5年経つと1000万円違う？！築年数とマンションを売る金額の関係性

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マンションをお持ちの方は、どれくらいの築年数が経つと価格が落ちていくのかが心配な方も多いのではないでしょうか？

多くの人がご存知の通り、築年数はマンションを販売する上で売値に影響を与える重要な部分となっています。

この記事では築年数が何年になったら価格が落ちやすいのかと言うことから、築年数が古いマンションを高く売るポイントまでを詳しくご説明していますので、是非参考にしてください。

1、築年数と売値の関係と重要性

築年数が何年経つとマンションの価値はなくなるのか？と言うのはマンションを所有している方は気になるポイントだと思います。

実際に築年数はマンションを売る上で、かなり重要な指数となります。

これは物件を買う立場になって考えてみると分かりやすいですが、見た目の差がほとんどなかった場合でも、新築物件を選びたいと思うのは当然の消費者心理だと言えます。

売る時は不動産会社に販売しますが、最終的にはまたそのマンションを所有するユーザーがいることを考えると、この考え方は間違ってはいません。

2、築年数が何年経てばマンションの価値がなくなるのか？

マンションは何年経てば、マンションの価値が無くなると言う明確な定義はありません。

これは築年数以外にも、立地や耐震基準が最新のものなのかなどで、大きく異なってきます。

良く「マンションは30年以上過ぎると価値がなくなる」や「法定耐用年数であるは47年を過ぎると価値がなくなる」と思っている方がいますが、実際に住める期間と冒頭でお話した年数は関係がなく、築年数が50年を過ぎたマンションでも住むことは可能です。

なので、年数によって価値は確実に下がりますが、マンションの価値が無くなると言うことはありません。

3、築年数と査定額の下落率

下記の表は中古マンションの成約状況を金額で表したものになっています。

(引用)中古マンション成約状況（万円、㎡）

築年数が浅い物件の価値は、内装のダメージが少ないことに加えて設備がまだ最新のものである可能性が高いので、マンションの価値はそこまで急激に落ちることはありません。

築年数が0~5年の新築マンションは立地や利便性、その後の土地開発によって、購入した金額と同等もしくは、それを上回る可能性もあります。

一方で注目してもらいたいのが築20年を超えたマンションです。このくらいの築年数になると、内壁も少し痛みがあったり、生活感がかなり残ってしまいます。

しかし築20年を超えたあたりから金額は緩やかに下降していく傾向にありますので、築30年を超えたマンションと売値の違いはそこまで大きくは見られないところです。

(引用)中古マンション成約状況（万円、㎡）

上記の表は中古マンションの成約率を%で表したものとなります。

築11年〜15年のマンションの成約率が一番良い理由は、価格の表と連動していて、ちょうどこの期間で1回目の大きな値下がりが起こりやすいことになります。

マンション自体もそこまで古くなく、新築マンションと比べると買いやすい金額まで落ちるので築11年~15年のマンションが人気を集めるのです。

しかし全体的なことを言うと、築年数が古いマンションに全くニーズがないかと言うとそうではありません。

築11年〜20年と比べるとそれ以降のマンションは10％ほど成約率が下がりますが、それ以降は価格の変動と同じで概ね一定となります。

4、10年〜15年で売りに出すのがベスト

築年数15年未満と言うのが一つの目安になります。この15年と言うのは価値を維持できるギリギリの期間であると言うことです。

新築の状態から築15年までの下落の値幅は、多くて1000万円ほどある場合もあり、新築で購入する前が一番価格が高い状態なので、購入した瞬間に価値がいきなり下がります。

事実新築で購入したマンションをすぐに売ったとしても、買った値のまま販売することはほとんど不可能です。

新築から価格が下がり、築20年を超えると更に価格は下がるため、この10年〜15年のマンションが一番価値を維持できて、尚且つ売りやすい築年数のマンションだと言うことが言えます。

5、結局築年数が古いマンションを高く売るために

なんでもそうですが、ルールを知らない人が一番損をしやすくなります。

それがマンションの売却であれば、「売却価格の決め方」です。この決め方に関して何も分からなければ、売値に関しても、不動産会社の人が言うままに聞き入れるしかないのです。

