事故物件のマンションでも売れる！売るために必要な情報を徹底解説！

売りたいマンションが事故物件の場合、何から始めたら良いのかわからないですよね。

もちろんマンションを売る最大の目的は「高く売ること」でしょう。

しかし、

・事故物件は買い手が付くのか？

・そもそも自分のマンションは事故物件なのか？

・事故物件ならでは対策はあるのか？

など不安に思うはずです。

初めての方には、普通のマンションの売却を成功させることでも十分大変です。

事故物件のマンションを売ることがそれ以上に大変なのは間違いありません。

今回は事故物件のマンションを売るために必要な情報を以下の4点にまとめました。

事故物件とは？
事故物件を売る際に行うべき4つのこと
事故物件の内覧で気を付けたいポイント2つ
事故物件のマンションが売れない時3つの対処法

4つの内容を網羅して正しい知識を見つけてからマンションを売り始めましょう。

事故物件だから売れないという事はありません。

必ず需要はあります。

どんな良い商品でも売り方が悪ければ売れません。

その逆でどんな商品でも売り方次第で飛ぶように売れるのです。

ポストイットは不完全な接着剤が生んだ粗悪品でした。

しかしターゲットや使い方、価格を変えたおかげで今ではオフィスの必需品です。

あなたのマンションも必ず売れるのです。

1、事故物件とは？

事故物件とは瑕疵が存在する物件の事です。

瑕疵とは物件の欠陥の事で、大きく分けると4種類の瑕疵が存在します。

事故物件に法律的な名義はありません。

特に心理的な瑕疵がある物件を事故物件と呼ぶことが多いです。

4種類の瑕疵を確認して、あなたの売りたいマンションがどのような状態にあるのか確認しましょう。

物理的瑕疵
心理的瑕疵
法律的瑕疵
環境的瑕疵

1つずつ説明していきます。

1、物理的瑕疵

物理的な瑕疵とは雨漏りやシロアリ被害など、物件に対して直接的な欠陥の事を言います。

物理的瑕疵が残ったまま物件を売りに出すと、修繕費用分の代金を値引きされてしまう可能性が大きいです。

事前にリフォームで改善できますので、費用と売却価格を天秤にかけて判断しましょう。

完璧に修繕することが出来れば事故物件ではなくなります。

2、法律的瑕疵

容積率や建ぺい率など法律的に問題がある物件の事を言います。

不動産業界ではない方は聞いたことが無くて当然ですので、気にする必要はありません。

問題となってくることが多いのは更地の場合でしょう。

容積率や建ぺい率というのは建物を建てる際の決まりごとのようなものです。

新たに家を新築する場合、法律的に再建築不可能になってしまう場合があるのです。

マンションを売ろうと考えている方は考えなくてよいでしょう。

3、環境的瑕疵

環境的瑕疵とは、周辺の環境に問題がある物件を言います。

暴力団事務所が近くにある場合や、下水処理施等の異臭を放つ施設が周辺にある場合は、環境的瑕疵にあたります。

施設から何メートル以内などの明確な規定はないので、生活に支障がなければ問題視する必要はありません。

4、心理的瑕疵

自殺や殺人事件などが起こった物件で、目には見えないが住むのを躊躇してしまうような理由がある物件の事を言います。

主に事故物件と呼ばれるのは心理的瑕疵がある物件で、その中でも自殺や殺人などで人が亡くなっている物件は事故物件の代表格です。

人が亡くなっているとはいっても、病死や自然死は心理的瑕疵には含まれません。

以上の4種類の瑕疵を持つ場合は、事故物件です。

では次に事故物件を上手に売るには何をすればよいのか説明してきます。

2、事故物件を売る際に行うべき4つのこと

事故物件というのは、普通のマンションに比べて需要が少ないのは間違いありません。

しかし事故物件を1つ売るのであれば難しい事ではないでしょう。

大勢の購入希望者が殺到する人気物件になる必要はなく、たった一人に気に入ってもらえればそれでも問題がないからです。

慰めではありませんがこのような珍しい例もあります。

芸人が話のネタの為に自殺物件に住む
まったく心理的な瑕疵を気にせずに安さだけで住む

もちろん上記のような方は少数でしょう。しかし少なからず需要があることは事実です。

事故物件であるマンションを売る際に行うべきことは以下の4つ。

事故物件仲介に強い不動産会社選び
リフォーム
マンション購入者への告知義
値下げ

1つずつ確認していきましょう。

1、事故物件仲介に強い不動産会社選び

事故物件に強い不動産会社は存在します。複数社に査定を行ってもらい依頼する不動産会社を決めましょう。

インターネットでの一括査定サービスを利用したり、「事故物件」で検索してヒットする不動産会社に依頼して探します。実際に事故物件の売却実績がある会社に任せましょう。

事故物件は普通のマンションとは違います。

不動産会社からすれば、事故物件であろうが何であろうが売れれば儲かります。

不安を煽って、安易に大幅な値下げを提案してくる会社や査定価格が低すぎる会社は注意しましょう。

2、リフォーム

心理的な瑕疵、物理的な瑕疵の場合はリフォームを検討しましょう。

特に室内で人が亡くなっている場合は、亡くなった痕跡が残る箇所は印象が悪いです。

