マンション売る時の4つの手順とポイントを徹底解説！

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マンションを初めて売る際はわからない事だらけです。

数百万、数千万のお金が動くことですので不安で当然でしょう。

マンションを売ることは一人では出来ません。

不動産会社や司法書士と言ったプロに任せる場面が多いです。

だからと言って全て「おんぶにだっこ」では良い取引はできません。

マンションを売る事で失敗する最大の原因は、売り手の「準備不足」です。

最低でもマンションを売る手順、大まかな流れを確認しておきましょう。

良き売り手になる事で、プロの負担を減らしてあげることが出来ます。

事前に勉強せず、真剣にマンション売却を考えているのが伝わらなければ、プロたちは必要最低限の事しかしてくれません。

事前準備を行うことでプロに真剣度が伝わります。

プロたちと良い関係が作れればマンション売却は成功したも同然でしょう。

今回はマンションを売る場合、どのような手順で進めていくのかを紹介しています。

どのタイミングで何を準備して、何に気を付ければ良いのかを勉強していきましょう。

今回は実際の流れに沿って、注意点と共に紹介していきます。

• 相場を確認する２つの簡単な方法
• 不動産会社を決める3つの手順
• 内覧時に抑えておきたいポイント2つ
• マンションを引き渡すまでの2つの手順と注意点

では一つずつ見ていきましょう。

1、相場を確認する２つの簡単な方法

まずは売りたいマンションの相場を確認しておくと良いでしょう。

場合によっては売却を見送った方が良いこともあるからです。

確認方法は以下の2点です。

• チラシ広告を確認する
• インターネットで同じマンションの広告を確認する

どちらも自分が売りたいマンションと同じ物件を参考にすることで、ある程度の目安を出すことが出来ます。

仮に同じマンションでも同じ間取りがない場合。

1平方メートル当たりの値段を算出して計算してあげましょう。

＜所有しているマンションが80平方メートルの場合＞

例えば同じマンションで、100平方メートルで5000万円の部屋が売りに出されていたとします。1平方メートル当たり値段を計算すると、

5000万円÷100＝50万円

1平方メートル当たり50万円となります。

所有しているマンションは80平方メートルなので、

80×50万円＝4000万円

あくまで目安ですが、理解しておきましょう。

1つ注意点があります。

チラシ広告で、「あなたと同じマンションが○○円で売れました！」というような営業チラシは参考にしてはいけません。

不動産会社が仲介できるマンションを探しているチラシ広告なので、値段が相場からかけ離れている可能性が高いです。

2、不動産会社を決める3つの手順

最初に説明した通り、マンションを売ることは一人ではできません。

不動産会社と契約を行って、購入希望者を見つけて契約してもらいます。

不動産会社のネットワークを駆使して高く、早く売れるようにしてもらいましょう。

具体的な手順を紹介していきます。

1. 不動産会社に連絡する前に準備するものを用意
2. 2つの査定を行う
3. 不動産会社と結ぶ3種類の契約

では一つずつ見ていきましょう。

1、不動産会社に連絡する前に準備するものを用意

不動産会社に連絡をすると様々なことを聞かれます。

曖昧な返答になると査定額も曖昧になってしまいますので、明確に答えられるように準備できるものはしておきましょう。

①マンション購入時のパンフレット、契約書

パンフレットは無くても仕方ありませんが、契約書は用意しておきましょう。

②維持費を書き出したもの

マンションに住むうえで必要となる費用を計算して書き出しておきます。

（管理費、修繕積立金、組合費や駐車場台など）

③住宅ローンの支払い明細書

毎月の支払額と直近のローン残高を把握しておきます。

銀行に電話連絡をすれば最新の残高を把握することが出来ます。

④固定資産税、都市計画税の明細

役所から届く納税通知書に記載されています。

⑤ファイル

これからマンション売却を進めるうえで大量の資料が集まってきます。

特に初めてマンションを売る方は、資料の多さに混乱してしまう事も少なくありません。

すぐに取り出せるように管理しておきましょう。

