【保存版】土地を早く高く売るために知っておくべき7つの心構え

土地を売りたいときは、適切な売却価格を設定するところからが重要です。土地を早く高く売るためには、現在の土地の価値や、実際にあった取引事例などをしっかりと把握しておかなければなりません。

ここでは、土地を売る際に知っておくべきポイントを7つにまとめて解説しています。土地の査定からはじまり、売却の流れや譲渡所得税の税金対策など。

土地の売却に関するポイントを前もって知っておけば、損をすることなく早く高く売れるような対策を取ることができるようになります。

土地の査定は複数の不動産会社に依頼する

土地を売りたいときは、「いま自分の土地がいくらで売れるのか」という査定をしてもらわなければなりません。土地や建物といった不動産の査定は、不動産会社が行ってくれます。このとき、複数の不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。

不動産会社に査定をしてもらうと、後から「不動産価格査定書」というものをメールや郵送で届けてもらえます。

この査定書には、不動産会社が算出した査定価格が記載されていますが、この価格がそのまま売却価格になるわけではありません。査定書は「この査定価格なら売れるかも」という単なる見積もりなので、その査定価格を基に売却価格を設定していくことになります。

いくら査定価格だけが高く見積もられていても、売れなければ意味がありません。より具体的な売却価格を決めるためには複数の査定書と比較する必要があるのです。

1社だけの査定書で判断するのではなく、数社の査定と比較することで、より早く高く土地を売るための判断材料になります。

不動産会社ごとに査定価格は違う

また、査定価格は不動産会社によって違いが出てきます。それぞれの不動産会社で査定の基準として判断する材料が異なるからです。

たいていの場合は、原価法や取引事例比較法といった査定方法を用いるのが一般的。

原価法は建物を査定する際に使われることが多く、たとえばその建物をもう一度再建築したときにいくら掛かるのか、という再取得費を計算します。そこから築年数を考慮して再計算したものが「現在の建物の相場」と判断されることに。

取引事例比較法は、対象となる不動産と同じエリアで、周辺状況や面積が似ている土地の過去の売買実績を調査して査定をする方法です。

どの不動産会社も、たいていはこうした査定方法を使っているのですが、「比較として調査する物件が異なる」など査定の判断材料が違う場合があるのです。

このように査定方法が同じであっても、そもそもの判断基準とする物件が異なるため査定価格にバラつきが出てきてしまいます。

それぞれの不動産会社の査定価格は一定の根拠に基づいたものですが、その判断材料が違うので、この業者は「正解」でこの業者は「間違い」というわけではないのです。

一括査定サイトを利用しよう

査定価格を比較するためには、一度にまとめて査定依頼を出すことができる「一括査定サイト」がおすすめです。

一括査定サイトは全国にある約1,000社の不動産会社と提携しており、このサイトを通じて同時に複数の不動産会社に査定を依頼することができるのです。

わざわざ1社ごとに不動産会社まで訪ねていって査定を依頼する必要はありません。一括査定サイトの専用フォームから売却査定に関する必要事項を送信すれば、まとめて複数の不動産会社に査定依頼データが届くようになっています。

あとは待っているだけで、依頼をした複数の不動産会社からメールや郵送で査定書を届けてもらえる仕組みです。

一括査定サイトは、HOME4Uやイエウールなど、様々な会社が運営しています。
無料で利用できるので、土地を売りたい場合はまず一括査定を依頼しましょう。

自分でも不動産相場を調べてみよう

不動産の相場は自分で調べることもできます。土地の場合は路線価を使い、建物は固定資産税評価額を確認しましょう。

路線価は国税庁のウェブサイトで公開されている路線価図から確認できます。路線価とは、市街地の道路に面している宅地1平方メートルあたりの価格のこと。この価格に実際の土地の面積を乗じたものがその土地の路線価となります。

ただし、路線価だけではまだ実勢価格（実際に取引される不動産相場）がわかりません。

参考サイト⇒国税庁・路線価図

この路線価を基に実際価格を計算してみましょう。路線価は公示地価の80%なので、これを逆算することで実勢価格を算出できます。

実勢価格＝路線価÷80%

建物の場合は、固定資産税評価額を確認すれば、そこから実勢価格の計算ができます。毎年自治体から送られてくる「固定資産税課税明細書」に評価額が記載されているので確認してみましょう。

固定資産税評価額の場合は、公示地価の70%なので、路線価の場合と同じように逆算します。

実勢価格＝固定資産税評価額÷70%

このように、自分で不動産相場をさらっと調べておくことで業者が算出した査定の根拠を知ることができます。
各不動産会社から送られてきた査定書と、自分で調べた不動産相場を比較することで、より具体的な売却価格の判断ができるようになるのです。

