業者も見落としがち！分譲マンションを高く売るための秘訣に注目

分譲マンションを売りたいと思っている人もいるかと思います。

近年不動産の売れ行きは好調で売却についても順調な傾向で売却タイミングを見計らっている人もいることでしょう。

分譲マンションを高く売るにはいくつかのコツがあり、業者も見落としがちなインスペクションや住宅瑕疵保険、住宅履歴情報なども要チェックです。

今回は「業者も見落としがち！分譲マンションを高く売るための秘訣に注目」というテーマで紹介していきたいと思います。

1、分譲マンションについて把握しよう

マンションには種類があります。

賃貸マンション、分譲マンションなどマンションであることに変わりはありませんが分譲マンションに該当する場合、どういうものか把握しておくと売却イメージもしやすいことでしょう。

1、分譲マンションとは

分譲マンションは購入者向けのマンションです。

一方賃貸マンションは１棟のマンションをオーナーが所有しておりその部屋を貸し出す形となるのが特徴。

分譲と異なり作りが華奢なことも少なくありません。分譲マンションは購入して長く住むことを前提に建設されており建物も丈夫でしっかりした作りになっていることが多いです。

分譲マンションでは管理組合が設定されているケースが多く、修繕や管理費など計画的に実施されています。

こちらへの加入も必須となりますが長期にわたって安心して住めるといったメリットも魅力的。

2、自由度の高さが魅力

分譲マンションは自由度の高さが大きな魅力です。購入後は部屋のレイアウトを大幅変更したり自由にリフォームすることが可能。

最近は好立地の古い物件も人気で自分好みにリフォームし生活する人も増えています。

リフォームすることで地区30年クラスの物件が新築同様の物件に生まれ変わることも。

2、分譲マンションを高く売るには

分譲マンションの売却を検討している人は少しでも高値で売却したいかと思います。

売却価格は販売のやり方次第で大幅に変わってきます。300万円以上違うこともあるのです。

ここでは業者も見落としがちな住宅瑕疵保険の仕組みなどをはじめ高く売れるコツについて紹介していきたいと思います。１、築年数が経過している分譲マンションでも高値で売れるコツ

日本の不動産物件は築年数が20年を経過すると「建物の価値はない」といった言われがされることも少なくありません。

確かに築年数とともに物件の価値は下がります。しかし近年の傾向として特に都市部はマンション需要が高く鉄筋コンクリート造だと木造と異なり頑丈で長期に渡って生活することが可能です。

