マンションを売るのに不可欠？！レインズを活用するための4つのポイント

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マンション売却を検討し始めると「レインズ」という言葉を聞くと思います。

マンションの売却金額が少しでも高くなるのであれば、準備しておけることはしておきたいですよね。

マンション売却が初めてのあなたにお伝えしておきましょう。

マンションを売却する上で、レインズを知らないことは致命的な問題です。

レインズを知ることで不動産業界が見えてくると言われています。

マンション売却には「宅地取引建物業法」「民法」「税制」等が関わるので、素人ではすべてを理解することは不可能でしょう。

だからといって何も知らずにマンション売却を行うことは、不動産業界に良いようにされてしまいます。

不動産業界の大枠を掴んでおくだけで損をする確率、マンション売却を失敗する確率を下げることができるのです。

今回は、

• レインズとは？重要視されている3つの理由
• 個人でレインズを役立てる3つの方法
• 不動産会社が行う4つの広告手段
• レインズを活用するために行う2つの契約内容

の4点を紹介していきます。

マンション売却成功のためにレインズを理解しましょう。

1、レインズとは？重要視されている3つの理由

レインズとは、Real Estate Information Network Systemの頭文字を取ってＲＥＩＮＳ（レインズ）と呼ばれている、不動産会社のみが閲覧できる物件情報交換のためのコンピューターネットワークシステムです。