また、国土交通省が運営している土地情報総合システムで、「不動産取引価格」の情報や「地価公示」などを見ることができます。

参考サイト⇒土地情報総合システム

古家付き土地として売却できる

売りたい土地の上に建っている建物がかなり古い場合は、「古家付き土地」として売却に出すことができます。建物を解体して更地にしてしまうと、解体費用が掛かるし、売却するまでは固定資産税が上がってしまうことも。

建物を解体するのか、古家をリフォームして使うのかは、買主の判断に委ねることで現況のまま売却することが可能です。ただし、もし買主が建物を解体する場合は、「解体費用分を売却代金から値引きしてほしい」と交渉してくる場合もあります。

古家付き土地として売却に出す際には、最初から解体費用を考慮した売却価格にするか、値引き交渉をされることが前提の売却価格に設定しておくと良いでしょう。

媒介契約の内容を理解しておく

土地を売る際には、仲介をする不動産会社と媒介契約をしなければなりません。媒介契約を結ぶことで、不動産会社が売却物件の情報を顧客に紹介して、買主を探してくれるようになります。

媒介契約には3つの種類があり、売主は自由に選ぶことが可能です。しかし、媒介契約の内容をきちんと理解せずに、不動産会社に勧められるがまま契約をするのはリスクが伴うので注意しましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約は、同時に複数の不動産会社と契約をすることができます。また、不動産会社と媒介契約をしていても、もし自分で買主を見つけた場合は不動産会社を通さずに個人間で売買契約をすることが可能です。

たとえば、自分の土地を不動産会社に依頼して売却に出している最中に、隣人が「その土地を家族のために買いたい」と直接言ってきた場合は、そのまま売買契約ができます。

一般媒介契約のデメリットとしては、指定流通機構・レインズへの登録義務が無いことや、売却業務に関する進捗報告の義務も無いことです。
レインズとは、不動産情報を交換するためのシステムのこと。全国の宅建業者（不動産会社）がレインズのウェブサイトへアクセスして、物件の売却情報を閲覧することができる仕組みです。

専任媒介契約

専任媒介契約は、1社の不動産会社としか媒介契約ができません。しかし、レインズへ登録する義務があり、媒介契約から7日以内に登録をしなければなりません。

また、売主に対して売却活動の進捗状況を2週間に1回以上は報告する義務があります。
一般媒介契約と同じく、媒介契約をしていても自分で買主を探すことが認められており、個人間で売買契約をすることが可能です。

専属専任媒介契約

こちらも専任媒介契約と同様にレインズへの登録義務あり、契約から5日以内に登録しなければなりません。また、7日に1回以上の活動報告義務があります。

不動産会社にとっては専任媒介契約よりも責任が重いと言えるでしょう。

専属専任媒介の場合は、自分で買主を探すことが認められていません。完全に媒介契約をした不動産会社に売却活動を委ねることになります。

一般媒介契約では、同時に複数の不動産会社と媒介契約ができるのに対し、専任媒介と専属専任媒介は、1社としか契約ができません。

一般媒介契約のほうが、たくさんの不動産会社に売却依頼ができるので有利に思えるかもしれませんが、実はそれぞれの不動産会社にとってはリスクが伴います。

なぜなら、もし他の不動産会社が先に買主を見つけてしまうと、他の不動産会社は報酬を貰うことができなくなってしまうからです。

このように、一般媒介契約の場合は不動産会社にとっては「早い者勝ち」のようになってしまい、報酬が貰えないリスクがあります。そのため、あまり売却活動にも身が入らないかもしれません。

逆に専任媒介や専属専任媒介契約の場合は、1社だけが売却活動を行うことになるので、媒介契約をした不動産会社は安心して買主を探すことができます。

また、専任媒介や専属専任媒介での契約をすると「売主業者」になるため、もし他の不動産会社が買主を探してきても、売主からは確実に報酬が貰えることに。

そのため、売却情報を公開するにあたっても、不動産ポータルサイトや折込み広告に費用を使うなど売却活動に専念することができるのです。

不動産会社と媒介契約を締結する際には、どの契約にするかしっかりと相談してから行いましょう。

土地を売却するまでの流れを知っておこう

一般的に、不動産を売買するときの流れはほとんど同じです。土地の売却に関しても同様なので基本的な流れを知っておきましょう。

1. 土地の一括査定を依頼する
2. 不動産と媒介契約を締結する
3. 購入希望者（買主）が決まったら不動産売買契約を締結
4. 決済日に売買代金の支払いと土地の引き渡し