費用が掛かってでもリフォームを行いましょう。

物理的な瑕疵の場合は全てリフォームをすれば良いわけではありません

マンションの購入者はリフォーム前提でマンションの購入を検討している方が多いです。

下手に直すよりも、売却価格をリフォーム費用分値下げした方が時間的にも、金銭的にも負担が少ない場合もあります。

リフォームするかどうかは不動産会社と相談して決めましょう。

3、マンション購入者への告知義務

事故物件を売る場合は告知義務を怠るとトラブルになりかねません。

マンションに瑕疵が存在する場合は、必ず購入者へ知らせておく必要があります。

宅建業法で定められている告知義務です。

殺人や自殺などの心理的な瑕疵は、隠せば問題なくマンションは売れてしまうでしょう。

心理的瑕疵を知らされずにマンションを購入した方は、後々に気づいて「聞いていない！！」と怒ってしまいます。

このような事態を防ぐためのも法律が告知義務なのです。

不利な不動産購入者を守るための法律と言えるでしょう。

告知義務を違反した場合は損害賠償請求をされますので、必ず告知をしておきましょう。

4、値下げ

瑕疵がある分、売却価格を値下げするのは仕方ありません。

実際には不動産会社に決めて貰いますが、相場よりも2～3割安くなってしまうことは覚悟しておきましょう。

3、事故物件の内覧で気を付けたいポイント2つ

内覧とはマンション購入希望者が、実際にマンションの見学を行うことです。

購入希望者は内覧で購入を決断しますので、マンションを売る過程で重要なステップであることは間違いありません。

事故物件であれば、印象を少しでも良くするチャンスです。

準備を怠らずに内覧を迎えましょう。具体的に内覧での注意ポイントは以下の2つです。

瑕疵の話は伝えるだけ
良い印象を与える演出を行う

では見ていきましょう。

1、瑕疵の話は伝えるだけ

瑕疵の告知義務は伝えるだけで充分です。

必要以上に瑕疵について売り手が話す必要はありません。

商品のマイナスポイントばかりを聞けば印象が悪いのは当たり前です。

興味を持っている購入希望者の、購入意欲を掻き立てる話だけするようにしましょう。

事故物件の内覧に来る購入希望者は、相場より安い価格に惹かれてくる場合がほとんどです。

事前に不動産会社から瑕疵を聞いている場合もありますが、価格が安い理由を一度売り手から説明した方が印象は良いでしょう。

瑕疵の話はそれのみにして、マンションのアピールポイントを伝えていきましょう。

2、良い印象を与える演出を行う

瑕疵がある場合は、マイナスなイメージがついてしまいます。

マイナスなイメージをかき消すために演出を行いましょう。

具体的には以下の3点。

内覧時は全ての照明を付けておく
玄関やリビング等、内覧者が重要視する点を清掃
モノを減らす

普通のマンションでも重要な点です。

不利な状態からスタートする事故物件は、更に徹底して行いましょう。

4、事故物件のマンションが売れない時3つの対処法

いざ事故物件のマンションを売却に出してみたが、内覧も入らない、売れない・・・

市場に出て反応がない場合は、早めに対策を行いましょう。

不動産会社による買取を検討する
大幅な値下げを行う

では一つずつ見ていきます。

1、不動産会社による買取を検討する

一般の顧客に売るのではなく、直接不動産会社に売ってしまう方法です。

売るのにタイムリミットがある
大した金額にならない為、手間を省きたい

等の理由であれば検討しても良いでしょう。

しかし値段は一般の顧客に売るよりも安くなってしまう傾向にあります。

高くは売却できません。

ご自身の状況を確認して判断すると良いでしょう。

2、大幅な値下げを行う

マンションの売却価格を大きく下げることで売れる可能性が高くなるでしょう。

先ほども紹介した通り事故物件の場合は、内容によりますが相場よりも2～3割価格が低いのが一般的です。

内覧が入らないという事は、興味を持ってくれる人すらいないという状況です。

売れるはずがありません。

不動産会社による買取の見積もりを取り、見積もり以上の範囲内で減額します。

それでも反応がない場合は、不動産会社に買取をお願いしましょう。

一生住む予定でないマンションであれば、早く売ってしまう方が基本的には正解です。

築年数の経過と共に売れにくくなるのは間違いありません。

心理的瑕疵がある事故物件の場合、時間の経過と共に印象が薄くなるイメージがありますが、数年程度では変わらないでしょう。

その間も管理費や修繕積立金などの維持費が必要です。

まとめ

いかがでしたでしょうか？

今回は事故物件の売るための4つのポイント、

事故物件とは？
事故物件を売る際に行うべき3つのこと
事故物件の内覧で気を付けたいポイント2つ
事故物件のマンションが売れない時3つの対処法

を紹介させていただきました。

最後の手段として不動産会社の買取がありますので、事故物件が売れないという事はありません。しかし、できる限り高くマンションを売るためには一般の顧客に売る必要があります。

今回の内容を参考にして納得のいく価格でマンションを売りましょう。