どうすればいいの？！マンションを売りたい人が知っておくべき6つのステップ

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「マンションを売りたいがどうすればいいか分からない・・・」

「マンションを売りたい！と感じても、何から始めればよいのか分からない」

という方がほとんどです。

マンションの売買は不動産会社に頼る部分が多く、個人で全て売却を完結させる人など滅多にいません。

今回はマンションを売りたい方が、無事に売却を成功できるための情報をまとめました。

しかし内容を見る前に、どうすれば良い結果が出るか先に結論をお伝えします。

「マンションを売るには、不動産会社に任せる」これだけです。

不動産業界関係者でもないのに、営業ルートや集客方法を持っている方などいません。

どれだけ事前準備や勉強を行っても、良い不動産会社にマンションの売却を任せることに失敗してしまったら、マンション売却は成功しません。

マンションを売りたい場合は、良い不動産会社、パートナーを選ぶ為に行動をしていきましょう。

• まずは流れを理解する！マンション売却の5ステップ
• 事前に知っておきたい不動産会社の基礎知識2つ
• どうすればいいか迷ったらすぐ始められる事2つ
• 査定を依頼する不動産会社を選ぶコツ2つ
• マンション売却を任せる不動産会社を決めるポイント3つ
• トラブルを防ぐための注意事項2つ