ざっくり分けると4つの項目になります。
一括査定サイトを利用して査定価格を比較し、良さそうな不動産会社と媒介契約を締結。購入希望者に対する土地の案内などは不動産会社が行ってくれます。

買主が決まったら、不動産会社を仲介人として売買契約を結びましょう。基本的には、土地に関する「重要事項の説明」や「契約書の作成」は、不動産会社に任せておけば大丈夫です。

売買契約後に、もし買主が住宅ローンを利用する場合は、住宅ローンの承認がおりるまで待たなければなりません。たいていは前もって事前審査を行っているはずなので、売買契約後の住宅ローンの本審査も通ることがほとんどです。

あとは、買主と相談をして決済日を決めます。決済日に売買代金の支払いや物件の引き渡しを行って完了です。所有権の移転登記は司法書士が行ってくれるので、法律が絡む権利関係はプロに任せておけば安心です。

土地を売るときに掛かる費用とは？

土地を売ると売却代金が得られるだけではありません。不動産を売買するためには、必要経費が発生することになります。

仲介手数料
印紙代
抵当権抹消登記費用
司法書士への報酬
譲渡所得税

大きく分けるとこの5つ。売買が成立したら、仲介手数料を不動産会社に支払わなければなりません。

売却価格が400万円を超える場合は、売買代金の3%＋6万円が報酬の上限として宅建業法で定められています。

印紙代は売買契約書に貼るために必要です。売買代金によって印紙税額が異なるので、国税庁のサイトにある一覧表で確認してみてください。

参考サイト⇒国税庁・印紙税額一覧

もともと土地を買ったときに住宅ローンを利用していた場合は抵当権が付いているため、その抵当権を抹消してもらうために費用が発生します。所有権移転登記は司法書士に行ってもらうので、その報酬が必要ですね。

最後に、土地を売ったことで利益が出たときは、譲渡所得税という税金を支払わなければなりません。

3,000万円特別控除の利用を検討する

この譲渡所得税は、特例を利用することで減税が可能です。土地を売ったときや、その土地に住まなくなってから3年後の12月31日までに売ったときは、3,000万円を上限とする特別控除を受けることができます。

最大3,000万円も税金の控除が受けられるのはかなり大きいですよね。

計算式は下の通りです。

課税譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
（取得費がわからない場合は譲渡価額の5%で計算）

取得費とは、土地を購入した際に掛かった費用のことですが、もし不明な場合は譲渡価額の5%で計算しましょう。譲渡費用は、土地を売却する際に掛かった諸費用のことです。

譲渡価額（売却した価格）から取得費と譲渡費用を差し引いて、さらに3,000万円特別控除を適用した後の金額が、課税される譲渡所得金額となります。課税譲渡所得金額が0円になった場合は、譲渡所得税が課税されません。

たとえば、土地を3,000万円で売却した場合。取得費が150万円、譲渡費用が150万円掛かったとします。

譲渡価額3,000万円－（取得費150万円＋譲渡費用150万円）－3,000万円特別控除＝0円

計算するまでもないかもしれませんが、課税譲渡所得金額は0円です。
参考サイト⇒国税庁・土地や建物を売ったとき

まとめ

土地を売りたいときは、まず複数の不動産会社に査定依頼をして、それぞれの査定価格を比較してみましょう。一括査定サイトを利用すれば、簡単にまとめて査定依頼を出すことができます。

また、自分でも簡単に不動産相場を調べることができるので、路線価図や土地情報総合システムなどを利用して実勢価格を確認してみてください。

不動産会社から送られてきた査定書と比較することで、査定価格の根拠がわかります。
また、「どこの不動産会社の査定が実勢価格に近いか」といったことも明確になるので、自分でも査定価格の裏付けを取っておくことが大切です。

土地を売却するにあたっての一連の流れや、売却に掛かる諸費用なども予め知っておくと、売却価格を設定する際にそれらの費用を考慮して決めることができますね。

土地を売ったときは譲渡所得税が課税されることになるため、ぜひ3,000万円特別控除の利用を検討してみましょう。この譲渡所得税の特例が適用できないと、数十万円から数百万円もの金額が課税されてしまう場合もあります。

土地を早く高く売るためには、しっかりと不動産相場を調べ、適切な売却価格の設定をすることが重要です。

自分ではわからない場合は、不動産の専門家に相談してみましょう。適切なアドバイスをもらいながら、土地の売却をスムーズに進めていくことができます。