PR
転勤など様々な事情によって引っ越しをするときは、何かとバタバタすることが多いですよね。
住んでいたマンションをそのままにして、引っ越しをしてしまった場合。
もう誰も住んでいないのなら、「早く売って現金に換えたい」と考えてしまうのではないでしょうか。
マンションを早く売却したいときは、不動産業者に直接買取ってもらうことができます。いったいどんな仕組みなのでしょうか？
ここでは、不動産の直接買取りについてご紹介していきます。
1、引っ越した後のマンションでも早く売れる直接買取りとは？
区分マンションなどの直接買取りは、不動産業者が自ら買主となって売買契約を行います。
一般的な仲介での売却となると、マンションの買主になるのは個人の場合がほとんど。個人間で売買契約を行うため、売却が成立してから実際に決済が完了するまで2ヶ月程度掛かってしまいます。
なかなか買主が見つからないこともあり、遅ければ3ヶ月以上掛かってしまう場合もあるでしょう。
すでに引っ越しをしてもう住んでいないから早く売りたいのに、これではいつ売却できるのか目途がつきませんよね。
ところが直接買取りの場合は、マンションの査定をした不動産業者が提示する買取価格に問題がなければ、そのまま売却することができるのです。
さらに、買取りをしてくれる不動産業者が売買契約を行うので、その後の代金決済や所有権移転の登記までのスケジュールも組みやすくなります。
これがもし個人間の売買になると、買主の予定を訊いてスケジュールを合わさなければなりません。
「仕事の都合で日曜日しか売買契約に来られない」とか、「売買契約時に支払う手付金の用意がまだできていない」などといった理由で、契約すらなかなか進まないことも。
買主が不動産業者であれば、スムーズに売買契約を進めることができます。
不動産業者としては、早くマンションを買取って再販売をしたいからです。
最近では直接買取りを専門業務として、中古の戸建や区分マンションの査定を行っている不動産業者も増えてきています。
もちろんマンションの買取価格は、不動産業者によって異なる場合が多いです。
直接買取りを依頼する場合は、複数の不動産業者に査定をお願いするのが効果的。
数社の査定見積もりがあれば、「〇〇の不動産屋さんは買取価格が〇〇万円だった」といった価格交渉の材料として使えます。
複数の不動産業者に買取価格を競合させるのは、少しでも早く高く売るための交渉術と言えるでしょう。
2、不動産の直接買取りを行っているサイト
専門業務として不動産の買取りを行っている業者をご紹介します。
HOUSE Do（ハウスドゥ！）
全国ネットワークで展開している大手の不動産業者。不動産の売買事業に特化しており、仲介はもちろん直接買取りも行っています。
不動産買取.com
東京から北海道・沖縄まで、日本全国で不動産の買取りを行っています。地方を含めて100店舗を超える規模で展開。
ソニー不動産
1都3県で展開している不動産買取りサービス。webサイトでは、実際の売却成功事例なども掲載しており、初めて不動産を売却する人にとっても安心できるでしょう。
他にも、地域密着型で不動産買取りを行っている業者も存在します。地元の不動産業者を訪ねてみるのも良いでしょう。
3、直接買取りに掛かる費用
不動産業者が直接買取ってくれる場合、どんな費用が必要なのでしょうか？
買取りの際に掛かる費用は3つ。
- 印紙税
- 抵当権抹消登記費用
- 司法書士に支払う報酬
ハウスメーカーランキング2021〜住宅メーカーの坪単価や評判と宅建士が教える選び方
印紙税は、売買契約書などの課税文書に掛かる税金です。売買契約書に添付することで納税が完了します。
マンションなどの不動産を購入したときは、住宅ローンを組んでいる方がほとんどでしょう。
所有している区分マンションに金融機関の抵当権が付いている場合は、引き渡しまでに抵当権を抹消するための登記をしなければなりません。
そのときに抵当権抹消登記の費用が掛かることになります。
また、抵当権の抹消や所有権移転の登記は司法書士に行ってもらうので、そのための報酬が必要です。
4、直接買取りの流れ
では、実際に不動産業者に買取ってもらう場合、どんな流れになるのか見ていきましょう。
- 不動産業者を探す
- 査定を依頼する
- 買取り価格の確認
- スケジュールを決める
- 売買契約を行う
- 買取り代金の決済と物件の引き渡し
まずは不動産の買取りを行っている業者を探し、査定を頼んでみましょう。
買取価格に問題がなければ、売買契約と決済までの日程を調整していきます。
スケジュール通りに売買契約を締結すれば、あとは売却金の受け取りと物件の引き渡しを行って完了。
一連の流れは全て不動産業者と調整していけるので、予定が立てやすくて安心ですね。
5、引っ越した後のマンション売却は2つの方法がある
区分マンションを売却するときのパターンは2つ。
- 不動産業者に直接買取ってもらう
