが前提です。

5、マンションが売れない場合の上手な価格の下げ方

原因を聞いて試行錯誤しても、やはり値段を下げる必要が出て来る場合があります。

価格を下げるにはどのようなポイントや、やり方があるのかを説明していきます。

1、10%下げる

値下げを検討する時に、数十万円の値下げを検討される方がいますが、この値下げにあまり意味はありません。

買主の立場からすると、1400万円のマンションが、1350万円になったとしても、それは大差ありません。

ほとんどの場合マンションはローンで購入するので、金利があります。

そしてそれを月々で支払う場合数十万円の値引きをしたところで、数千円の差しか出ません。

なので値段を下げる場合は、現在の売値の10%を目安に値段を下げましょう。

2、10万円単位の端数を揃える

10%の値下げをした後は、10万円単位の数字を9もしくは8にします。

よく家電量販店やスーパーで見かけることがあると思いますが、4万9800円と表示されているのと5万円と表示されているのでは、与える印象が違います。

これは人間の心理として最後に8または9がくると安く感じるのです。

例えば2000万円からの値下げの場合は、2000万円×90%＝1800万円→1890万円に変更します。

ただなんとなく、値下げするのではなく、意味のある値下げをするように心がけてください。

これが不要な値下げを何回も繰り返さないためにも必要なこととなります。

まとめ

内覧はマンションを売るために絶対避けて通れません。

そして売るためには、好印象を与えましょう。

そのために掃除や整理整頓、窓を開けるなどの細かなポイントも欠かせません。

また内覧はあるのに、マンションが売れない場合は、値段以外の原因がある場合もあります。

必ず不動産会社から断りの電話があった場合、そのまま切るのではなく、しっかりと理由を聞きましょう。

値段を下げる場合は、効果のある値下げをしてください。

これからマンションを売る人や、内覧の予定がある場合は、上記の項目を参考にしてみてみましょう。