レインズは「不動産売買を考えている全国の業者、顧客に安心できる情報提供をする」という目的で1990年につくられました。

なぜそんなにレインズが重要視されているの？

と思うかもしれません。理由は、

1. ほぼ100％の不動産会社が参加している
2. 物件を探すのに最初に見るのがレインズ
3. レインズにより会社の規模が関係なくなった

の3点です。一つずつ見ていきましょう。

1、ほぼ100％の不動産会社が参加している

ほぼ全ての不動産会社がレインズに参加しています。

レインズに参加することはメリットしかありません。

参加しなければ様々なデメリットを受けるでしょう。

単純なお話ですと、売却したい物件が売れにくくなります。

レインズに登録しなければ、全国の不動産会社の目に留まりません。

不動産会社が個々で行うチラシやＤＭ、ホームページなどはレインズに比べると小さなものです。

仲介を行う際にも、専属で売却を行う場合には物件をレインズに登録する義務が発生します。

レインズに登録していないということは、不動産会社のスタートラインにも立てていません。

以上の理由で、不動産会社ほぼ100％がレインズに登録しています。

2、物件を探すのに最初に見るのがレインズ

不動産会社が顧客から物件探しを依頼された場合、まず最初に見るのがレインズに登録されている物件です。

膨大な物件登録数と、売却登録をしてから最低でも翌々日には物件が載っているという早さから重宝されています。

あなたが売りたいマンションもレインズに載ることにより、多くの不動産会社の目に留まることになります。

3、会社の規模が関係なくなった

レインズは膨大な量の物件情報にアクセスが出来ます。

レインズが登場するまでは、大手不動産会社の扱う物件数に対して、小さい会社は勝つことができませんでした。

しかしレインズの登場により、不動産会社が持っている物件情報に大差がなくなってきたのです。

マンションを売る側からすると、不動産会社を選ぶ幅が増えたと言えるでしょう。

今までは扱っている物件数が不動産会社を選ぶ、第一の理由だったことは間違いありません。

しかし現在は、不動産会社の誠実さやサービスの内容などを重視して選ぶことが出来るようになりました。

それ以外にも物件保有数の有利がほぼ無くなったことで、サービスの競争が起こり、不動産業界全体のサービスが向上したと言えるでしょう。

1、個人でレインズを役立てる3つの方法

レインズは不動産業界のネットワークです。

基本的には個人でレインズを閲覧することはできません。

「ならレインズなんて知らなくてもよいのではないか」

と思うかもしれません。

しかし個人でもレインズを上手に利用する方法、確認しなければならないことが3つあります。

マンション売却の強い味方であるレインズを有効活用するためにも、これから紹介する3つは必ず行いましょう。

1. レインズに登録されているか確認する
2. レインズでマンションの掲載内容を確認する。
3. レインズでマンションへの問い合わせ状況を確認する。

ではひとつずつ見ていきましょう。

1、レインズに登録されているか確認する

レインズに売りたいマンションが登録されているか確認しましょう。

悪質な不動産会社の場合、「登録しましたよ」と報告し、実際には登録していない場合もあります。

レインズにマンションを登録せずに、自社で抱えている顧客に販売できれば、仲介の手数料が両方からもらえるからです。

レインズに掲載されているかの確認方法は、

• 不動産会社から登録証明証（ID記載されている）をもらう
• レインズに登録証記載のIDでログインする
• 自分が売りに出しているマンションだけ見ることが可能

以上の順番で確認しましょう。

2、レインズでマンションの掲載内容を確認する。

「自分のマンションがレインズに登録されている。良かった」

で終わってしまってはいけません。

レインズに載せているのはマンションを売るための広告です。

築年数や番地はもちろん、間取りなどが見やすく載っているか確認しましょう。

物件を探している不動産会社の目に止まってもらえなければ広告としての意味はありません。

3、レインズでマンションへの問い合わせ状況を確認する

問い合わせ状況を確認することで以下の2つを確認できます。

1. 不動産会社の信頼度
2. 売却価格の適正度

では見ていきましょう。

1、不動産会社の信頼度

レインズに登録されている自分のマンションを見ると、取引状態を示す項目が存在します。

「公開中」

→他の不動産会社からの問い合わせを受けている状態です。

「書面による購入申込あり」

→不動産会社から書面申し込みが入っている状態です。

「一時紹介停止中」

→売り主の都合などで一時的に紹介を停止しています。

「取引履歴」

→問い合わせ等の履歴がすべて記載されています。

以上のデータを見て、不動産会社から説明、報告を受けていないものは直接問い合わせて確認を行いましょう。

正当な理由があって報告をしていないのであれば大丈夫です。

しかし報告しない理由がない場合や、無断で一時停止にしていた場合は不動産会社を変えたほうが良いでしょう。

2.売却価格の適正度

マンションへの問い合わせの頻度から売却価格が適正かどうかを確認しましょう。

早くマンションを売りたい場合は、価格を下げる等の判断を早く行わなければなりません。

もちろん不動産会社も早く売れるほうが良いので、提案をしてきてくれます。

しかしその提案が必ずしもベストタイミングとは限りません。

あなたがレインズを確認した上で、不動産会社に値下げを提案してみても良いでしょう。

3、不動産会社が行う4つの広告手段

どんなに良いマンションを所有していても、マンションを購入したい人の目に止まらなければ売れません。

不動産会社がどのように広告を出しているのか確認しましょう。

「近所に内緒で売却したい」「安くても良いから直ぐに売りたい」等の理由によっては広告の出し方を提案して見てください。

不動産会社が行う広告方法は、レインズを含めた下記の4つです。

1. DM、店頭掲示
2. ポスティング、新聞折込
3. WEB広告
4. レインズ

ではひとつずつ見ていきましょう。

1、DM、店頭掲示

不動産会社が抱えている顧客や、直接足を運んでくれた顧客への広告です。この広告は顧客の数が多い大手不動産会社が有利になります。

2、ポスティング、新聞折込

特定の地域やマンションにチラシ広告を入れます。

興味のある人に見てもらえなければ購入には繋がりません。

メリットは売りたいマンションの近辺に広告を出すので、興味のある人が直ぐに行動を起こしてくれやすい点です。

遠方だとアポイントや電話連絡などが必要な分、行動が早くありません。

ちなみにご近所に内緒でマンション売却を進めたい方は、チラシや新聞折込を不可にすることも可能です。

3、WEB

主に不動産会社自身が運営しているホームページに物件広告を載せます。興味があって検索してくれている人が見るので、反応は良いでしょう。

4、レインズ

全国の不動産会社が見るので、上記の3つに比べると規模が違います。やはりマンションを売るのであれば、レインズへの登録は不可欠でしょう。

4、レインズを活用するために行う2つ契約内容

レインズにほぼ100％の不動産会社が参加していることで、

マンションを売る力＝会社の規模ではなくなってきています。

マンションを賢く売る人とそうでない人の差は、売却金額になって返ってきます。

レインズを上手に活用するために、不動産会社と結ぶ契約内容にも注意をしていきましょう。

マンション売却でレインズを活用するのには2つの契約があります。

1. 専属専任媒介契約
2. 専任媒介契約

ひとつずつ解説していきます。

1、専属専任媒介契約

この契約を行った場合、他の不動産会社へ売却依頼ができません。

加えて自分で売却相手を見つけるのもNGです。

仮にこの2点を守らなかった場合は違約金を支払わなければなりません。

メリットは契約から5以内にレインズに登録を行ってくれること、

必ず不動産会社の利益になるので、営業費や広告費を惜しまず使ってくれるという2店です。

マンション売却成功の秘訣は、

「信頼できる不動産会社に専属専任媒介契約をおこなう」

というのが鉄則なのです。

2、専任媒介契約

専属専任媒介契約との相違点は、「レインズへの登録義務が7日以内」「自分で売却相手を見つけてきても良い」という2点です。

マンション売却を行い始めると、親戚や親しい人から「マンションを購入したい」という声が上がることがあります。

もちろんこの場合、不動産会社への手数料が発生しません。

不動産会社を介した場合は、仲介手数料「物件価格×3％＋6万円」を支払う必要があります。

売りたい金額で売れるのであれば、不動産会社に仲介をお願いする必要はありません。

しかし鉄則は「専属専任媒介契約」を行い、不動産会社に頑張ってもらうことです。

専任媒介契約は、不動産会社が「自分で見つけてこられたら損をしてしまう」という気持ちになりかねません。

不動産会社に依頼する前に親しい人にマンション売却を知らせましょう。1度購入希望者がいないことを確認することで違約金を支払うリスクを減らすことができます。

まとめ

いかがでしたでしょうか？

• レインズとは？重要視されている3つの理由
• 個人でレインズを役立てる3つの方法
• 不動産会社が行う4つの広告手段
• レインズを活用するために行う2つの契約内容

の4点を紹介させていただきました。

レインズの内容、レインズを活用するための方法も理解いただけたと思います。

しかし理解しただけではマンション売却は成功しません。

実際に今回紹介した、レインズを活用する行動をして頂ければと思います。