- 仲介で買主を探してもらう
直接買取りは、不動産業者に区分マンションの査定をしてもらい、買取り価格に同意すればそのまま売却をします。
仲介は、売却査定をした不動産業者が仲介役となって買主を探し、「買いたい人が見つかれば売却ができる」というもの。
どちらもそれぞれ一長一短がありますが、すでにマンションから引っ越しをした後の方には、直接買取りがおすすめです。
不動産業者に買取ってもらったほうが、早くマンションが売れて後から面倒が無いからです。
1、直接買取りと仲介の売却を比較してみる
直接買取りと仲介による売却とでは、具体的に何がどう違うのでしょうか？
2つの売却方法を詳しく知ることで、「どちらが自分の物件に合った売り方なのか」といったことがわかります。
直接買い取り
査定を行った不動産業者がそのまま買い取るため、早期売却が可能です。
仲介手数料も掛かりません。
売買契約後の対応も全て不動産業者が行ってくれるので、代金の決済と引き渡しまでのスケジュール管理が簡単。
いつ売却金が入金されるのかも明確になり、資金計画が組み立てやすくなります。
また、売りたいマンションが広告やチラシなどによって宣伝されることもありません。
一般の個人がマンションの内覧に来ることもないので、近隣の誰にも知られることなくプライバシーを保護しながら売却できます。
直接買取りは不動産業者が買主となるため、売主の瑕疵担保責任がありません。
瑕疵担保責任とは、不動産の売買契約をした後になって土地や建物に「隠れた瑕疵」があった場合に、売主が負う担保責任のことを言います。
隠れた瑕疵というのは、外部からは見えないような欠陥のこと。
売買契約時に買主が隠れた瑕疵について知らなかったり、通常の注意を払っていても気付かなかった場合は、売主に対して「契約の解除」や「損害賠償請求」をすることができます。
この場合、瑕疵の原因の所在が誰にあるのかは関係ありません。
売主に故意過失がなくても（売主も気づいていなかった場合でも）瑕疵担保責任を負うことになります。
直接買取りの場合は売主の瑕疵担保責任によるリスクが無いので、売却をした後の不安要素が大幅に軽減されるでしょう。
仲介でのマンション売却
仲介とは、個人間で不動産売買をする際に、不動産業者が間に入って専門業務を行うこと。
売主と媒介契約をした不動産業者が仲介役となって買主を探してくれます。
インターネットや新聞などの折込み広告・チラシの配布などで買主を探しますが、なかなかすぐには見つからず時間が掛かってしまうことも。
また、広告によってインターネットなどにも売却情報が掲載されるため、周囲の住人に知られる可能性があります。
仲介の場合、買主となるのは一般の個人です。
そのため、マンションの内覧などで複数の人が出入りすることになるでしょう。
部屋の中などの美観を維持するために、掃除や空気の入れ替えをしておかなければなりません。
売りたいマンションが高層階の場合は、鳩などの害鳥被害対策もしておく必要があります。
空室になって人が住んでいない部屋のバルコニーなどは、鳩やカラスといった鳥が集まってくることがあるからです。
もし買主が見つかり不動産の購入申込があった場合でも、手付金や売却金そのものの値下げ交渉をされることも。
さらに仲介は個人間の売買なので、相手の予定と合わせながらスケジュールを組まなければなりません。
買主が住宅ローンを組んでマンションを購入するのなら、住宅ローンの承認がおりるまで待つ必要もあります。
住宅ローンの一般的な流れは、まず事前審査を行い、承認がおりたら不動産の売買契約を行う。
売買契約後に買主は住宅ローンの本審査を申込むので、また承認がおりるまで待たなければなりません。
無事に住宅ローンが通れば、ようやく代金の決済日などを決めていきます。
そこでまた買主と予定を合わさなければならず、もし都合がつかなければ、決済完了までどんどん日が伸びていくことになるでしょう。
このように、直接買取りと仲介業者による売却とでは、流れが大きく異なることがわかります。
それぞれメリット・デメリットがあるので、わかりやすく以下でまとめてみました。
2、直接買取りによるメリット・デメリット
まず直接買取りのメリット・デメリットから見てみましょう。
メリット
- 売却までの日数が早い
- 近所に知られずに売ることができる
- 内覧がない
- 古い建物で雨漏りなどの不具合があっても大丈夫
- 仲介手数料が掛からない
- 瑕疵担保責任がない
やはり業者買取りによって短期間で売却できるのが魅力ですね。
誰にも知られず売ることができ、資金計画も立てやすくなりますから。
原則として現況引き渡しなので、建物に不具合があったとしても、そのまま買取ってくれます。
その場合の売主の瑕疵担保責任もありません。
デメリット
- 一般の売却金よりも2割から3割程度安くなってしまう
- 建物に雨漏りなどの不具合がある場合は、その分も目減りする