築年数が古いマンションを高値で売りたければ、まずこの売却価格の決め方を知っておきましょう。

1、マンションの査定価格を決める「取引事例法」

基本的に不動産会社がマンションを査定する上で一番初めにやることは、過去に同じマンションの売買履歴がないかを調べることです。

つまり似たような物件の過去の成約事例や売り出し情報を元に査定金額を算出する方法がこの「取引事例法」と言う査定方法になります。

この取引事例は同じ物件もしくは、同じような物件で査定するため一番精度が高いのですが、この査定方法にはいくつかの問題点があります。

まず1つ目は基準とする物件が少ないことです。例えば同じ物件が過去に1件売れていて、それを元に算出したとしても、その1件しか情報がなければ、平均を取ることもできません。

そして2つ目は、その成約した期間が必ずしも直近ではないと言うことです。

3年前、6年前と期間が空いている情報では現在の状況とは異なっているので、あまり参考にならない金額を元に「同じマンションで、過去にこれくらいの金額で売れています」と言われることもあります。

そして最後は売主の状況がデータに記載されていないことです。同じ物件であっても、売主の事情で物件の販売価格は大きく変わります。

なんらかの理由ですぐにお金が必要になった場合は当然少し価格を下げてでも早く売りたいと思うはずです。

一方それほど急いでいないので、気長に待つと言う売主もいます。

この売主の状況がデータベースには記載されていないのと、上記2つの理由も合わせると「取引事例法」と言うのは必ずしも絶対な査定方ではありません。

2、ではどうすれば中古マンションは高く売れるのか？

不動産会社主導で「取引事例法」を基準として交渉を始めるのが一般的なのですが、高く売りたいのであれば、たとえ築年数が古いマンションであったとしても

1. 売ることのできる価格
2. 売れる価格
3. 売りたい価格

の3つを考える必要があります。

売ることのできる価格は、値段を下げて今すぐ買い手がつくであろう金額のことを指します。

また自分がマイナスを被ることがない最低ラインの金額でもあります。

売れる価格は、不動産会社の査定額を指します。

この価格は「取引事例法」を元におそらくこの価格であれば売れるだろうと言う、不動産会社が無理のない範囲で算出した金額です。

売りたい価格は、あなたが売主として希望する金額となります。

例えば不動産会社の査定金額が2200万円だった場合で考えてみます。

不動産会社の査定金額が2200万円だった場合で当てはめると、上記の表のような感じになります。

もし今すぐ売りたいのであれば、「売りたい価格」で長期戦をしている場合ではありません。

しかし、多くの人が望むのは「なるべくすぐ売りたいけど、できるだけ条件が良い状態で売りたい」となります。

となると、1ヶ月目…2600万円で売りに出して、売れなければ2ヶ月目に2500万円と言うように、中古マンションを少しでも良い価格で売りたければ、この3つの価格を元に市場に出して調整していくことが重要となります。

そしてその調整のために大事なのが、スケジュールと算出した金額になるのです。

6、築年数が古いマンションはリフォームして売るべき?

築年数が古いマンションはリフォームすれば高く売れると言うのは、間違いではありません。

しかしリフォームをすると言うことは、リフォームに支払ったお金を回収できる金額で売らなければなりません。

なのでただ単に元値の上を行くだけでは、マイナスになってしまいます。

当然ですが、ペットを飼っていてクロスや床がボロボロであれば、内覧に来た人に良い印象を与えることはできません。

なのでリフォームと言ってもそこまで大掛かりなものではなく、クロスの張り替え、ルームクリーニングをしておくだけでも、与える印象が変わり、売値がアップすることもあるのです。

リフォーム資金が用意できないと言う場合は、不動産会社によって、売却利益からリフォームの金額を差し引くことを前提として、リフォーム代金を立て替えてくれるサービスもあります。

しかし、これはあくまで結果論であり、結果的に高く売れる場合もあれば、そうでない場合もあります。一概には言えませんので、基本的に大掛かりなリフォームはせずに50万円前後で済む範囲でリフォームを行うことをおすすめします。

このように築年数によってマンションの金額の査定にも大きな影響を与えることは分かっていただけたと思いますが、築年数だけではなくマンションの立地や設備なども影響してきます。

また内覧をするのは新しいユーザーであるため、単純な部屋の中の綺麗さなど、データだけではない部分も重要となります。

まとめ

このように築年数によってマンションの金額の査定にも大きな影響を与えることは分かっていただけたと思いますが、築年数だけではなくマンションの立地や設備なども影響してきます。

また内覧をするのは新しいユーザーであるため、単純な部屋の中の綺麗さなど、データだけではない部分も重要となります。

築年数が古いマンションを売るときに参考にしていただければと思います。