不動産投資で勝ち組になるための2つの収益構造と儲け方

PR

「不動産投資で儲けたいと考えてはいるけれど、具体的にどんな方法があるのかわからない」「投資収益をあげるためのビジネスモデルは他にないのか」と、不動産をどのように投資していけばいいのかお悩みではありませんか？

目先の利益ばかり追求し、不動産投資のシステムを深く理解していないと、不動産投資が失敗する可能性が高くなります。

安定した不動産投資を行うには、まずは収益構造を把握して、儲かる仕組みを理解していかなければいけません。

不動産投資で収益をあげる方法、つまり収益構造について知っておけば、損失が出そうなときに投資の方針を変えていくことも可能です。

そこで今回は、不動産投資で勝ち組になるための3つの収益構造と儲け方を紹介します。

これから投資を始めたい、または収益が停滞しているオーナーさんは、今後の投資活動の参考にしてみてください。

不動産投資で儲けるための2つの収益構造

まずは、不動産投資の収益構造について知っていきましょう。

収益構造とはビジネスモデルのことで、不動産投資においてのお金の流れのことです。

「不動産で儲けるためには、アパートやマンションを購入すればいい」と、何となく投資のことは知っているけれど、具体的にどんな方法で収益を上げたらいいのか深く理解していない人も多いのではないでしょうか。

少子高齢化で住宅の供給高の時代、アバウトな知識だけでは、投資を続けていくことは難しくなってきています。

不動産で儲けるための収益構造には、購入した投資物件を売却する「キャピタルゲイン」と、投資した物件を運用する「インカムゲイン」という2つの方法があります。

2つの収益構造の特徴を理解し、どちらのビジネスモデルが自分に合っているのかを選択していきましょう。

1.資産売却で収益をあげるキャピタルゲイン

キャピタルゲイン(capital gain)とは、安く購入した資産を高く売却することで利益を得る方法です。不動産投資におけるキャピタルゲインとは、投資物件を安く購入して高く売却することを指します。

キャピタルゲインで必要なのは、市場の動向を捉える力です。

不動産資産をなるべく高く売るために、値上がりが予測される物件を購入していかなければいけません。

バブル期の不動産市場が右肩上がりだった時期は、キャピタルゲインで大きく収益を出す投資家が目立ちましたが、現在では安定性が高いインカムゲイン狙いの投資家が増えています。

不動産価値が下がりにくい都心にある物件であれば、キャピタルゲイン狙いでも収益をあげる可能性があります。

2.安定性の高いインカムゲイン

インカムゲイン( income gain)とは、投資用語のひとつで、不動産や株、預金などの資産を所有し利益を得ることを指します。

不動産投資においてのインカムゲインとは、投資物件を所有して家賃収入を得ることです。

インカムゲインの経費となるのは、主に修繕費や管理費となり、大きな額でもないため、運営費用が少なくて済みます。

利回りのいい物件を購入すれば、投資リスクを抑えることも可能です。

このように、大きく収益を得ることはできないが、安定性はあるという特徴があるため、老後の生活資金や副業として生活の足しにしたい場合に、インカムゲインがおすすめです。

このインカムゲインは不動産投資と相性がいいため、多くの不動産投資家が行っている投資方法です。

このように、不動産収益は主に2つの収益構造があります。

現在の不動産市場の動向をみると、インカムゲインが目立ちますが、自分に合った投資方法を選んでいくことが大切です。

投資物件を管理する方法3つ

ここまでは、不動産投資の軸となる2つの収益構造について紹介してきました。

投資の方向性を定めたら、今度はどのように投資物件を保有するのか、管理方法を決めなければいけません。

まずは、投資物件を自分で管理するのか、それとも業者に管理してもらうのかを選びましょう。

自分で管理する場合には入居付けやクレーム対応などを行う「自己管理」という方法で、投資物件を運営していきます。

また、入居付けやクレーム対応を業者に依頼する「委託管理」、または業者に物件を貸す「サブリース」という転貸借をする運営方法もあります。

どの管理方法で不動産投資を行っていくのかを決めるために、それぞれの管理方法を詳しくみていきましょう。

1.すべて個人で行う自己管理

自己管理は、自分で投資物件を管理する方法です。

投資物件を運営するには、様々な不動産管理業務を個人で行わなければいけません。

投資物件の管理では、設備のメンテナンスやクレーム対応、清掃業務や修繕、契約書の作成や家賃回収などをすべて個人で行う方法になります。

また、退去者が出た場合には、新しい入居者を募集するために個人で物件を宣伝しなければいけません。

このように、かなりの労力と時間をかけることになるため、大家業を楽しみたい場合や家族経営をしたいオーナーにおすすめです。

自己管理をしてみたいけれど、業者は頼りたくないという場合には、一部の業務だけ業者を挟む一部委託という手段もあります。

続いて、一部委託を含めた委託管理について紹介していきます。

2.業者に管理してもらう委託管理

委託管理は、業者に賃貸管理を依頼する方法です。すべての賃貸業務を依頼する「全部管理委託」と、入居付けやクレーム対応のような一部の業務だけを委託する「一部管理委託」があります。