2、2つのマンション査定方法

• 簡易査定
• 訪問査定

以上の2つの査定が存在します。

マンション査定の場合、2つの査定どちらも行うのが一般的です。

マンションの状態（築年数・間取りなど）を伝えて簡易的に査定額を出してもらい、その後に訪問査定で正確な査定額を出してもらいましょう。

3、不動産会社と結ぶ3種類の契約

ここまで進めてマンションを任せる不動産会社が決まったら、契約へと進みましょう。

不動産会社と結ぶ契約の種類には3つの種類があります。

1. 一般媒介契約
2. 専任媒介契約
3. 専属専任媒介契約

では一つずつ見てきましょう。

1、一般媒介契約

一般媒介契約の売り手にとってのメリットは、

「複数の不動産会社に依頼できること」です。

1社に決められない場合、一般媒介契約であれば複数の不動産会社にマンション売却を依頼することが出来ます。

しかし余程の事がない限りお勧めしません。

不動産業界には参加率ほぼ100％のレインズというネットワークシステムがあります。

不動産会社はレインズで物件を探しているので、複数社に依頼したところでマンションが売れる可能性が高くなるとは限りません。

情報量が変わらないのであれば、1社に頑張ってもらう方が良いでしょう。

2、専任媒介契約

専任媒介契約の売り手にとってのメリットは、

「一般媒介契約よりも売れる可能性が高いこと」

「自分で購入希望者を見つけてきても違反にならないこと」

の2点です。

なぜ一般媒介契約よりも売れやすくなるかというと、不動産会社のやる気が違うからです。

一般媒介契約の場合、どれだけ頑張って広告費を使って営業を行ったとしても、他の不動産会社に先を越されてしまったら1円も儲かりません。

専任媒介契約は他の不動産会社に先を越される心配はありませんので、安心して営業活動が行えます。

必ず報われる努力と水の泡になるかもしれない努力では、頑張り方が変わります。

特にビジネスですので利益がでないことをやっても仕方がありません。

ましてや経費をかけて利益が出ない事は会社として大きな問題でしょう。

以上の理由から専任媒介契約は一般媒介契約と比べてマンションが売れる可能性が高いのです。

3、専属専任媒介契約

専属専任媒介契約の売り手にとってのメリットは、

「マンションが売れる可能性が高い」の1点です。

専任媒介契約と違うのは、自分で購入者を見つけてくるのも違反になる事です。

しかし売れば確実に利益になるので、不動産会社は営業費や広告費を惜しみなく使ってくれるでしょう。

3、内覧時に抑えておきたいポイント2つ

無事に不動産会社と契約を結び、あなたのマンションの広告が出されました。

その次のステップがマンションの内覧です。

マンションを購入するのに物件情報だけを見て購入を決める人はいません。

確実にマンションの室内や外観を見てから購入を決めます。

内覧の希望が入った場合、必ず依頼した不動産会社から連絡が来ます。

日程の調整を行って内覧に備えましょう。

内覧では以下の2つのポイントを押さえておきます。

1. 整理整頓
2. 演出（ステージング）

一つずつ見ていきましょう。

1、整理整頓

整理整頓をするなんて当たり前だと思われるかもしれません。

しかし意識を変えて整理整頓を行いましょう。

今までは自分の住むマンションという意識で行っていたと思います。

「商品としてのマンション」という意識に変化させて整理整頓を行ってください。

特に重きを置く部分は以下の2点です。

1. 玄関
2. リビング

玄関でマンションの第一印象が決まることは間違いありません。

人間でも第一印象が後の人間関係に影響してしまうことは有名です。

最初に「きれいなマンションだな」と思ってもらえれば、多少の事には目をつむってもらえる可能性が高いです。

リビングは一番長く生活する場所ですので、購入希望者が一番重視する点です。

生活感を出さないようにする為に綺麗にしておくのはもちろん、余計なものを置かないのは言うまでもありません。

2、演出（ステージング）

あなたのマンションを購入してもらうために演出を行いましょう。

演出というと少し騙しているような気にもなります。

しかし食品類はパッケージや色を良くして美味しそうに見せる演出をしていますし、金融会社も好感度が高いタレントをCM起用することでイメージを良くする演出をしています。

