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都内のマンションは価格が上昇しておりマンションの売却を検討している人はチャンス機到来時期でもあります。
2020年の東京オリンピック開催に向けて都内の不動産価格は上昇しており売り時を見計らっている人もいることでしょう。
2020年まであと2年足らず、一体どの時期がベストタイミングかその点についてもぜひ知りたい情報かと思います。
都内マンション売却の勝負時はズバリ「2018年」です。この波に乗り遅れないようすぐに準備を進めていきましょう。
1、都内マンション高騰中
都内では不動産価格が順調に推移しており引き続き好調です。
マンション購入の需要も高く価格も高騰しています。
ここではマンション価格が高騰している理由と新築・中古マンションの価格状況についてご紹介したいと思います。
1、マンション販売価格が高騰する理由
マンション販売価格は高騰しています。
高騰した理由ですがアベノミクスによる地価上昇、さらに建設コストの上昇が要因となっています。
建設コストがアップした理由は人件費と資材価格が上り価格が上昇。
さらに低金利政策を実施しており住宅ローン融資が受けやすくなっているので購入についても意欲的な姿勢が見られます。
東京カンテイの発表によると首都圏の新築マンションは70m2換算の年収倍率は2012年8.7倍だったものが10.68倍にまで跳ね上がりました。
(このデーターは平均年収を除いた年収倍率です)
このように物価上昇、低金利政策など需要が高まりさらに2020年の消費税改正前の駆け込み需要もありマンション価格高騰につながっています。
マンション売却を検討している人は新築・中古マンションの価格状況についても把握し適正価格を知ることが大事なポイントとなります。
参考：東京の不動産､｢大暴落論｣は全く根拠がない | 不動産 | 東洋経済オンライン | 経済ニュースの新基準
2、新築マンションの価格状況
都内の新築マンションの価格状況ですが、東京カンテイ「マンション白書2017」の発表によると新築マンション一戸建て平均価格は前年度と比較して9%ほど上昇しており、平均5,544円前後での取引となっています。
坪単価も5.7%上昇しており289.9万円と好調で、都内全体で高止まり状態だったのに対し再び価格が上昇しました。
なぜここに来て再び価格が上昇したのか？というと「都内中心部」のエリアに集中して供給が広がったためです。
よく読まれてるおすすめ記事ハウスメーカーランキング2021〜住宅メーカーの坪単価や評判と宅建士が教える選び方
立地が良い場所は人気が高いわけですがさらにオリンピック開催地ということも人気の要素となっています。
また専有面積についても増加傾向にあり去年は平均面積が61.33㎡だったのに対し今年の平均面積は63.24㎡となりました。
こうした傾向から都内の好立地・新築マンションは引き続き順調な価格帯で販売されています。
3、中古マンションの価格状況
都内マンション売却にあたり中古マンションを売却する方向で検討している人が圧倒的多数かと推測します。
中古マンションの売却ですが販売価格の相場を知っておくことも大事なポイント。
中古平均価格は3257万円で前年度と比較すると3.2%上昇(前年度は3,155万円)。
上昇については4年連続上昇となっており新築マンションとあわせて好調な様子で、専有面積ですが60.11㎡と新築同様ファミリー世帯向けの物件が人気です。
こちらも前年度は56 .96㎡だったので若干広めとなりました。
過去10年の専有面積平均を見ても60㎡前後が平均となっているのでこのあたりの需要が高いことを1つの目安にするといいでしょう。
2、マンション売却の勝負時は2018年
マンション売却の勝負時はズバリ2018年と予想します。
なぜ2018年なのでしょうか。
2020年まで不動産好景気が続くと言われているのに2018年がベストである理由について紹介したいと思います。
1、2018年中に売りたいマンション事情
マンション売却を検討している人はいつ売却すればいいのか？と疑問を持っている人も多いことでしょう。
マンション売却価格についても引き続き好調で年々上昇しています。
需要と供給、消費税増税などの動きがあり消費税前需要とあわせてキーポイントとなるのは東京オリンピック開催年の2020年です。
ここが1つのポイントとなります。2020年を超えると需要が落ち込むことが予想され、売却価格も下落することが予想されます。
そうなると売却時は2018年、2019年のいずれかということになるわけです。
中古マンションの売却についてはズバリ2018年がベストタイミングです。
2019年になるとさらに高騰している可能性も否定はできません。
しかし売却には時間がかかります。もしかしたら運よく短期間売却というケースもありますが一般的には3か月は見ておく必要があります。
立地が良くない、また競合物件があるなどタイミングがいまいちだと1年近くかかるケースもあります。