委託管理は、毎月の家賃収入の2～5％程度を管理料として支払う必要がありますが、面倒な業務を管理会社に依頼することができます。

そのため、投資を副業として考えていたり、老後の資産運用に投資を考えているというオーナーにおすすめです。

さらに委託管理をおすすめできるポイントとしては、プロのアドバイスを聞くことができるという点です。

投資をはじめたばかりのときや、投資でうまくいかないときは、投資物件の管理方法や今後の経営の相談をしてみるのもいいかもしれません。

3.転貸借で儲けるサブリース

サブリースとは、業者に投資物件を借りてもらい、さらに一般消費者に物件を貸す転貸借という方法です。

業者に管理や投資をすべて丸投げできたり、空室でも家賃の保証をしてくれたりする家賃保証サービスを利用できます。

サブリースのメリットは、契約期間中は何もしなくても収益を出せるという点ですが、業者を挟むため家賃収入が相場よりも低くなるというデメリットもあります。

また、一度サブリースを契約してしまうと、違約金が発生してしまう場合もあるので、契約は慎重に行いましょう。

サブリースで不動産投資を成功させるコツは、いい不動産会社を選ばなければいけないという点です。

不動産会社の手腕によって、満室状態を保てたり利益を落とすことなく収益を生みだせたりします。

このように、不動産投資では投資物件をどのように管理していくのかも考えなければいけません。

現在の生活スタイルに合わせた管理方法を選択していきましょう。

不動産管理会社の収益構造

不動産投資の収益構造についてふれてきましたが、投資物件を管理する不動産会社はどのような流れで収益を得ているのでしょうか。

今度は、不動産管理会社の収益構造についてみていきましょう。

不動産会社では、投資物件に入居付けをして入手できる「仲介手数料」と、投資物件の管理契約料をもらう「管理手数料」を収入源としています。

そのため、投資物件の空き家を埋め管理物件を増やすことが、管理会社の収益構造です。

不動産投資を理解するためには、管理会社の業務内容も知っておきましょう。

また、管理会社にとってどのようなことが利益につながるのかを理解すれば、管理会社と信頼関係を築きやすくなります。

それでは、この2つの収益構造について詳しく解説していきます。

契約を成立させたときに仲介手数料が発生する

仲介手数料とは、貸主と借主の間に入り不動産契約を締結したときに、当事者からもらう成功報酬のことです。

仲介手数料の限度額は、宅建業法という法律で定められており、居住用の賃貸契約においての仲介手数料の限度額は、賃料の1カ月分となっています。

仲介手数料の内訳は、賃貸契約書の作成料や物件の宣伝費、入居者案内時にかかった費用などです。

不動産会社を経由して投資物件の売買契約を成立させたときに、仲介手数料が発生します。

それ以外に仲介手数料が発生するのは、管理会社を経由して投資物件の入居の契約を成立させた時です。

そのため、オーナーが直接入居付けをした場合は仲介手数料はかかりません。

管理手数料

管理手数料とは、文字通り投資物件を管理してもらうために支払う手数料です。

管理手数料は、家賃収入の2～5％程度を毎月管理会社に支払います。

管理手数料の内訳は、入居者のクレーム対応や、敷地内の清掃業務、家賃の徴収や振り込みなどです。

管理会社によっては、清掃の外注費用や点検費用を別途請求されることがあります。

物件の管理を委託するときは、管理手数料だけでなくどのような業務を請け負ってくれるのか、または別途手数料が必要になるのかを確認しましょう。

まとめ

不動産投資では、インカムゲインとキャピタルゲインという2つの収益構造があります。

インカムゲインは投資物件を所有し経営することで収益を得る方法で、キャピタルゲインは投資物件を安く購入し高く売却することで利益を得る方法です。

どちらの投資方法がいいのかは、不動産市場の動向を確認して、自分にあった手段を選択することが大切です。

金利が低い現状では、インカムゲインが好まれる傾向にありますが、資産に余裕がある場合には、大きく収益をあげることが可能なキャピタルゲインも検討してみましょう。

また、不動産投資を成功させるためには、どのように自己物件を管理していくのか考えなければいけません。

不動産投資を考えるときは、賃貸業務のすべてを自分で行うのか、または業者に委託するのかも、並行して検討していきましょう。