不動産業者による直接買取りは、再販売をして利益を出すことを目的としています。
買取り金額に利益を乗せて売らなければ意味がないので、できるだけ利益を取ろうとしてくるでしょう。
建物などに不具合がある場合は、その修繕に掛かる費用分も含めて利益を取る必要があるため、それだけ買取り金額が下がってしまう場合もあります。
そのため仲介による売却よりも、2割から3割程度安くなってしまう可能性が。
仲介手数料は掛かりませんが、それよりも「売却金額が下がってしまう」ということを想定しておかなければなりません。
3、仲介での売却によるメリット・デメリット
仲介による売却の場合はどうでしょうか。
メリット
- 一般的な不動産の相場で売れる
- 専門の不動産業者が間に入ってくれる
- 媒介契約により全部業者に任せられる
- 不動産業者が買主を探してくれる
仲介での一番のメリットは、「不動産相場で売れる」ことでしょう。
不動産業者と媒介契約をしておけば、全ての業務を行ってくれるので、楽に売却を進めることができます。
デメリット
- 売り出し価格のまま売れるとは限らない
- 売却完了までに時間が掛かる
- 内覧などの対応がある
- 近隣の住民に売却情報を知られる
- 仲介手数料が掛かる
- 売主の瑕疵担保責任がある
一般的な不動産相場で売却に出すことができます。
しかし、買主は個人なので、値下げ交渉をされることもあるでしょう。
また、なかなか買主が見つからない場合は、不動産業者が「値下げをしたほうがいい」と言ってくることも。
売れるまでに時間が掛かり、想定していたよりも安い値段でしか売れない、といったリスクが伴います。
不動産業者による広告などで周囲にも知られることになり、内覧の対応に追われる場合もあるでしょう。
売却が決まれば買主の予定と合わせる必要があり、無事に決済まで完了しても不動産業者に仲介手数料を支払わなければなりません。
また、売却をした後も、しばらくの間は瑕疵担保責任のリスクが付きまとうことになるでしょう。
こうして見てみると、直接買取りと仲介とでは、メリットとデメリットのバランスが大きく異なることがわかります。
特に「早く売りたい」という場合は、直接買取りのほうが、圧倒的にメリットが多いのではないでしょうか。
6、直接買取りの注意点
ここまでで、早くマンションを売りたい方にとっては、直接買取りのほうが「早くて安心」ということがわかりました。
ただし、何もかもが良いというわけではありません。注意点をまとめましたのでチェックしておきましょう。
- 不動産業者によって査定金額が異なる
- 仲介による売却のほうが早く売れる可能性もある
- 住宅ローンの残債がある場合
買取価格は、査定をする不動産業者によって異なることがあります。
中古の区分マンションの査定は、取引事例比較法といったスタンダードな査定の仕方があるので、だいたい同じような価格になる場合が多いでしょう。
しかし、建物の中の現況によっては、不動産業者がどういう利益の取り方をしてくるのかで査定価格が違ってきます。
買取りをした後に、どの程度のリフォームやリノベーションをして再販売するのか、業者によってやり方が異なるからです。
買取査定に関しては複数の不動産業者に依頼をして競合させてみると、より価格交渉がしやすくなるでしょう。
仲介による売却の場合であっても、マンションがあるエリアや立地次第では早く売れることがあります。
売り出し価格のまますぐに売れるのであれば、結果として仲介のほうが良い場合も。
人気エリアだったり、駅から近いなどの条件によって売れるスピードや価格が異なるので、専門の不動産業者に査定を依頼してみると良いでしょう。
もし、売りたいマンションにまだ住宅ローンの支払いが残っている場合。
ローンの残債が売却金でも足りないときは、その不足分を現金で完済する必要があります。
まとめ
引っ越した後の誰も住んでいないマンションは、できるだけ早く売りたいですよね。
仲介による売却だと、なかなか買主が見つからないリスクがあります。
ところが、不動産業者が直接買取ってくれるのなら、買取価格にさえ納得すればすぐに売却をすることができるのです。
直接買取りと仲介による売却のメリット・デメリットなどを、ぜひ比較してみてください。
特に仲介の場合は、マンションの立地条件などによって売れるスピードが異なりますが、条件が合わなければ売れ残ってしまったり、値下げせざるを得ないリスクがあるでしょう。
信頼できる不動産業者を見つけてスムーズに売買契約をすることができれば、瑕疵担保責任も無く安心して売却することができますね。
もう住んでいないマンションを売ろうと検討しているときは、一度、専門の不動産業者に相談してみることをオススメします。
そこから査定の価格によって判断するのが、一番の近道と言えるでしょう。
今月の人気記事ハウスメーカーランキング2021〜住宅メーカーの坪単価や評判と宅建士が教える選び方
コメントを残す