演出という努力なしにマンションは売れません。

特にマンション内覧時の演出をステージングと言います。

簡単にできるステージングを紹介しますので準備をしておきましょう。

• 窓を開けて換気をする

長年住んだマンションは特有の生活臭がします。

他人からすると不快に感じることもあるでしょう。

窓を開けて喚起をすることで生活臭を軽減することが出来ます。

• 電気をつける

行動経済学で有名な書籍に「経済は感情で動いている（光文社）」というものがあります。

人が何かを購入するとき、明確な理由だけで購入する人は多くありません。

人が物を購入するときは感情にや直感による部分が大きく、「何となくいい」「何となく嫌だ」という部分が決め手になります。

部屋を明るくしておくことで良い印象を与えてあげましょう。

• 男性は立ち会わない

内覧者は男性が一緒にいると気を遣って集中できません。

男性は縄張り意識が強い生き物です。

少し見方を変えると、

「縄張りを侵略する側」「縄張りを侵略される側」という見方になります。

侵略される側の売り手が見ている前で、縄張りであるマンションを見るのは気を遣います。

もちろん了承を経て内覧をしていますが、理屈だけではどうにもならない部分です。

すべての人に当てはまるわけではありませんが、演出の一つとして覚えておくと良いでしょう。

• 内覧者とのコミュニケーション術

気を付けなればならないことは喋りすぎることです。

洋服を買いに来て、店員さんに話しかけられるのを嫌ですよね。

マンション内覧も同じで営業を掛けるのは嫌がられます。

聞かれた質問に答えるくらいがちょうどいいでしょう。

以上を終えて内覧者がマンションを気に入ってくれたら、購入申し込みが入ります。

申込を承諾した場合、次のステップに移りましょう。

4、マンションの引き渡すまでの2つの手順と注意点

購入者が決まってから行うのは、売買契約と決済の2点です。

特に不動産会社と司法書士に頼る部分が大きいですが、手順を確認しておくに越したことはありません。

1. 売買契約当日の流れ
2. 決済当日の流れ

以上の2点を注意点と共に紹介していきます。

1、売買契約当日の流れ

売買契約を正式に結むことで、本当にマンションが売れたことになります。

不動産会社から事前に説明を受けますが、慌てないように早めに準備しておきましょう。

＜準備するもの＞

• 印紙代

（契約書に貼るもの）

• 仲介手数料

（この時点で支払う約束をしていれば）

• 売り手、買い手の顔合わせ

内覧時に既に顔を合わせていればさほど緊張する事もないでしょう。

もちろん不動産会社も同席していますので安心です。

• 契約書、設備の確認と読み合わせ

後日トラブルが起きないように再度確認します。

• 契約内容の確認、押印

金額などを再確認して押印します。

この時点で疑問点が出た場合は必ず確認しておきましょう。

• 手付金の受け渡し

手付金とは決済が行われるまでの担保金のようなものです。

売買契約を行った後に契約が破棄された場合、手付金の返還義務はありません。

一般的に契約金額の10％が相場です。

• 仲介手数料の支払い

売買契約の際に支払う金額を決めているのであれば支払います。

2、決済当日の流れ

決済が終わればマンション売却の手順は全て終わりです。

最期まで気を抜かずにやり遂げましょう。

＜準備するもの＞

• 権利証
• 実印
• 身分証明書
• カギなどの引き渡すもの
• 司法書士への報酬
• 仲介手数料の残り

• 必要書類の引き渡しや押印

不動産会社と司法書士が同席しているので任せましょう。

• 金銭の授受

残りの金額を支払ってもらいます。

その場で銀行振込の確認をするので1時間程度の時間はみておきましょう。

• カギや必要書類の受け渡し

引き継ぐものは全て渡します。

• 司法書士、不動産会社への支払い

ここまで協力してくれたプロたちへの報酬です。

感謝の気持ちを伝えましょう。

まとめ

以上の過程でマンションを売ることは終了します。

金銭の受け渡しが出てきますが、現金で行われることはほぼありません。

伝票上、銀行でお金が動くことがほとんどでしょう。

マンションを初めて売る方は分からないことも多いと思います。

良い不動産会社を選んで味方になってもらえれば不安なことはありません。

一緒にマンションを売るパートナーとして良い付き合いをしましょう。

最後に購入してくれた方に対して感謝の気持ちを持つのが大切です。

丁寧に掃除をして引き渡すだけでも気持ちは伝わるでしょう。

「後日のクレームを防ぐため」といったら聞こえは悪いですが、丁寧に掃除をして引き渡すことは、売り手にも買い手にもメリットしかありません。

「飛ぶ鳥後を濁さず」

あなたが新しい環境に行く上でも決してマイナスにはなりません。