建物の価値については正しい見解を理解していない業者が多いのも事実。

業者の言葉に間に受けず中古マンションの物件価値を高めるために工夫を凝らしてから売却に入ることをおすすめします。

1、インスペクション

みなさんは「インスペクション」という言葉を耳にしたことがあるでしょうか。

インスペクションとはマンションの健康診断に該当します。

マンションが安全であるか、欠陥や劣化がないか、修繕の必要性はどうか？など住宅診断士が診断するものです。

中古物件の購入は不安もつきもの。修繕費については特にバカにならないので可能な限り事前情報をGETしておきたいのが購入者の心理状態です。

日本では新築マンションが85%、中古マンションが15%程度の流通しています。

中古の流通が著しく低いことがわかることでしょう。

中古物件の流通を促すために国も2016年4月から「住生活基本計画」を打ち出しインスペクションについても本腰を入れ、中古マンションの保証を強化しました。

インスペクションでマンションの状態が具体的に診断されると購入者も安心して購入することが可能となります。

費用目安は5万円から7万円前後が一般的です。出費にはなりますが中古マンションならぜひとも行いたい診断です。

2、住宅瑕疵保険

住宅瑕疵保険は以前は新築マンションや大手業者が販売を手掛ける中古物件に限定されつけられていたものです。

新築マンションは10年の保証がついているのが一般的。それに対し中古マンションは保証なし、あるいは1年など若干の保証が一般的でした。

2010年4月からは国が「中古住宅売買瑕疵保険」を実施しています。

この制度は中古住宅に関する保険制度で瑕疵があった場合最高1000万円を限度に5年間保証するといったシステム。

保険については任意加入で10万円前後の費用がかかります。(検査および保険料)保険をかけるかどうかは任意なので売主が判断することになります。

こちらは中古マンション売却ならぜひ加入しておきたいところ。

10万円前後の負担はありますがこの保証があるかどうかで100万円以上価格差が出ることも少なくありません。

瑕疵保証がある物件とそうではない物件なら多少高くても保証がある物件が安心かと思います。

10万円で5年間最大1000万円までの保証はお値段以上のメリットがあることでしょう。

物件については売れそうな物件とそうではない物件があります。

仮にSからｃまでの4ランクに分けた場合、自分の物件はどこに該当するか？も確認することをおすすめします。

SかAなら保険に加入してから売却をした方が良いかと思います。

それ以外のランクなら長期戦あるいは売れ残る可能性もあるので業者に相談しつつ検討するといいでしょう。

3、住宅履歴情報

住宅履歴情報は名前の通り住宅の履歴管理です。

自動車の中古販売でワンオーナーや複数オーナー、修復履歴などが表示されていますがそうした履歴を残しておく住宅版のメモとなります。

こちらの管理もしっかりしておきたいところ。いつどういう不具合があって修復したのか情報として提示できれば購入側も信頼して買いやすくなります。

マンション側で管理しているのであればそちらを提示するといいでしょう。

もし管理していない、あるいは自主的に業者に依頼した場合はそちらについても提示できるよう準備しておきましょう。

履歴提示はシンプルにわかりやすくすることをおすすめします。

修復回数が多いとこちらの提示が不利になるのでは？と思う人もいるかもしれませんが、なるべくなら提示した方が購入側は安心して購入することが可能なので提示することをおすすめします。

業者に依頼すると3万円程度から作成してくれます。

インスペクション・住宅瑕疵保険・住宅履歴情報は3点セットと考え、中古マンション販売では極力つけることをおすすめします。

4、売却のタイミング

マンション売却のタイミングですが2018年が一押しです。

現在アベノミクス効果で不動産価格は上昇しておりマンションについても好調な売れ行き。まさしくベストタイミングですが競合相手がいるかどうか？も大事なポイントとなります。

競合相手とは同じ物件の売り出しです。

同じような部屋で同じような価格帯だと競争状態になりがちですがここで値下げ競争になっては意味がありません。

これは絶対避けたいところ。

ではどうしたらいいのか？というと時間的に猶予があれば競合相手の物件と差をつけるか、競合相手の物件が売れたら物件を手放すなど工夫を凝らすといった方法がおすすめ。

物件の差はインスペクションや住宅瑕疵保険、住宅履歴情報を付けるなどの工夫です。

売却はタイミング次第で大幅に価格が変わります。

明らかに安価で販売されているときは事故物件や離婚で売却を急ぎたいなど事情があることも少なくありません。

そうした物件との区分けを明確にするか、売却時期をずらすことによって高値で売ることが可能です。

5、リフォーム

中古マンションを手放すときはリフォームしてから売ると高値で売れるというのは鉄則でもありますが、これは大きな落とし穴にもなるので注意が必要です。

リフォームで大事なのはあくまで「費用対効果」。

リフォームといってもピンキリです。30万円程度で収まるものもあれば、200万円以上などけっこう高額なリフォームもあります。

フルリフォームと呼ばれるものは200万円クラスです。

中古マンションはそのまま利用するか、自分好みにリノベートするか？も大きなポイント。ここは自己判断せずにプロに相談しましょう。

プロはどの程度のリフォームが適切か匙加減を把握しています。リフォームしない方がいいという場合もありますし、ちょっとリフォームしてから売りましょう。

3、信頼できる業者選び

売却価格は信頼できる業者選びにあるといっても過言ではありません。

ここでは業者の見極めを紹介していきます。

1、売却の良しあしは業者次第

売却の良しあしは業者次第、まさしくこの一言につきます。

不動産業界も以前より大分クリーンになってきましたが、残念ながらまだ自己利益優先の業者が多いのも事実です。業者選びは慎重に、ある程度時間をかけて取り組むことをおすすめします。

2、業者比較のおすすめ

業者選びのポイントですが比較が1番手っ取り早い方法です。3社くらい比較してみるといいでしょう。比較の作業は正直労力もかかりますし、面倒です。しかし不動産は高額な商品取り扱いであること、それこそ一生に1度の買い物といわれるほど大事な取引。そうした場面で業者を比較することは当然のことと言えます。

3社比較してどれもいまいちといった感触なら納得いくまで違う業者を探すのが賢明です。ここで必要なのは売主の本気度です。

まとめ

分譲マンションの売却にあたり高く売るための秘訣を紹介してきました。

中古マンションは本来お得であるにも関わらず保証のデメリットからあまり普及していませんでしたが、2016年4月に国が「中古住宅売買瑕疵保険」を実施し中古マンションの流通を後押ししてくれたのも大きな強みとなっています。

残念ながら業者の中でも中古住宅売買瑕疵保険について知識がない人も少なくありません。

不動産売却は業者任せではなく自分である程度知識を持って、かつ労力をかけて販売に取り組むことが高値で売るコツとなります。

ポイントさえ押さえれば築年数が経過している物件でも高値取引が期待できるのです。特に好立地物件はまだまだチャンスが多い状況。

チャンスを逃さないために正しい知識を学んで売却に取り組んでみてください。