自殺物件でも売れる？！普通のマンションを売るのと何が変わる？

自殺物件のマンションはどの程度の価格で売れるのか？

自殺物件の告知はいつまで行えばよいのか？

過去に自殺があったマンションをお持ちの方は、参考例が少なくて困っていると思います。

普通のマンションの売却例に比べて自殺物件の売却例は圧倒的に少ないです。

それはマンションを売る不動産会社側から見ても同じですので、プロだからといって任せきりにしていては売れるものも売れません。

不動産会社は自殺物件でも何でも売れば利益になります。

なので自殺物件であろうと、頑張って売ってくれるだろうと思いがちです。

しかし多くのマンションを仲介している会社は、わざわざ自殺物件を売る必要はありません。

普通に売れるマンションを売ればよいのです。自殺物件を売れば特別利益が出るわけでもありません。

自殺物件のマンションを売るには、売り手であるあなたの努力にかかっています。

断言しますが自殺物件であっても必ず売ることは出来ます。

売ることが出来るという前提で、「なるべく高く」「なるべく早く」売れるよう準備してけることは全てしておきましょう。

今回は自殺物件のマンション売る際の注意点をまとめました。

最低限のポイントをまとめております。

確認してマンション売却を成功に導きましょう。

自殺物件の価格が変わる3つのポイント
自殺物件の告知義務の注意点2つ
不動産会社選びのポイント2つ

以上の3点を説明していきます。

一つずつ見ていきましょう。

1、自殺物件の価格が変わる3つのポイント

一般的に自殺の場合、相場から10～20％程度引かれた値段で売りに出されることが多いです。

しかしこれは確定ではありません。

マンションの値段は、世の中の商品と同じで重要と供給で決まります。

例え自殺物件でも購入希望者がいれば値段を下げる必要はないのです。

以下の3点を確認していきましょう。

マンションに希少価値があれば高くなる
マンション売却が飽和状態の地域での売却は安くなる
リフォームはすべきなのか？

1、マンションに希少価値がある

マンションに何らかの希少価値がある場合、価格を下げずに売れる場合もあります。

例えば、

人気のエリアにある
ほかのマンションはない設備が付いている

などです。

自殺物件ではなければ、相場以上の価格が付いていたかもしれないマンションが対象です。

自殺物件でマイナス評価になることは変えることが出来ません。

しかし、安易に相場から10～20％引いた価格で売り出すのはもったいないというものです。

マンションの価値を見極めてから売りに出しましょう。

2、マンション売却が飽和状態の地域での売却

売りに出されているマンション数が豊富な場合、10～20％の値引きで収まらない場合もあるでしょう。

エリアによっては相場の半額で売りに出しても数か月売れない物件も存在します。

売りに出しているエリアで、マンション購入希望者がいなければ価格を下げざる負えません。

こういった価格の問題は、信頼できる不動産会社を見つけることで解決できるでしょう。

自殺物件の販売実績があり、信頼できる会社に査定を依頼しましょう。

3、リフォームはすべきなのか？

リフォームすべきかどうかの判断は、目的によって異なります。

自殺の痕跡を消すためのリフォームはすべきでしょう。

内覧の際に印象が悪くなってしまうとマンションは売れません。

価格アップを狙ったリフォームはすべきではありません。

マンションの内装は個人の趣味によります。

購入希望者が把握できているのであれば好みにリフォームするのもアリですが、どんな人が購入希望を出してくるかは分かりません。

新たな設備を付けたりオシャレにリフォームするよりも、割安な物件として売り出した方が売れる可能性は高くなります。

2、自殺物件の告知義務の注意点3つ

自殺物件などの事故物件を売る場合は、告知義務が発生します。

告知義務とは、物件の瑕疵（不具合や欠損）を購入者にあらかじめ伝えておくことです。

自殺があったかどうか購入者は知る由がありません。

自殺があったと知っていれば購入しない人もいます。

売買契約が済んでしまっていると、「自殺物件は嫌だから解約返品」というのは簡単ではありません。

ほとんどの場合は損害賠償によって決着します。

理由は、購入する際のローンの問題や司法書士、不動産会社への報酬、登記等の非常に複雑で多くの金銭や申請が動いてしまっているからです。

契約を白紙に戻す場合にも費用が掛かってしまいます。

告知義務というのは売却後のトラブルを防ぐための物なのです。

告知義務についてマンションの売り手が知っておくべき3つの注意点を紹介しておきます。

自殺が起こってからいつまで告知する必要があるのか？
告知義務違反にならないケースの特徴
告知義務違反になるケースの特徴

一つずつ見ていきましょう。

1、自殺が起こってからいつまで告知する必要があるのか？

告知が必要な期間について、明確な基準はありません。