以上の6つのポイントを紹介していきます。

1、まずは流れを理解する！マンション売却の5ステップ

まずはマンション売却の全体像を掴んでおきましょう。

流れを理解することで、整理しやすくなります。

1. 不動産会社にマンションの査定を依頼
2. 任せる不動産会社を決める
3. 内覧への準備、対応
4. 売買契約の締結
5. 決済、引き渡しを行う

以上の5ステップです。

1、不動産会社にマンションの査定を依頼

売りたいマンションを不動産会社に査定してもらいます。

不動産会社にインターネットか電話で連絡を行って査定を依頼しましょう。

マンションの査定には2種類あり、

• 簡易査定（机上査定）
• 訪問査定

となっています。

簡易査定はその名の通り、簡単に査定額を出すものなので、あくまで暫定です。

基本的には、簡易査定で感触の良かった不動産会社に、次の訪問査定を依頼しましょう。

訪問査定は不動産会社の担当者に、実物のマンションを見て査定額を出してもらいます。

訪問査定での査定金額が売り出し価格になる事がほとんどです。

2、任せる不動産会社を決める

訪問査定を行ったら、マンションの売却を任せる不動産会社を選びましょう。

不動産会社のとの契約方法には、

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

の3種類が存在します。

一般媒介契約を結んだ場合のみ、複数の不動産会社と契約を結ぶことが可能です。

専属専任媒介契約と専任媒介契約は、契約を結んでしまうと他の不動産会社に売却を依頼することは出来ません。

もし仮に他の不動産会社でマンション売却を行ってしまった場合、仲介手数料分の違約金を支払う必要が出てきてしまいます。

まずは、契約方法に違いあるという事だけ覚えておきましょう。

3、内覧への準備、対応

マンションを売りに出すと、「内覧を希望者がいる」と不動産会社から連絡が来ます。

内覧とは、売り出されているマンションに興味を持った方が、実際にマンションを見に来る一大イベントです。

マンションを購入してもらえるように掃除や演出を行い、不要な荷物は片付けておく必要があります。

4、売買契約の締結

内覧希望者がマンションを気に入ってくれたら、購入申し込みが入ります。

売主、買主双方の時間を合わせて、売買契約を結びます。

5、決済、引き渡しを行う

最期に金銭の授受を行う決済と、マンションの引き渡しを行います。

決済でも買主、売主双方が時間の都合を合わせなければなりません。

金銭の授受を確認し、登記の移動も行い、鍵を渡せばマンション売却終了です。

以上のような流れでマンション売却は進みます。

2、事前に知っておきたい不動産会社の基礎知識2つ

次に不動産会社とは一体どういうものなのかを理解しておきましょう。

マンション売却を任せる相手の事を、何も知らない状態では良い相手を選ぶことはできません。

1. 利益は仲介手数料がメイン
2. 不当に利益を得る方法もある

以上の2点を確認しておきましょう。

1、利益は仲介手数料がメイン

パートナーとなる不動産会社の利益は、仲介手数料がメインとなります。

不動産会社は依頼されたマンションを売却すれば、売却価格の「3％＋6万円（売却価格によって異なる）」に相当する額を、仲介手数料としてもらうことが出来ます。

不動産会社が利益を出すためには、マンションを売らなければなりません。

売主と不動産会社は利益が一致した良いパートナーなのです。

ちなみにマンションが売れなければ、不動産会社は1円も儲かりません。

複数の不動産会社にマンションの売却を依頼する「一般媒介契約」は注意が必要です。

不動産会社は広告費や営業費を掛けても、自分たちの会社で売れない可能性があります。

広告費や営業費が掛けられない結果、マンションが売れにくくなる可能性がある事は覚えておきましょう。

2、不当に利益を得る方法もある

不動産会社の利益は仲介手数料がメインですので、売主も買主も探してくることが出来れば、

利益が2倍です。1つの契約で、双方から利益を取ることを「両手取引」と言います。

売主の立場に立てば、マンションが売れれば問題ありません。

問題は不動産会社が両手取引を目的にして、マンションの売却情報を遮断してしまうことがあることです。

情報が多くの人に認知されないので、マンションが売れる可能性が低くなります。

今現在も、マンションの情報を遮断する悪質行為はなくなってはいません。

売主が不動産会社を選ぶ目を持って、判断していきましょう。

3、どうすればいいか迷ったらすぐ始められる事2つ

マンションを売りたいがどうすればいいか分からない場合、すぐ売主ができることをまとめました。

最終的にはマンション売却を任せる不動産会社選びを行う必要がありますが、事前に売主自身でできることも存在します。

1. 売りたいマンションの相場を確認
2. ローン残高の確認

以上の2点の行っておきましょう。

1、売りたいマンションの相場を確認

マンションがどの程度で売れるのかを知っておきましょう。

具体的な方法は、同じマンションの売却情報を見るのが簡単です。

インターネットやチラシ広告で、あなたが売りたいマンションと同じマンションの売却情報を探します。

間取りや階数、環境によって売却価格は異なりますが、おおよその値段は掴むことが出来ます。

2、ローン残高の確認

マンションを売りたい場合、ローンが残っている場合がほとんどでしょう。

最低でもローンが返済できる値段でマンションを売らなければ、自己資金から一括返済する必要が出てきてしまいます。

以上の2点を把握することで「今売るべきなのか？」を判断しましょう。

売却金額が大幅にローン残高を下回る金額の場合、賃貸という選択もあります。

4、査定を依頼する不動産会社を選ぶコツ2つ

マンション売却を任せる不動産会社選びは、まず査定を依頼することから始めます。