長期で売却となると維持費もかかりますし、場合によっては値下げになるケースも少なくありません。
そうしたことも踏まえて2018年中に売却に着手し、遅くとも2019年までには売却が成立するよう準備するのがベストタイミングというわけです。
2020年を経過すると需要についても大幅ダウンすることが予想されます。
消費税増税前は1990年代後半のバブル崩壊後のタイミング以外、駆け込み需要が発生し不動産についても需要がアップしています。
一方増税後は購入を控える傾向にあります。
このように需要と供給の流れもあるので中古マンション売却を予定している方は早めに着手し売却に踏み切ることをおすすめします。
2、供給の大幅増が怖い
2018年現在マンションについては新築・中古物件ともに好調な売れ行きとなっています。
低金利政策などもあり住宅ローン融資も受けやすく、購買意欲が高いタイミングでもあります。
マンションの供給も引き続き順調に行われていますが、日本は今後人口減少が避けられないテーマであり空き家問題をはじめ建築物についても需要が減少することが予想されます。
そうなると供給過多の状態に。
マンション供給についても需要が高い2020年前までに売却することがおすすめであり、売却成立までの期間を考えると2018年はベストタイミングと言えます。
1、中古マンションを売るベストタイミング
中古マンションを売るベストタイミングですが築年数からの試算は欠かせないポイントとなります。
中古物件の売却価格は5年・10年・10年以上が1つの目安。
築年数は中古マンションを売るベストタイミングと連動しているのでぜひチェックしてみてみましょう。
1、築年数3年から5年未満
築年数3年から5年未満は新築とはいかないまでも「新築に近くお手頃価格」という点で人気の高い物件です。
マンションは築年数が勝負といっても過言ではありません。修繕費などの負担を考えると、このタイミングで手放すのは良い時期かも。
都内の好立地・人気物件であれば新築時と変わらない価格かあるいはそれ以上の価格になっていることもあります。
まずは査定してもらうといいでしょう。
いずれ手放すつもりなら5年以内の方がおすすめです。
特に2020年までは不動産需要も高めとなっているので売却についてもしやすいタイミング。
周辺の中古マンション販売価格を調べて、売却相場を把握しましょう。
2、コスパがいい10年未満
中古物件を購入する人は新築より安く、立地が良いことを目的としている人が多いのも特徴です。
10年未満であれば修繕費なども比較的気にせず購入できるので安心して取引できる物件でもあります。
購入側にとってコストパフォーマンスが良い物件でもです。
コストパフォーマンスが良い物件を低金利政策が実施しているうちに購入したいという人も多いので、2020年前に売却するのがベストタイミングです。
立地が良くても例えば同じマンション競合物件があるなどタイミングについても見計らう必要も。
仮に競合物件が3000万円なら2900万円なら売れるだろうと思い値下げに踏み切ってしまいがちですが、価格競争に突入すると売却主が損を被る可能性が高いのであまりおすすめはできません。
1番良いのは競合相手がいないことですが、2020年前に売却したいと考えている売主も多いので、競合相手よりも現段階では築年数を考慮し10年前に物件を売却することを目標にした方が良いです。
3、10年以上の物件
中古物件で10年以上のものとなると修繕費なども検討しなければならず売却も時間がかかる場合が多いケースも。
長期間、売却に至らず大幅値下げしてようやく売れたという事例も多数あります。
リフォームをしたり、保証付きにするなど工夫を凝らすことで消費者が安心して購入することが可能であり、価格の下落も防ぐことが可能に。
いずれにせよマンションの価格が高騰している現段階で売却を進めるのがベストです。
近年外国人が都内のマンションを買い求める事例も増加傾向。
多少立地が悪くても格安であれば購入したいといった人もいます。
ニーズもそれぞれなのでニーズに見合った形でさらに工夫を凝らして売却を進めるのがおすすめ。
リフォームの費用については30万円程度から200万円前後など価格帯に開きがあります。
自己判断はせずに不動産業者に相談してからリフォームに踏み切ることをおすすめ。
逆に中古物件はリフォームしないで売却した方がメリットがあるケースもあります。
最後に
今回は都内マンションの売却勝負について紹介されていただきました。
2018年が勝負時です。
このタイミングを逃さず不動産業者にリフォームや保証有無も相談し売却を検討しましょう。
売却については時間がかかるので速やかに行うことがベストですが、マンションの価値を下げては意味がないのでそのあたりは的確な対処が必要です。
リフォームについては投資となるのでくれぐれもプロに相談してから行うこともおすすめします。
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