不動産会社は10年程度目安にしています。しかし10年を過ぎたからと言って告知しなくてよいわけではありません。

告知をせずにマンションを売り、購入者に不快感を訴えられてしまったら告知義務違反になってしまいます。

セクハラやパワハラと同じで、相手が不快に感じてしまえばアウトなのです。

2、告知義務違反になるケースの特徴

一つの例を紹介します。

一般的に10年が目安とされる告知義務ですが、50年以上前の告知を怠った為に告知義務違反を問われてしまった判例です。

マンションの購入地域が大変な田舎で、周辺住民の記憶に事件のことが強く残っていたために告知義務違反となってしまいました。

一般的に田舎になればなるほどご近所づきあいが深く、噂話も広まっています。

事件自体は遠い過去の話ですが、周辺住民の記憶から事件のことは薄れていなかったようです。

事故物件の購入者は不快に思ったのでしょう。

告知義務は明確な基準がない分、購入者が不快に思って訴えれば何年経とうが告知義務違反になる恐れがあります。

特に心理的な「自殺」「殺人」などの判断が難しい瑕疵の場合は、必ず告知をしておいた方が良いでしょう。

3、告知義務違反にならないケースの特徴

逆に違反にならないケースは、どういったケースが考えられるでしょう。

これまでの例を振り返ると以下点が当てはまっている場合です。

周辺住民の記憶に残っていない
ご近所付き合いがほぼない
十数年以上前の事件

購入者から告知義務違反を訴えられてしまった場合、最終的に判断するのは裁判所です。

一般的な意見からみて「気にすることではない」と判断されれば違反は免れるでしょう。

しかし、購入者から告知義務違反の訴えがある事も避けるべきですので、心理的瑕疵は伝える方が良いでしょう。

自殺があったことを隠してマンションを売った場合、自殺があったことがバレずに済むことや、購入者が訴えてこない事もあるかもしれません。

しかし、「訴えられるかもしれない」という恐怖心も出てくるのが人間です。

精神衛生的に良くありません。

3、不動産会社選びのポイント2つ

通常のマンション売却と同等、それ以上に自殺物件の売却は不動産会社選びにかかっています。

売れにくいものを売るわけですので当然でしょう。

ここでは不動産会社選びの注意点2つを紹介していきます。

ほとんどの不動産会社が自殺物件を扱った経験が少ないことを理解する
不動産会社による買取りも視野に入れる

1、ほとんどの不動産会社が自殺物件を扱った経験が少ないことを理解する

ほとんどの不動産会社は自殺物件の売却経験が少ないです。

実際に不動産会社と売却契約を結んだ場合は担当者が付きますが、自殺物件を扱った経験がゼロの営業マンも珍しくありません。

自殺物件の売却経験が少ない担当者に任せてしまうのはやめておきましょう。

自殺物件と言えど少なからず需要はあります。

安易に相場の20％引きでの売り出しをして安売りしてしまったり、対応の不慣れさによってマンション売却が失敗してしまう可能性が高くなるでしょう。

対処法は以下の3点です。

直接聞くか、ホームページを見て自殺物件の売却実績を確認する
複数の不動産会社に査定を依頼する
査定額の理由を聞く

先ほども説明させて頂いた通り、自殺物件にも需要はあるので高く売れる場合もあります。

複数社に査定を依頼して不動産会社を選びましょう。

また、査定額の理由があいまいな不動産会社はあまり信用できません。

「自殺物件だとこれぐらいだから・・・」

「相場の○○％引きです」

以上のような理由よりも、

「2年前に同じ間取りで○○千万円で買い手が付いたので・・・」

など具体的な話をしてくれる会社を選びましょう。

2、不動産会社による買取りも視野に入れる

不動産会社による買取りは、相場よりも売却金額は安くなってしまいます。

しかし素早く売却できる上に、手間がかかりません。

本来であれば「売り手」「買い手」「不動産会社」の3者で話を進めていくのがマンション売却です。

しかし不動産会社に買取りを依頼した場合は、「売りて」「不動産会社（買い手）」の2者になるので手続きが少なくなります。また、相手は不動産会社ですので手続きなどは、ある程度任せてしまっても問題ありません。

売りに出しても反応がない
早くマンションを売却したい
高く売れないので楽をしたい

以上のような方は、不動産会社による買取りを検討してみましょう。

まとめ

今回は、

自殺物件はどの程度値段が下がるのか？
告知義務の注意点２つ
不動産会社選びのポイント2つ

の3つを紹介させて頂きました。

自殺物件も通常のマンション売却と同じように不動産会社選びが重要となります。

自殺物件の売却実績や査定額と共に、担当者の人柄や会社の社風も見ておきましょう。

特殊な物件を売りに出すので、素人ではすべてを把握するのは不可能です。

良きパートナーとなってもらえるように、マンションの売り手である「あなた」が事前に勉強しておく必要があります。

今回の内容は最低限理解して、マンション売却に動き出していただければと思います。