不動産会社は全国で約12万存在するので、全ての不動産会社に査定を依頼するのは不可能でしょう。

効率よく、短時間で良い不動産会社を絞り込むためのコツをまとめました。

1. マンション売却が得意な不動産会社を見極める
2. 必ず複数社に査定を依頼する

以上の2つのコツを理解して、査定を依頼しましょう。

1、マンション売却が得意な不動産会社を見極める

不動産会社には得手不得手が存在します。

賃貸が得意な会社、再販売が得意な会社等もあり、売却が苦手な会社もあるので、注意しなければなりません。

マンションの売却が得な会社を見極めるコツは、

• 不動産会社のホームページを見る
• 不動産会社の店舗を見る

以上の2つです。

どちらも目立つ場所に、得意分野を出していることがほとんどです。

中古マンションの売却情報が目立つ場所にあれば、売却は得意と考えてよいでしょう。

2、必ず複数社に査定を依頼する

複数社に査定を依頼して、相見積もりを取りましょう。

マンションの売却金額は、数百～数億と高額です。

査定額に数百万程度の差が出てしまうことも少なくありません。

数百万円単位の損をしない為にも複数社に査定を依頼する必要があります。

一括査定サイトを利用すると、数分で複数社に簡易査定を依頼することが出来るので便利です。

5、マンション売却を任せる不動産会社を決めるポイント3つ

実際にマンション売却を任せる不動産会社を選びます。

先ほども説明しましたが、基本的には1つの不動産会社に絞るのがお勧めです。

不動産会社は、他の複数の不動産会社に契約を結ばれるのを好みません。

出来る事なら、「専属で任せてほしい」というのが不動産会社の本音。

不動産会社に営業や広告活動を頑張ってもらうためにも、1つの会社に絞るのが得策です。

1. 不動産会社の対応で決める
2. 不動産会社の実績で決める
3. 売りたいマンションの査定額で決める

以上の3ポイントで、絞っていきましょう。

1、不動産会社の対応で決める

不動産会社の中には悪質な手法を行う会社もあると、先ほど説明させて頂きました、

お客様を大切にしない社風や、倫理観の欠如は、電話応対や挨拶などの対応に現れるものです。

安全にマンションを売却するためにも、信頼できる不動産会社に決めましょう。

2、不動産会社の実績で決める

数字は嘘をつきません。

不動産会社を決めるうえで、実績は大きなポイントになります。具体的には、

• 仲介取り扱い件数
• 店舗数
• 売り上げ

必要とされないものは淘汰されていく世の中です。

実績があるということは必要な会社であり、多くの人に頼られていることは違いありません。

多くの人を満足させることが出来るということは、売る力があるのです。

特に仲介取り扱い件数は、マンション売却に直接かかわる数字なので、注目してみておきましょう。

3、売りたいマンションの査定額で決める

当たり前ですが、高いマンション査定額を出した不動産会社に決めるのも一つのポイントです。

しかしあまりにも高額な査定額を提示する不動産会社には注意しましょう。

査定額はあくまで査定額です。

実際に売れるかどうかは分かりません。

不動産会社の中には、高額な査定額で専属専任媒介契約を結び、後々に価格を下げるという手法を使用する会社も存在します。

他の不動産会社と比較して、大幅に査定額が高額な場合は、理由を聞いてみましょう。

納得できる理由であれば問題ありませんが、「売りどき！」や「相場が高い」など、勢いだけの返答であれば、見送った方が無難です

6、トラブルを防ぐための注意事項2つ

マンション売却は金額も大きく、司法書士や金融機関も交えて複雑な契約も結ぶ必要があります。

トラブルが起きれば費用が掛かったり、再度集まったりする必要が出てくるので大変です。

しかしどれだけ注意しても、トラブルが起きてしまうリスクをゼロにすることは出来ません。

事前に起こりやすいトラブルを予測して、リスクを限りなく低くしていきましょう。

1. 瑕疵の告知義務を理解しておく
2. マンションを引き渡す前に清掃を行う

以上の2点です。

1、瑕疵の告知義務を理解しておく

瑕疵とはマンションの欠陥のことを差します。具体的には、

• 自殺や殺人
• シロアリ被害
• 設備の欠損

等・・・

売主は買主に対して、事前に瑕疵を報告する義務があり、怠ると賠償問題になります。

告知義務の法律にはグレーな部分が多く、トラブルが絶えません。

買主が「こんな瑕疵は聞いていなかった」「こんな瑕疵があるのならマンションを購入しなかった」と訴えられてしまえば、告知義務違反を疑われてしまいます。

告知義務違反になると、損害賠償の請求や契約そのものの解除を求められることもあります。

自殺や殺人などの明らかな瑕疵は、必ず報告を行うのはもちろん、些細なことでも伝えておいた方が安心です。

2、マンションを引き渡す前に清掃を行う

引き渡したマンションが汚い場合も、トラブルの種になります。

先ほどの瑕疵までは行きませんが、買主が不快な思いをすることは間違いありません。

気分が悪くなり、被害者意識が生まれてしまうと、クレームが発生しやすくなります。

小さなことで難癖をつけられてしまう可能性も出てくるでしょう。

お互い気持ちよくマンション売買を終えられるように、最低でも常識の範囲内の清掃は行っておく必要があります。

まとめ

マンションを売りたい方のために、マンション売却の概要を紹介させて頂きました。

どうすればいいか分からない方は、まずはマンション売却の全体像を理解しましょう。

全体像を理解してから動き出せば、慌てずに冷静な判断が出来ます。

そしてマンション売却で売主が出来る最大の仕事は、良い不動産会社を選ぶことです。

もちろん細かい作業は多く有りますが、重きを置くべきは不動産会社選びで間違いありません。

今回の内容を一つずつ実践して、マンション売却を成功させて頂ければと思います。